http://property.sinchew.com.my/node/2655
最新的一项调查显示,大多数人对购屋的预算,锁定在不超过50万令吉的水平,至於准备购买价格超过100万令吉的房產,只佔受访者的5%。
iProperty產业网站展开的调查,在受访者当中,63%表示属意排屋,一来这是有地房產,二来是与半独立式及独立式洋房相比,价格比较容易负担。
至於房產供应,在179万个单位中的75.9%,分佈在雪兰莪州,23.8%位於吉隆坡,其余的0.3%则在布城,这一比率基本没有太大改变。
回到前面提及的大多数人,锁定在价格不超过50万令吉的房產,主要是在我国的就业人口中,人均收入並不高,有能力以个人名义购买者並不多,多数人需以联名购买,才能符合银行贷款设定的要求。
就以50万令吉的房產做为例子,假设贷款45万令吉,25年的偿还期,每月份期付款在2千300令吉之间,这说明贷款申请者的月入至少要有7千令吉,在大马的就业人口中,拥有这一收入者的比率並不高。
以我国的人均收入,可负担能力是价格在25万令吉的房產,月供不超过1千200令吉最理想,问题是今天的大马產业市场,价格在25万令吉的產业並不多,特別是在就业机会较多的巴生河流域,因此,购屋者必须以联名方式购买价格在35万、40万,甚至是50万令吉的房產。
联名置產需先兵后礼
由於近年来產业价格高昂,许多青年男女无法单独购买,会想要与好朋友联名购买產业。
一般来说,夫妻、兄弟或姐妹、父子、母女联名购买產业,程序比较简单,可是,两个朋友准备联名共同拥有產业,可能面对的是比较不一样的问题。
林若辉律师认为,假如两个朋友准备联名购买產业,他们必须小心处理,因为可能面对以下问题:
(a)银行可能不批准他们的贷款,因为他们的联名並不相关,就是非夫妻、兄弟或姐妹直亲关係,因此,在决定购买之前,必须先向银行查问清楚。
(b)假设向银行申请房屋贷款获准,將来有一天,其中一人不准备继续供款,或没有能力偿还他那一半供款,另一人必须承担全部的房屋贷款,避免產业遭银行拍卖。
(c)万一其中一人报穷或被银行起诉破產,其名下的產业將受影响,连带影响联名者的產业持有权。
(d)假如其中一人要脱售產业,另一人却不同意,將衍生外人无法协助解决的问题。
因此,朋友之间若准备联名购买產业,在合作之前,必须“先小人、后君子”,將所有可能衍生的问题列出来,万一发生了应该如何处理;最好是白纸黑字写明,避免因为联名购买產业,朋友演变成陌路人,让原本是一件好事变成坏事。
二手房產叫好叫座
另外,iProperty產业网站展开的调查披露,仍有不少人对產业市场採取观望態度,不准备在接下来的6个月进场购买產业,待形势比较明朗才决定。
不过,在二手產业市场,首季交易活动保持平稳,位於吉隆坡城中城、孟沙及满家乐共管公寓的转手交易平均价,按季比上扬0.97%,每平方尺掛826令吉。
这段期间价格升势最明显的是满家乐,上涨1.95%至每平方尺634令吉,接下来是吉隆坡城中城上扬0.71%至每平方尺1千零33令吉,孟沙扬升0.56%,每平方尺平均价812令吉。2011年至今,满家乐及孟沙的產业价值,分別扬升14.00%及15.63%。
如此看来,这反映投资者继续在二手產业市场,特別是在首要地点探討投资良机,这些市场提供不错的交易选择,特別是与首要市场的价格比较,不过,租赁市场深具挑战仍是个隱忧。
其中吉隆坡城中城的租金,每平方尺平均3令吉96仙、孟沙及满家乐则分別为3令吉27仙及2令吉93仙。
新產业购兴强稳
在这期间,推出市场的產业单位並不多,儘管从2014年1月1日起,当局禁止发展商在兴建期间,提供承担利息优惠,不过,人们对新推出市场產业的购兴保持强稳。
