2014.11.21 - 南洋网 - 产业 - 蕉赖 黄金蛋糕

http://www.nanyang.com/node/663805?tid=688


即使是外州人，对蕉赖（Cheras）这个名字应该一定不会感到陌生。蕉赖紧邻隆市心脏，只距离数分钟车程，可说是一片黄金地，而且是个以华裔为主的聚集区。

吉隆坡迈入急速城市化发展，人口逐年增加，蕉赖成了主要的发展区之一。如今如火如荼的捷运也经此地，使蕉赖如同一这块“黄金蛋糕”，吸引更多大型发展商抢着咬一口。


蕉赖 第二次蜕变

蕉赖，一个如今已有150万人口的百年城镇，是华人占大多数的地区，大小住宅花园至少50个。

毗邻隆市的蕉赖社区发展成熟，人口密集，也坐落在良好地理位置，经过政府的逐步发展，蕉赖已成为四通八达的枢纽。

数十年发展下来，数十个花园区、兴旺的商业圈和支撑经济的工业区，蕉赖已是一个发展相当成熟的地区，如今又迎来了捷运系统，难怪发展商都说这里第二次蜕变，变成更盛放、更有活力。

蕉赖，算是吉隆坡一个发展相当成熟的地区。但早年的蕉赖，主要是橡胶园和可可园，之后换成棕油园。

因缺乏大型商业或新概念等外来刺激，各区的发展步伐并不一致，而且整个蕉赖并没有一个突出的焦点。

即使是政府兴建的第二环公路（MRR2），拉近了蕉赖往旺莎玛珠（Wangsamaju）至雪州八打灵再也（Petaling Jaya）或梳邦（Subang）的距离，因此大道长期且严重的堵车情况，令蕉赖的房价并不像其他地区般大幅增值。

严格来说，甚至是5年前，蕉赖区的房价还是偏低。


房价涨11-26%

直到甘榜班登（Kampung Pandan）交通圈附近一带及贯穿花园区的道路提升，蕉赖才迎来新契机，房价开始有全面性调整，一些价格偏低的房产如旧公寓，身价也随着水涨船高。

根据国家房产估价及服务局发布的《2013年产业报告》显示，蕉赖区房地产，无论是店铺、办公室、公寓或排屋都有上涨的趋势，介于11%至26%不等。

当中，胡姬岭（Taman Orkid）及武吉马鲁里（Bukit Maluri）等地区的屋价，也涨了11%至17.8%不等，介于35万8000至65万6000令吉。

在一片涨势下，难怪房产经纪都形容蕉赖是“后起之秀”，期待这里。


捷运将成经济火车头

备受全城瞩目的捷运计划（MRT），被视为推动相关地区的经济火车头。全长9公里，从柯克伦路（Jalan Cochrane）至吉隆坡中环（KL Sentral）的8个捷运中途站，也将爆发尘封已久的潜能，包括蕉赖区。


隆人口最稠密花园区

蕉赖为吉隆坡人口最多，住宅花园最稠密的社区。这里与吉隆坡敦拉萨路（雪州皇家高尔夫球场）接壤，一直延伸到加影（Kajang）。

蕉赖区横跨隆雪两州，小部份即9英里外是属于雪州，大多数都是吉隆坡地址。

早期，蕉赖主要的花园住宅区为宝敦花园（Taman Bolton，后改名为美达花园-Taman Midah）、友力花园（Taman Yew Lek，后改名为蕉赖花园-Taman Charas）、马鲁里花园（Taman Maluri）、大同花园（Taman Taynton）、康乐花园（Taman Connaught）等。

开发至今，分布在蕉赖地区的花园住宅区已达50多个，包括班登再也、班登柏兰岭、联成花园、斯嘉镇、敦拉萨镇、皇冠城、敦霹雳花园、翠岭镇、明朗花 园、安沙那花园、斯嘉岭公寓、美福园、珍珠花园、白马花园、丽雅公寓、美丽阁公寓、银禧阁、优丽阁、康乐公寓、美和家花园、琪琳花园、美嘉花园、蕉赖金地 花园及美丽园等。


