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最新一季表现显示,特区自2006年至今累积投资额已超越1500亿令吉。
“依斯干达效应”不仅扩大柔佛的经济规模,让各行各业受惠,还能添加大马作为世界投资目的地及宜居城市的魅力。
但最近却频频传出依区房产供过于求或是过热的评语,实况到底如何?
这期封面故事,《南洋商报》独家访问依区发展局(IRDA)总执行长拿督依斯迈、产业发展商和城市规划专才,让大家看清依区效应。‘’
依区是我国首个经济特区计划,政府一直以来用心在经营。
占尽地理优势的特区,这一路来吸引不少外资,至今取得庞大承诺投资额,也日益受到国际认可。
但在市场聚焦的同时,也诱发出发展过热等批评,这个经济特区能否永续与稳定发展,持续带旺各领域发展的进程?
打造亲商环境投资持续增长 依区效应带动各领域发展
为在依区打造具有活力及完善的经济体系,必须推动能够制造就业机会及吸引投资的制造业及工业。
依区发展局(IRDA)总执行长拿督依斯迈接受《南洋商报》专访时指出,当中,从2013至2015年,创意、保健、金融服务及物流领域,被列为重点发展领域。
目前,大家可看到外资在创意和保健投资项目的落实,而如何发展金融服务和物流,让特区崛起为经济中心,是依斯迈眼下要面对的挑战。
他表示,大型催化计划如大马乐高乐园、公主港家庭主题乐园和即将开业的愤怒鸟主题乐园进驻特区,以及柔佛国际名牌商品城(JPO),确实带旺柔州旅游业,更让世界认识与新加坡仅有一水之隔的柔佛。
“有不少主题乐园业者对柔州显示兴趣,有者在洽谈合作中,我们预料各造近期内或可耐心等待,或会有与旅游业相关的新计划宣布。”
续照顾投资者需求
在创意领域,随着松木依斯干达大马影城(PIMS)落成,预料带动本地各大领域的经济发展,将使我国成为亚州最新的创意产业中心。
“我们持续照顾投资者的需求,希望他们在发展计划落实后感到舒适满意。”
他说,大马乐高乐园增建水上乐园和酒店,以及商品城进行扩充,将协助提高特区的价值,从而吸引更多国内外潜能投资者。
“特区在8年内已取得显着发展里程碑,而依斯干达特区发展局的关键职责在于确保特区的经济持续增长。”
他说,所谓经济持续增长,不只是局限在让新投资项目继续注入特区,更重要的是要打造商业增长的生态环境,社区能够参与和受惠,同时不对大自然环境带来破坏。
他指出,在本月初,柔佛州务大臣拿督卡立诺丁有份随同首相拿督斯里纳吉的访美之行,也宣布特区受邀加入联合国“人人享有可持续能源”(SE4ALL)倡议行动的参与城市之一,显示特区着力推动绿色经济的发展已获得国际认可。
年杪料达1570亿投资额
依斯迈披露,依区截至今年6月30日累积吸引1462亿令吉总投资额,第三季度再增加至1500亿令吉。
这是从2006年依区落实以来所取得的成绩,在所引进的投资额中,有48%或相等于695亿3000万令吉已落实。
在国内外投资比例方面,国内投资占了64%,即9416亿令吉;其余36%,相等于5204亿令吉则属国外投资者贡献。
新加坡为主要外资
新加坡目前仍是依区的主要投资国,其他国家则包括日本、来自欧美、西班牙、英国及荷兰等国家。
依斯迈指出,特区接下来每一年划定目标需招徕250亿至300亿令吉,以期有望实现特区预计到2025年项目成熟后,将吸引高达3830亿令吉的投资。
他表示,特区在第二阶段(2011年至2015年)的招资目标是730亿令吉,而从2011年至2014年6月,依区就已成功吸引762亿令吉承诺投资额,令人鼓舞。
“这也证明投资者对依区计划所落实的发展有信心。我乐观与积极看待累积投资额有望在今年杪达到预期1570亿令吉的目标。”
从上述种种最新投资数据来看,连最初抱质疑的人士都对这股由国内外投资者打造的“依斯干达效应”赞叹不已,在在显示柔州目前深具潜能崛起成为国内经济发展中心。
好时巧克力8亿元建厂
依区一向被比喻为“大马的深圳”,对比我国五大经济走廊区,依区在8年内已制造逾55万个新工作机会。
值得一提的是,柔佛州今年上半年共吸引超过149亿令吉的工业投资,全国居冠。当局设下的目标是到了2025年,创造多达81万7500个就业机会。
全球领头羊之一的巧克力公司好时(Hershey),去年宣布砸下2亿5000万美元(约8亿1600万令吉)于柔佛士乃建造全球第二大的好时工厂。