吉隆坡新加入市场的发展计划包括:游礼发(YNHB,3158,主板產业组)兴建的南孟沙服务
公寓,满家乐的Residensi22第二阶段、Kiara163服务公寓、吉隆坡城中城的威达满家乐、Verve
Suites、Lidcol花园、安卡沙拉也服务公寓,以及大使路的The Ambangan公寓。
另外,在这期间完工的產业共有5项,单位总数1千零90个,包括Desa Park City的Westside One、南孟沙的Camelia服务公寓,以及Vue Residence。
在2014年首季完工的產业计划,並在第二季交屋的包括Kenny Hills
Residence,Glomac Damansara Residential Tower1,The
Elements(安邦),以及Nobleton Crest(乌丹),至於其他產业计划的完工则被推至较后日期。
住宅產业供应减缓
对整个大吉隆坡来说,2014年首季,住宅產业的供应介於179万个单位,大吉隆坡是包括吉隆坡、雪兰莪及布城的住宅產业市场。
住宅產业的分类显示,有地房產仍是最多人追求的类型,佔总数的43.6%,接下来是非有地房產34.9%,其余的21.5%以廉价房產为主。
2012年杪至今,供应成长减缓,成长率不到2.0%,这是2006年至今成长普遍放缓的部
份,政府在2013年宣佈的措施,相信將会影响2014年產业市场的成长步伐,一些发展商已在2014年初,暂缓推出一些產业计划;不过,在最近的將来,
这可能促使需求恢復增加,一旦新的產业计划推出市场,进一步推动市场交易活动。
截至2014年首季,总共有20万7千零13个单位,被归为新增供应,新增供应被解释为已获得建筑准证,不过,尚未开始建筑工程的產业计划。
以產业类型而言,情况与大吉隆坡单位分类很接近,在兴建中的单位,其中19万6千528个被归为这类,意味94.9%的建筑工程已经展开。
房贷申请下跌
批准额反走高
另一方面,国家银行决定建议以新利率取代现有的基本借贷率,並且將在2015年1月2日起生效,一般相信,新利率料不会影响一般借贷者的借贷负担。借贷者的负担受到各项因素,例如金融机构是以个人信贷评估、市场融资率及竞爭作为考量。
在首季,申请购买住宅產业的贷款总额介於478亿1千万令吉,比2013年首季下跌7.1%,这主要是今年首两个月的贷款申请较少。
不过,在这期间的贷款批准率较高,获批的贷款数额为254亿2千万令吉,比2013年首季增长6.0%,银行在首季批准贷款的比率达到53.3%,比2013年同期的47.0%高。
另外,在2014年財政预算案,政府宣佈將在2014年4月1日起,实施6%的消费税,可是,在消费税实施之前,一些发展商以这一项作为调高產业价格的因素考量。
虽然政府宣佈,住宅產业价格不受徵收消费税的影响,可是,建筑与服务成本將相应增加,这有可能造成近期內的產业价格上涨。
商產蓬勃
租金扬升
除了住宅產业,商业產业如办公楼、店屋市场,也是市场的焦点,商业產业发展保持蓬勃,意即市场欣欣向荣,市民购买力可期,推动商业產业领域的发展。
2014年首季,有两栋办公楼完工,分別是:朝圣基金大厦@Platinum Park,位於吉隆坡黄金三角,是该地区自Integra大厦於2012年杪建成后,首个商业產业计划,另一个完工產业则是TSR大厦,位於珍珠白沙罗。
虽然TSR大厦享有不错的出租率,不过,朝圣基金大厦的办公单位,並没有急於向市场积极促销。
由於这两栋大厦的完工,截至2014年首季,大吉隆坡办公单位的供应介於9千400万平方尺,比之前一季增加52万平方尺,同时,按年比增长5.4%。