店铺租金应声涨26%

房价上扬，同步带动租金走高，《2013年产业报告》的数据，蕉赖区去年的租金全线上升。

例如皇后镇的店铺租金去年上涨26.3%，即从平均1200至1800令吉的价格，升至1200至2300令吉；而武吉蕉赖的店铺租金，也涨了23.1%。

以住宅单位来看，蕉赖的表现同样不俗，即使是传统及较旧的排屋的租金也攀升不少。

报告指单层排屋租金介于800至3800令吉，最贵及涨幅最高的是金地花园（月租3000至3800令吉，涨幅约25.3%），其次则是蕉赖首都镇和蕉赖大同花园（租金介于1100至3500令吉，平均涨幅超过20%）。

根据产业代理的非正式统计可见，2011年时产业行情都陷入低迷，相信是受到捷运计划不获民众支持的影响，当时许多涉及征地的居民都有很大的反弹。

不过，捷运计划工程敲定后，产业价逐渐回升，尤其在2013年及2014年更是飙升每平方尺破400令吉。

例如，有地房产在2010年每平方尺仅328令吉，今年已来到412令吉，公寓每平方尺均价也从2010年的353令吉升至417令吉。

以尺价来看，公寓的价格走势比有地房产强劲，尤其是位于马鲁里一带的公寓，每平方尺甚至高达741令吉。


吴明权：中产阶级潜力大

MCT集团执行董事拿督吴明权也有不同的见解，他说花园多是蕉赖的特色，大部分都是当地华裔落地生根，中阶层家庭居多。

他表示，蕉赖区的发展已很成熟，近几年的产业走势都较稳定。

而且，当地许多屋主的房贷供款已近乎还清，是一群有购买能力和融资条件的潜在客户。

“这类购屋者，只要遇上概念合心意的新房产计划，他们会考虑给房屋升级。”

至于未来有了捷运后，交通会更方便，但吴明权认为，房价也未必有太大的起伏，因为蕉赖人很少会依赖公共交通，大部分都是当地人住在花园区，有代步工具。


无统一规划发展欠完善

蕉赖的经济活动，从早年的农业和矿业，逐渐转向轻工业，主要以家庭式经营为生，如餐饮业、饼家及制作豆腐等日常食品。
 
这些转变，逐渐促进了当地饮食经济，同时吸引外资。

但相比其他地区，蕉赖的发展欠缺完善规划，吴明权将此归咎于没有单一较大的发展商主导所致。

他说，相比起非常接近的吉隆坡市区，蕉赖的发展已经接近饱和，没地方可再发展，而且蕉赖区并没有一个特别大的发展商，而是汇集了大大小小的发展商。

“在蕉赖区甚至没有企业办公楼，几乎都是小型自家经营或小贩居多，蕉赖并不属于是卫星市的一个区域。”


大发展商纷纷抢滩

蕉赖的发展力度，更多大型发展商进驻，正好是最佳证明。蕉赖早期的房产发展，有许多中小型的发展商主导，但随着经济潜能和发展力度逐渐受到关注，更多大型发展商竞相进攻。

比较早进驻的挂牌发展商包括马星集团（Mah Sing，发展Hijauan Residence和One Lagenda）、IJM集团发展Bukit Mandarina和Monte Bayu、LumChang集团发展Twin Palms）等等。另外，国浩置地（GuocoLand）也在当地发展包含独立式洋房和公寓的Cirrus，双威集团（Sunway）则开发名为永乐城 （Sunway Velocity），马顿集团（Malton）不久前推介高尚公寓Amaya@KL。

首次跨界房地产的怡克伟士（EKOVEST），也选在蕉赖推出了第一项房地产项目亿国城（Ekocheras）。

当然，除了挂牌发展商，还有不少中小型发展商在蕉赖区有房产项目。


双威永乐城吸睛

洞悉先机的发展商争宝地，蕉赖马鲁里花园、桑林花园、第一花园等的新项，为当地的房市注入新激素。

当中，双威集团推出的双威永乐城，就相当吸睛。这里就在蕉赖路（Jalan Cheras）、啤路（Jalan Peel）与雪梨路（Jalan Shelly）交界处，可说是从隆市中心进入蕉赖的黄金地段，衔接多个主要道路与高速公路。

