产业交易需要产业估价，但估价师只是解读市场上所有的讯息，所以估价只需参考。进行产业交易时，需了解影响产业的因素，价值、价格以及与成本之间的关系。
产业价值受到4大特点影响，它们都是评估产业价值时重要的因素。
1.使用价值
这个条件讲的是有关房产的功能性，例如能否充作洗衣店等，为投资者带来稳定的收入。
有屋主认为自主权就是价值，甚至是屋内的装潢或布置都是房产的价值。
使用价值，也可以单纯的来自于产业的平面规划，空间是否满足需要，是否实用。
2.供应情况
若不考虑土地稀少的元素，在特地地区内，特定的产业类型若供应不足，价值就会比较高。
比如在一个住宅区内的公寓，供不应求，就会推高公寓的价值和售价。
3.购买力
个人的欲望或需求，并不足以影响产业市场及其价值。
假如70%月入8000令吉的大马人，想住在价值100万令吉的房子，却很少人能够负担得起。那么，真正负担得起100万令吉价值房子的大马人，就是市场内的“有效需求”。
4.可转移
房产能否合法转卖或转让，如果不能转移业权，产业价值就不存在。
其中的例子就是土著保留地；土著保留地因不能转售给非土著，所以对非土著来说没有价值的。
且因为有限制，加上需求较小，土著保留地的价值也较其他产业小。
考虑了以上4个主要特点，还有环境、经济、社会因素和政府等4个主要素。
1.环境
地点、大小、形状、面向、土质、排水系统、公共设备实质环境因素，都会影响土地的使用和潜在利益，最后将影响产业的价值。
2.经济
经济因素包括信贷、价格因素、税率、利率等是影响产业价值的因素。
经济不明朗时，购屋者很可能就会展延购屋；像1997年区域金融风暴时，虽然很多房产价格大跌，但还是许多人取消购屋计划。
3.社会因素
社会因素包括家庭大小、孩子人数、人口增长、文化机会等。
若家庭规模不断增加，购屋者可能需要至少有4间卧室的屋子，只有3间或更少卧室的屋子吸引力就相对小，小屋子的价值就会下滑。
另外，屋前若有巴士车站或菜市对不同的社群，会有不同的影响。这两种设备对低收入社群来说很方便；但高收入群可能会认为这非常困扰。
4.政府
政府的公共政策也将影响价值，包括产业发展区的规划、法律、产业税务、公共组屋及其他。
政府规划产业的土地使用或密度规定，都会影响特定地区未来的发展潜能，不同的土地使用除了有不同的售价，还要看发展后可能带来的收入。
产业价值价格和成本
事实上，产业的价值、价格和成本是3个不同的概念。人们常常会将这3个因素混淆，并交替使用。
所以，当一个产业买卖在进行，谈判过程中必须要搞清楚产业的价值、价格和成本。
价值-
购屋者愿意支付来购买产业的价位。
价格-
真正成交的价值。每宗交易的价格可能会不同，因为有赖于买卖双方的谈判技巧。当一个购屋者以高于产业的价值买下产业，就是较昂贵。相反，以低于价值购得产业就是便宜。
成本-
你可用过去所支付的价格来衡量，也可用今日要建筑一个建筑物所需成本计算。但成本未必对今天的价值会有很大影响。
我将通过以下例子，说明产业的价值、价格和成本的关系。
假设山姆今日以20万令吉买入一片地，用50万令吉来建筑了双层屋子，共付出成本70万令吉。
3年后，他中了彩票500万令吉，决定把之前的房子卖掉，并搬到更大面积的房子，与5个孙子同住。
但很不幸的，当他决定售卖房子时，国家陷入经济衰退，因为工作受到威胁，大部分人都展延购房，市场上，房屋供过于求。
售价与估价差异5%可接受
委任了产业估价师评估后，山姆想要售卖的产业价值只值55万令吉。尽管不太满意，还是决定售卖。
买家小丽与山姆委任的产业经纪麦斯洽谈，麦斯出价60万令吉，小丽只愿意支付54万令吉。但山姆拒绝了小丽的献议，要等待更好的献议。
3个月后，等不到更好的献议，山姆欲接受小丽54万令吉的献议。
但小丽再把献议价降至50万令吉；最终双方同意以53万令吉成交。
这个例子看出，房子成本虽是70万令吉，但估价只有55万令吉，最后售价是53万令吉。可以看出这3个因素也未必影响着对方。
另外，在法庭上，产业售价与估价出现5%差异，是可以接受的，因为估价师只是解读市场上所有的资讯，并不是完全掌握。像例子中，山姆最后以53万令吉的价格售出，就等于估价55万令吉的5%折价。