依斯迈在访谈中提及该巧克力工厂已动工,预计于2015年杪竣工,目前积极招募本地人才,工厂有超过八成是使用本地建材,为本地社群创造大量就业机会。
他透露,该工厂预料在明年投入生产线后,90%产品将出口,另外10%则供应国内市场。
新山市政局推出奖掖 鼓励重建搁置建筑物
新山转型计划正如火如荼地展开,特区发展局与地方政府当局合作,致力打造新山市中心充满生气和活力,也吸引投资者把新山市区列为投资首选。
依斯迈提到,为了加速新山市区的转型进度,新山市政局推出数项超值奖掖,鼓励发展商和业主,重建被搁置的建筑物和整修古迹建筑物,打造充满活力的市区。
例如特区发展局也协助促进新山市中心经济整合发展,在新山广场(Landmark Mall)重建后打造综合医药保健中心,符合现今愈来愈多人选择来柔州医药旅游的趋势。
纱玉河工程料明年完成
“自2011年起,新山市中心出现最显着的商业经济增长达72%,有63个新商业发展计划申请,也吸引不少年轻人选择在老城区经商。”
他指出,新山纱玉河首阶段河水净化工程和地下污水管道工程,预计明年完成,希望能为新山市中心改头换面,让人们可以步行和减少使用私家车。
他说,要为市区多元化经济注入新的生命力,当局致力改善中央商务区的商业服务与保安,让人们除了到市区工作,也会选择住在市中心。
完善基建亲商环境 列招商引资卖点
政府为依区设下未来20年宏观投资目标的发展蓝图,依斯迈说,这配合柔州政府的努力,正一步步迈向目标。
“政府大力推动特区,加上柔州如今拥有完善的基础建设如四通八达的道路网络、打造亲商环境,发展精明城市和低碳社区(LCS),皆列入招商引资的有利卖点。”
针对如何看待和评估特区至今的发展成果,依斯迈坦言,特区的策略蓝图已从第一阶段的策划与基础建设,进入第二阶段的评估综合发展大蓝图(CDP),以加强和巩固特区的成长。
推出依斯干达之友计划
他说,社会经济发展是非常重要的元素,特区发展局推出“大马依斯干达之友”计划,让社区居民也可参与旅游业周边经济领域,借此增进收入。
努沙再也成引领催化剂 未来将重点发展新山
很多人认为,依斯干达特区过去5年多的基建发展,都集中在努沙再也,但依斯迈认为,这想法必须摒除。
他说,政府要发展特区须经良好规划,而开发努沙再也作为新的发展区,比在新山这个已经发展成熟的老城区来得容易。
他形容,努沙再也作为引领和推动特区发展计划的其中关键与重要催化剂。
“目前,可以说世界都看见努沙再也,我们是时候将发展重点放在新山,也让人们看见特区有五大旗舰发展区,这还包括巴西古当、士乃和西部发展。”
他说,属于特区旗舰A区的新山转型计划蓝图设计的范围达1500亩,目前已大大提高新山市中心具经济效益的土地运用达47%。
“在2010年,有多达54%的土地运用不符经济效益,而在2006年,只有28%的土地用来进行更具经济效益的发展用途。”
报道: 苏欣恩摄影: 李再辉
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2014.10.17 - 南洋网 - 产业 - 吴木炎: 虽位于特区心脏地带 努沙再也无法取代新山
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依区发展目前似乎集中在努沙再也一带,资深城市土地运用及交通规划专家吴木炎受访时说:“就好比布城取代不了吉隆坡,新山同样是没法被取代的。”
他接受《南洋商报》访问时指出,位于特区心脏地带的努沙再也发展,仍不算是综合式的经济基础。
“努沙再也能够按照现有计划达到预期目标,仍然需要新山相应平衡发展,不管怎么看,这两个地区是息息相关的。”
早在80年代曾为州政府服务及参与新山规划发展,他认为,新山有传统的经济基础,需要持续发展,不应受到忽略。
离不开旅游业
他进一步分析,柔佛州经济迅速发展,来源离不开旅游业,游客会选择入境新山和住宿至少半天,到新山大王宫和庙宇观光,新加坡人也是会继续选择到新山市中心吃喝玩乐。
“政府要打造完善良好的交通系统,势必仍以新山为关键地点所在;新山就是灵魂,更要迈向国际大都会的形象。”
吴木炎表示,城市土地利用可以不同的经济基础去规划、鉴定一个交通系统模式。
他指出,吉隆坡和布城是很好的模式参考,要有高速公路连贯,让两个城市的经济基础有很好的连贯性、相通,要不然若演变脱节之后,新山的角色愈显得不重要。
“一个好的发展区域,要能持续经得起风浪。许多发展计划也是须经过变通的模式去推演,从机会中抓到良好发展的势头。”