马鲁里花园与啤路一带虽然非常接近隆市心脏地带，虽发展脚步却很缓慢。直到被定型为财政预算案发展重区之一，成了蕉赖最诱人的黄金地带。

自此，马鲁里中价公寓的价格就从每平方尺200多令吉，增至400令吉以上，价格中下且比较残旧的公寓，面临大转变，变成一个比较中上和全国化的地区。


蕉赖中环 城中新蒲点

相信道地的蕉赖人对凤凰广场并不陌生，但因旺不起来最终在2005年8月结业，直到2008年被大马置地私人有限公司收购，才浴火重生成为现在的“蕉赖中环”。

发展商投入了1亿3000万令吉把凤凰广场买下及翻新，并易名为蕉赖中环购物商场，在去年12月正式开张营业，成功成为蕉赖区最新的购物热点。

高达13层的蕉赖中环位于衔接蕉赖路的第10公里处，离开吉隆坡市中心大约15分钟车程。

大马置地除了装修翻新，也找来了不少有名的租户，包括电器、商店、饮食餐、服装及戏院等。

不仅如此，在重新定位蕉赖中环的过程中，发展商也引进了一所酒店到此设立，这所酒店名为Silka Cheras，一共有319间客房，建筑面积占12万5970方尺。

正在如火如荼进行的双溪毛糯-加影干线捷运（MRT），其中一站就建在蕉赖中环对面，预计2016年竣工，届时，这里将成为蕉赖一带的交通枢纽区。

此外，蕉赖中环也涵盖一座从捷运站连接至蕉赖中环的行人桥，搭捷运免塞车，下捷运走数分钟就可抵达蕉赖中环。

此外，随着政府也计划在蕉赖推动“泊车转搭站”概念，将在蕉赖中环旁建一座5层楼，每层分上下两层的泊车场，预计2016年竣工。

届时，车主也会在下班后到蕉赖中环逛一逛、娱乐、休闲或吃顿晚餐，进一步提升客流量。


金山高原到隆市仅10分钟

金山高原坐落在巴生谷的蕉赖，是个混合发展聚集，道路四通八达。

这里被邻近的零售和商业中心所围绕，贯通蕉赖路，Kesas高速公路、第二中环公路（MRR2）和东西快速大道，到吉隆坡市中心的路程只需短短10分钟。

这里的产业发展计划一直没有断续过，反之还越来越蓬勃。金山高原可说是全马拥有最多住宅花园的旺区，数百个住宅花园当中，新旧交集。

这里最大卖点是居高临下，可眺望吉隆坡市中心标志建筑，例如双子塔和吉隆坡塔等；入夜时份，更是欣赏夜景的最佳视野。

如此好的条件，也吸引不少外地人前来蕉赖金山高原置产业，也无形中带动了周遭的产业价格，也提升生活素质。


郑水兴：丑小鸭变天鹅

马鲁里属于综合发展区，随着国际金融区即将崛起，商业气息将会越来越浓厚，让住宅区趋向中上市场，但却不会走向太高档路线。

郑水兴国际房地产投资者俱乐部创办人拿督郑水兴曾经形容，蕉赖马鲁里是沉寂已久的地区，惟随着政府积极推行各种大型计划，该地有望成为下一个热点。

“蕉赖具备天时、地利、人和，我相信它具备一个从丑小鸭变成天鹅的条件。”


坐拥天时地利人和

他指，从房地产发展角度来看，这个地区拥有的发展潜能无限，先从天时说起，在过去十多年来，这个地区毫无动静，有很多土地没有开发。

“至于地利，这个地区非常靠近市区，包括政府将要打造的世界金融区，因此，肯定会成为大肆发展的地区。”

基于马鲁里的土地不多，所以郑水兴相当看好当地的二手住宅有地房产，并预计产业价值有很大的上涨潜能。

“马鲁里能够成为热点，关键因素在于它是一个成熟的综合产业区，具备人口密集及地理位置理想等优势，以及还有可以改变的空间去转型。”

马鲁里的三层楼店屋的产业价值也在捷运计划下受惠，涨幅达23.8%，交易价为208万令吉。


新闻背景
紧邻首都华裔聚集
 
在英国殖民时期，蕉赖地区因为种植橡胶和可可，而成为重要的经济命脉。同时，大量的锡矿开发，吸引了大量的华人前来淘金，使得蕉赖地区至今仍有80%居民是华人，成为马来西亚其中一个华人的主要集聚地之一。