张仰荣博士 Dr Ernest Cheong 资深房地产顾问
产业价值受到4大特点影响，它们都是评估产业价值时重要的因素。
1.使用价值
这个条件讲的是有关房产的功能性，例如能否充作洗衣店等，为投资者带来稳定的收入。
有屋主认为自主权就是价值，甚至是屋内的装潢或布置都是房产的价值。
使用价值，也可以单纯的来自于产业的平面规划，空间是否满足需要，是否实用。
2.供应情况
若不考虑土地稀少的元素，在特地地区内，特定的产业类型若供应不足，价值就会比较高。
比如在一个住宅区内的公寓，供不应求，就会推高公寓的价值和售价。
3.购买力
个人的欲望或需求，并不足以影响产业市场及其价值。
假如70%月入8000令吉的大马人，想住在价值100万令吉的房子，却很少人能够负担得起。那么，真正负担得起100万令吉价值房子的大马人，就是市场内的“有效需求”。
4.可转移
房产能否合法转卖或转让，如果不能转移业权，产业价值就不存在。
其中的例子就是土著保留地；土著保留地因不能转售给非土著，所以对非土著来说没有价值的。
且因为有限制，加上需求较小，土著保留地的价值也较其他产业小。
考虑了以上4个主要特点，还有环境、经济、社会因素和政府等4个主要素。
1.环境
地点、大小、形状、面向、土质、排水系统、公共设备实质环境因素，都会影响土地的使用和潜在利益，最后将影响产业的价值。
2.经济
经济因素包括信贷、价格因素、税率、利率等是影响产业价值的因素。
经济不明朗时，购屋者很可能就会展延购屋；像1997年区域金融风暴时，虽然很多房产价格大跌，但还是许多人取消购屋计划。
3.社会因素
社会因素包括家庭大小、孩子人数、人口增长、文化机会等。
若家庭规模不断增加，购屋者可能需要至少有4间卧室的屋子，只有3间或更少卧室的屋子吸引力就相对小，小屋子的价值就会下滑。
另外，屋前若有巴士车站或菜市对不同的社群，会有不同的影响。这两种设备对低收入社群来说很方便；但高收入群可能会认为这非常困扰。
4.政府
政府的公共政策也将影响价值，包括产业发展区的规划、法律、产业税务、公共组屋及其他。
政府规划产业的土地使用或密度规定，都会影响特定地区未来的发展潜能，不同的土地使用除了有不同的售价，还要看发展后可能带来的收入。
产业价值价格和成本
事实上，产业的价值、价格和成本是3个不同的概念。人们常常会将这3个因素混淆，并交替使用。
所以，当一个产业买卖在进行，谈判过程中必须要搞清楚产业的价值、价格和成本。
价值-
购屋者愿意支付来购买产业的价位。
价格-
真正成交的价值。每宗交易的价格可能会不同，因为有赖于买卖双方的谈判技巧。当一个购屋者以高于产业的价值买下产业，就是较昂贵。相反，以低于价值购得产业就是便宜。
成本-
你可用过去所支付的价格来衡量，也可用今日要建筑一个建筑物所需成本计算。但成本未必对今天的价值会有很大影响。
我将通过以下例子，说明产业的价值、价格和成本的关系。
假设山姆今日以20万令吉买入一片地，用50万令吉来建筑了双层屋子，共付出成本70万令吉。
3年后，他中了彩票500万令吉，决定把之前的房子卖掉，并搬到更大面积的房子，与5个孙子同住。
但很不幸的，当他决定售卖房子时，国家陷入经济衰退，因为工作受到威胁，大部分人都展延购房，市场上，房屋供过于求。
售价与估价差异5%可接受
委任了产业估价师评估后，山姆想要售卖的产业价值只值55万令吉。尽管不太满意，还是决定售卖。
买家小丽与山姆委任的产业经纪麦斯洽谈，麦斯出价60万令吉，小丽只愿意支付54万令吉。但山姆拒绝了小丽的献议，要等待更好的献议。
3个月后，等不到更好的献议，山姆欲接受小丽54万令吉的献议。
但小丽再把献议价降至50万令吉；最终双方同意以53万令吉成交。
这个例子看出，房子成本虽是70万令吉，但估价只有55万令吉，最后售价是53万令吉。可以看出这3个因素也未必影响着对方。
另外，在法庭上，产业售价与估价出现5%差异，是可以接受的，因为估价师只是解读市场上所有的资讯，并不是完全掌握。像例子中，山姆最后以53万令吉的价格售出，就等于估价55万令吉的5%折价。
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