罗烈贤:房市放缓供需不均 商业活动可带来人口
新山中华总商会会长拿督罗烈贤说,作为首个经济特区,依区未来的长远发展和潜能仍普遍受到各界看好。
他表示,政府砸重金发展交通道路网络和基础设施,目前依斯干达特区教育城(EduCity)也逐渐招来越多的国际私立学校来本地设立分校,配合区域发展达到和国际接轨的目标,显示政府欲搞好特区的决心。
罗烈贤表示,政府一定要让外资和本地投资者有强大的信心,新山有望蜕变成世界级城市。
“据我所知,目前公寓高楼的市场放缓,因为供需量不平衡,单是整个依区就估计有110万个单位推出市场,我认为必须有商业活动为基础支撑,方能带动
新屋业区的人口迁入。”他希望政府政策不要朝令夕改,推出诸多新的限制措施,让投资者难以适从,同时建议不要控制屋价,让市场屋价自由浮动。
郑金财:保留城市原貌 特区新山应平衡发展
新山华社认为新山市中心虽是老城区,仍是柔州区域经济的重心所在。
新山中华公会会长拿督斯里郑金财认为,州政府应思考如何平衡发展步伐,并可从人文方面着手发展,让新山保留繁华的城市原貌。
他指出,新山老城区有不少历史建筑物和古老庙宇如柔佛古庙,对刺激柔州旅游业大有帮助。
他本身乐观看待特区发展,因为政府拟定了吸引外资的策略,而目前可看到许多外资来柔州寻找商机,进而能够推动特区的成功发展。
“通过华社再度自发举办依斯干达特区研讨会,我希望本地华裔要有知情权,掌握资讯了解特区将来的发展如何。”
他表示,中国发展商大举进入依斯干达特区,肯定会给本地带来冲击与影响,而此次研讨会提供他们分享见解的平台。
“华人应了解有正式的管道,可以学习和交流,也可提出疑问,胜于通过非正式管道道听途说。”
报道: 苏欣恩
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2014.10.17 - 南洋网 - 产业 - 张润安: 依区房产没泡沫 短期放缓未来走得更远
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依斯干达特区近几年明显看到房价攀升,在社会舆论中,大家普遍讨论的热门话题是房价偏高,会不会产生泡沫。
马来西亚房地产发展商公会(REHDA)柔佛分会理事拿督张润安坚信,依区房产没有泡沫,因为政府通过国家银行针对房地产市场进行宏观的调控与管理,短期的放缓反而是未来走得更远的要素。
目前国内房产市场受到政府一系列打房措施影响而放缓,但和丽园发展商董事经理拿督张润安认为,这相对使得市场更稳健,有利于长远的发展。
他接受《南洋商报》访问时表示,特区房价在本区域并非高得离谱,根据特区的发展势头,房产的需求依然会继续保持。
房价涨跌视乎需求
很多发展商认为消费税在明年落实后,房价肯定上涨;张润安则认为房价要涨,主要还是与需求量有关。
房产市场供应过剩,房产价格高企不下的话题,一直成为柔州产业界和坊间的焦点,产业投资人和小市民都关注房子能否以优价出售或出租。
“消费税实施后,发展商成本会提高,但屋价是否涨,还是要看需求量,地点好、规划好的房产项目需求量必然高,若加上买气好,肯定受到市场青睐。”
政府此前推出的多项措施,如取消禁止发展商承担利息计划(DIBS)、采取严格的贷款申请审核等,一一被市场看淡,并将市场放缓归咎于这些降温措施。
但张润安却认为,这反而可让依斯干达特区的成长更持续性发展下去,长远来看,依区的房产依然受看好。
置产靠信心与贷款
张润安认为,银行收紧借贷条例政策,采取谨慎态度,也是政府欲走健康发展的房产道路。
他说,从2011至2013年,国内房产活动属柔州最炙热,还未交屋,屋价已上扬,许多人认为投资房产也可保值财产。
“从购屋者层面来看,购屋者主要可分自用和投资,也就是一般平民、有能力投资的大马人和外国人投资房产,或是选择作为第二家园。购买产业主要靠信心,再来是银行支持贷款有多高。”
国行规定购屋者要买第二和第三间屋子,银行贷款只达70%,很多人在去年原本要置产都放弃了。
“相信投资者如果手上资金不充裕,也不会贸然进场。投资者会谨慎考量,包括拿依区与其他国家(区域)比较,这里的屋价仍然偏低,增值潜能相对高、具吸引力。”
依区狮城“推拉作用”
张润安认为,依区与新加坡有着特殊的“推拉作用”,两者密不可分。
“可以说,目前当全世界的有钱人都到新加坡住,而新山和新加坡的双城模式,还是会吸引新国人移居新山。”