在马来西亚独立前，蕉赖非常荒芜，人口稀少，住处以非法木屋居多，只有一条要道，当时称为蕉赖老街场，当年的居民以割胶和淘锡米为生，居民几乎都是华人。

我国独立后，吉隆坡开始迈入急速的城市化发展，人口逐年增加，人们开始往郊外移动，紧邻吉隆坡市区的蕉赖就成为当时主要的发展区之一，经济活动也从农业及矿业，转向轻工业发展。


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2014.10.15 - 东方网 - 产业 - 23土著公司参与桂莎城镇发展计划

http://www.orientaldaily.com.my/index.php?option=com_k2&view=item&id=143112:23&Itemid=198


（吉隆坡15日讯）雇员员公积金局（EPF）旗下的桂莎置地（Kwasa Land）私人有限公司宣布，共有23家土著公司符合预审资格，可以参与双溪毛糯桂莎白沙罗（Kwasa Damansara）住宅发展项目的公开募集计划书（RFP）。

桂莎置地私人有限公司董事经理莫哈末罗菲（Mohd Lotfy）表示，此次公开募集计划书称为「R3-2」，共有152家公司参与预审资格活动，其中70家公司是来自土著公司组別。

莫哈末罗菲透露，此项桂莎白沙罗城镇发展项目的35%地皮，將由土著发展商负责，这显示桂莎置地进一步支持土著经济振兴议程（Bumiputera Economic Empowerment Agenda）。

桂 莎置地在文告中指出，通过预审资格的23家土著公司，包括阿末查基（AZRB，7078，主板建筑股）、UDA控股、Apex Communication私人有限公司、ARK资源（ARK，7007，主板建筑股）、Dwitasik私人有限公司、Faber Union私人有限公司、Fairview发展私人有限公司、Impiana土地发展私人有限公司、ISY私人有限公司、Johawaki发展私人有限公 司、Lebar Daun发展私人有限公司、Getrahome私人有限公司、PrimaNova私人有限公司、Purplestar土地（大马）私人有限公司、 Kinta Berkat私人有限公司、Selia Selenggara私人有限公司、Sensatimur私人有限公司、SeriMeraga產业私人有限公司、Sharikat Permodalan Kebangsaan有限公司、Swasta Setia控股私人有限公司、TRIPLC公司（TRIPLC，5622，主板建筑股）、Tujuan Gemilang私人有限公司及Zikay集团私人有限公司。

回顾6月2日，桂莎置地私人有限公司，宣布將其在双溪毛糯的第一阶段的城镇发展计划--MX-1计划颁发予马资源（MRCB，1651，主板產业股）。

MX-1计划是一项佔地64英亩综合发展计划，它也是桂莎白沙罗城镇（占地2330英亩）整个发展计划的一部份，也是这整个计划的基础。

当 时该计划共获得6家公司竞標，分別是国浩置地（Guoco，1503，主板產业股）、马资源、布城控股私人有限公司、实达集团 （SPSetia，8664，主板產业股）、UEM阳光（UEMS，5148，主板產业股）及杨忠礼机构（YTL，4677，主板贸服务股）。而马资源则 在眾多公司中脱颖而出。 
 

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2014.10.15 - 中国报 - 产业 - Kwasa白沙罗城镇工程 23土著发展商通过预审

http://www.chinapress.com.my/node/569468


　（吉隆坡15日讯）Kwasa土地旗下Kwasa白沙罗城镇住宅工程，共有23个土著发展商通过资格预审，当中包括阿末查基资源（AZRB，7078，主要板建筑）和UDA控股。

　该公司董事经理莫哈末罗菲尔发布文告称，通过徵求企划书（RFP）已推出名为“R3-2”的首个土著发展机会，保留8.79英亩土地供住宅发展。

　另21家通过预审土著发展商，分別为Apex通讯、Ark资源公司、Dwitasik、Faber Union、Fairview发展、Impiana土地发展、ISY、Johawaki发展、Lebar Daun发展、Getrahome、Prima Nova、Purplestar土地、Kinta Berkat、Selia Selenggara、Sensatimur、Seri Meraga房產、Sharikat Permodalan Kebangsaan、Swasta Setia控股、Triplc公司、Tujuan Gemilang及Zikay集团。