另一方面,大吉隆坡在2014年完工的办公產业,预料拥有610万平方尺的面积,2015年则有417万平方尺、2016年588万平方尺,其中一些为分层办公產业。
预期在2014年完工的產业计划包括:IB楼、盘谷银行大厦、合成2大厦,皆位於吉隆坡黄金三角。楼高118层的独立遗產大厦,奠基工程已经展开,预期在2015年完成,该大厦耗资25亿至30亿令吉之间,预计大厦建筑工程在2020年完成。
另外,首季產业租金每平方尺扬升至7令吉64仙,比2013年首季的7令吉61仙高,主要是以吉隆坡市区优质办公楼为计算基础。
办公楼空置率平稳
与此同时,吉隆坡市区办公楼的空置率按季比上扬,2014年首季可以感受到,2013年办公空
间供应显著增加,雪兰莪及吉隆坡郊区的空置率稍有改善,其中吉隆坡市郊的空置率,从2013年第四季的20.9%,改善至2014年首季的20.2%至於
雪兰莪州,空置率较为理想,可是,在首季保持在18.4%的水平,2013年第四季为20.1%。在吉隆坡市区,空置率保持稳定,儘管有新的商业產业计划
完工,空置率保持在11.3%。
出租率不俗
2014年首季走势延自2013年第四季的步伐,大吉隆坡最理想的办公楼,多数享有不错的出租率,2013年第四季完工的TSR大厦,取得70%的出租率,LGB大厦也取得70%的出租率。
马资源(MRCB,1651,主板建筑组)於2014年1月29日,出售位於吉隆坡中环的Platinum Sentral大厦,买主是桂嘉资本信託。
桂嘉资本信託支付4亿8千600万令吉的现金,以及2亿6千400万股、每股1令吉32仙桂嘉资本信託的新股,收购该项產业。
Platinum Sentral是由5栋4至7层楼的商业大厦组成,个別大厦包括办公楼及零售单位、多元用途礼堂,以及两层泊车位,办公楼提供45万平方尺的可出租面积,主要租户包括SME机构、公共交通委员会,以及SBM大马私人有限公司。
结语:
从本地人均收入的水平来推论,价格超过50万令吉的房產,並不是想像般容易负担,假如个人的收入不在6千至7千令吉之间,如果放眼50万令吉或以上价格的房屋,几乎是遥不可及的梦想。
(星洲日报/投资致富‧焦点策划‧文:郑碧娥)
http://property.sinchew.com.my/node/2655
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点评:
2014年首季,两栋办公楼完工,分別是:
a) 朝圣基金大厦@Platinum Park,位於吉隆坡黄金三角
b) 另一个完工產业则是TSR大厦,位於珍珠白沙罗。
由於这两栋大厦的完工,截至2014年首季,大吉隆坡办公单位的供应介於9千400万平方尺,比之前一季增加52万平方尺。
大吉隆坡在2014年完工的办公產业,预料拥有610万平方尺的面积,2015年则有417万平方尺、2016年588万平方尺,其中一些为分层办公產业。
预期在2014年完工的產业计划包括:IB楼、盘谷银行大厦、合成2大厦,皆位於吉隆坡黄金三角。
首季產业租金每平方尺扬升至7令吉64仙,比2013年首季的7令吉61仙高。
办公楼空置率平稳
吉隆坡市郊的空置率,从2013年第四季的20.9%,改善至2014年首季的20.2%
雪兰莪州,首季保持在18.4%的水平,2013年第四季为20.1%。
在吉隆坡市区,空置率保持稳定,儘管有新的商业產业计划
完工,空置率保持在11.3%。
出租率不俗
2013年第四季完工的TSR大厦,取得70%的出租率,LGB大厦也取得70%的出租率。
马资源(MRCB,1651,主板建筑组)於2014年1月29日,出售位於吉隆坡中环的Platinum Sentral大厦,买主是桂嘉资本信託。