大马多元文化的国情可容纳东西方外来移民,加上政治和经济健全,位处亚洲中心地点,交通方便,外国人到特区住,也不会觉得无法适应。
银根缩紧,外国发展商来抢滩,马新跨国捷运系统(RTS)计划仍不明确,购屋者采取观望态度,使得市场放缓。
张润安建议同业调整策略,还未推介的房产计划先静观其变,把供应量减少,尽量转去有地房产发展。
“有地住宅的增长是稳健的,符合人们买来自用的需求,也可放心投资。”
报道: 苏欣恩 摄影: 李再辉
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2014.10.17 - 南洋网 - 产业 -
陈再藩:华社应转换思维 下围棋掌握特区发展
http://www.nanyang.com/node/656401
马来西亚依斯干达特区研讨会由新山华社三大机构,新山中华公会、新山中华总商会及南方大学学院联办,本报为指定宣传媒体。
这次研讨会主题分为新山的大转型,依斯干达特区的持续与稳定发展。
陈再藩说,柔佛州务大臣拿督卡立诺丁将出席开幕,迈入第二年举办的研讨会,获得官方与民间的认同。
研讨会将提供不仅针对产业的资讯,新山企业家和商人应参与了解,特别是对于新山转型计划还未有具体的深入了解。
此次由一天改为半日的研讨会,在上午时分设有展览会,其中卖点是借此机会把近期从高空拍摄特区的发展和地表变化,呈现在大家眼前,从不同的视角看特区。
陈再藩也是南方大学学院行政总监,他形容:“我们习惯下象棋,一下子就与敌人碰撞、厮杀,一旦兵过了河,只能冲,不能退,这是我们过去的经验。”
他希望通过华社第二次举办的依斯干达特区研讨会,各造更了解特区的发展应该像“下围棋”,开始是嗅不到硝烟,先布局,之后短兵交接。
陈再藩接受《南洋商报》专访时表示,过去华社比较被动冷淡,原因是没有全面接触特区信息,尽管特区发展局与政府有提供不同的平台,让人们获取信息。
本地人反应慢
“大家都要去迎接未来转变的新元素,特区最终的发展成型对社会、经济、产业会产生什么改变,如可能之前大家都未曾想过松木影城会进驻特区,目前本地有谁已看到机会?”
据他所知,有新加坡人已经捉准商机,开始卡位,提供电影工业周边支援服务;反观本地人却反应慢,因为不了解及过去没有类似经验。
他表示,特区推介至今已有8年,华社在去年首办特区研讨会,这也是华社第一次主动针对特区进行开阔视野的探讨。
最近他出席一场活动听到一句话,本地人对特区的认识,如同“距离愈远爱得愈深”,身在庐山不知庐山的真面目,反而是住在太平洋或大西洋的人对特区展现兴趣。
他说,特区地区范围大,相信主要人口还是华裔,华社生活经济与特区未来发展的机会是息息相关的,但是华人的注意面不是过度冷淡,就是热衷偏向产业这一块。
“特区产业去年非常火红,马新政府自去年年底祭出打房措施,今年又有马航事件让中国买家对大马有情绪波动,加上近期马新面对柔佛长堤过路费课题,使
到特区产业急速冷却。可是,特区发展不是今天或明年的事,而是整个区域的长期发展,所以它成功的机会与条件,必须作宏观的检视。”
让外来者宾至如归
陈再藩指出,新山市政局数月前曾举办“新山在2020年迈向世界级城市”国际研讨会,这在他看来是好的开始,不过公开度不够,华社参与非常狭窄。
他认为,前副首相敦慕沙希淡的谈话视野广阔,更指出新山若要成为世界级城市,必须让外来者感觉宾至如归。
“例如慕沙希淡提到曾参与荷兰阿姆斯特丹城市规划,当中有个议程是在洋人为主流的社会,如何让新来的回教徒人口感觉居住舒适。”
他说,在文化、宗教和种族完全不同的情况下,这样主动去照顾一个城市多元化发展,才是成为世界城市的重要元素。
记录新山快速变化
同时,陈再藩点出特区的发展重要的元素是基础建设的成熟,道路网络打通后,交通格局产生很大的变化,新山面貌也逐步蜕变。
他认为,国内没有一个城市像新山发展得如此快速,新山的变化是需要被记录的,发展进程应该被定格,可让下一代看到这个城市的转变。
“当发展快速,可能随之而来的是政策和执行力,以政府和民间企业来看,在消化能力和应对能力都有挑战,而特区发展局与地方政府是否有相同的频率和效率一起推动发展,显得重要。”
陈再藩说,柔南去年至今最大的变化是长堤两岸,中国发展商选择在策略地点发展,必然有他们的见解,因此也安排通过研讨会分享。
报道: 苏欣恩 摄影: 李再辉
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假设:没有新加坡的依区,可以走多远?