　上述发展可见整合措施，以支持土著经济强化议程。同时整个城镇发展，有35%土地保留给土著发展商。


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2014.10.14 - 中国报 - GUOCO（国浩） - 国浩首季净利跌78%

http://www.chinapress.com.my/node/569212


　（吉隆坡14日讯）国浩（GUOCO，1503，主要板房產）截至9月底首季，净利从1294万令吉，下挫78.5%至278万令吉。

　这是因该公司在八打灵再也和旧巴生路的商业房產，以及加影的住宅房產工程贡献下滑所致。

　这也拖累该公司首季营业额从6104万令吉，下滑53.3%至2850万令吉。

　在国行收紧借贷条例和上调利率之际，国浩对房產市场前景保持谨慎看法，认为本財年营运表现料充满挑战。


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 2014.10.15 - 南洋网 - GUOCO（国浩） - 国浩置地净利跌79%

http://www.nanyang.com/node/655868?tid=462 

（吉隆坡14日讯）国浩置地（GUOCO，1503，主板产业股）截至9月30日财年首季净利按年跌78.5%，写278万令吉，上财年同期为1293万9000令吉。

根据财报，当季净利下滑，因为八打灵再也、旧巴生路和加影的商业发展计划已接近完成，盈利贡献减少。

同期营业额也下滑53.31%，报2850万1000令吉。首季每股盈利报0.42仙，上财年同期是1.93仙。


http://www.nanyang.com/node/655868?tid=462 

2014.08.26 - 中国报 - GUOCO（国浩） - 严重被低估 券商促趁低买进国浩

http://www.chinapress.com.my/node/555258


　（吉隆坡26日讯）国浩（GUOCO，1503，主要板房產）末季交出6倍增长业绩表现，派发每股2仙股息，提振股价一度大涨13仙，並挤进十大上升股榜。

　国浩早盘起9仙以1.93令吉开市，一度大涨13仙至1.97令吉全日最高水平，休市时收窄早盘涨幅至8仙，掛1.92令吉。闭市时，国浩报1.91令吉，起7仙，成交量552万1100股。

　该公司截至6月底净利大涨6倍，从1414万令吉增至1亿1232万令吉，受投资房產重估净值上涨贡献。不过，同期营业额则按年跌22.5%至5797万令吉，主要受旧巴生路商业工程较低贡献影响。

　至于国浩全年净利亦从4197万令吉，增长超过3倍至1亿5323万令吉；营业额按年下滑10%至2亿2355万令吉。

　肯纳格证券研究指，国浩每股重估凈资產值（RNAV）尚未释放出来，相信是公司资產价值和兑现每股重估凈资產值的速度出现偏差所致，给予该股“短线买进”评级，合理价为2.95令吉。

　“我们建议投资者趁低买进，因我们强烈相信国浩严重被低估。”

　此外，该公司曾在7月底接获马证交所发出“异常交易活动”（UMA）諮询。


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2014.08.07 - 中国报 - GUOCO（国浩） - 持9300英亩地库 国浩股价被低估

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　（吉隆坡7日讯）国浩（GUOCO，1503，主要板房產）共有9300英亩地库，总面积较许多同行来得高，但市值仅12亿令吉相对不合理，因此肯纳格证券研究认为在严重被低估情况下可趁低买进。

　该公司地库面积较UEM阳光（UEMS，5148，主要板房產）旗下1万2000英亩土地差距不远，甚至多过怡保工程置地（IJMLAND，5215，主要板房產）的6000英亩土地。相较两者分別达94亿令吉和52亿令吉市值，国浩显著被低估。

　国浩早盘一度涨7仙至1.83令吉，休市掛1.77令吉，起1仙；闭市收在1.64令吉，跌12仙，有647万4700股易手。

　国浩在上周接获马证交所发出“异常交易活动”（UMA）质询，因股价在5个交易日內涨了50%，但公司称对此涨势不知情。报告称，该公司在接获质询后股价调整幅度介于11%至18%，在股价反弹前调整期料长达16至50天。

　未来3年，国浩將有25亿令吉发展工程面市，2014和2015財年净利预测，料达4930万令吉和6560万令吉。

　此外，国浩过去3年估值甚为波动，相信是公司资產价值和每股重估凈资產值（RNAV）增速不相符所致。不过，该公司在短期內释放地库价值迎来较好盈利前景，料可拉近与同行之间的本益比估值差距。

　肯纳格证券研究建议投资者趁低买进被严重低估的国浩，並给予“短线买进”评级和2.95令吉合理价。


http://www.chinapress.com.my/node/549831