2014.08.03 - 星洲网 - 产业 - 大马人买房锁定50万

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最新的一项调查显示，大多数人对购屋的预算，锁定在不超过50万令吉的水平，至於准备购买价格超过100万令吉的房產，只佔受访者的5%。

iProperty產业网站展开的调查，在受访者当中，63%表示属意排屋，一来这是有地房產，二来是与半独立式及独立式洋房相比，价格比较容易负担。

至於房產供应，在179万个单位中的75.9%，分佈在雪兰莪州，23.8%位於吉隆坡，其余的0.3%则在布城，这一比率基本没有太大改变。

回到前面提及的大多数人，锁定在价格不超过50万令吉的房產，主要是在我国的就业人口中，人均收入並不高，有能力以个人名义购买者並不多，多数人需以联名购买，才能符合银行贷款设定的要求。

就以50万令吉的房產做为例子，假设贷款45万令吉，25年的偿还期，每月份期付款在2千300令吉之间，这说明贷款申请者的月入至少要有7千令吉，在大马的就业人口中，拥有这一收入者的比率並不高。

以我国的人均收入，可负担能力是价格在25万令吉的房產，月供不超过1千200令吉最理想，问题是今天的大马產业市场，价格在25万令吉的產业並不多，特別是在就业机会较多的巴生河流域，因此，购屋者必须以联名方式购买价格在35万、40万，甚至是50万令吉的房產。

联名置產需先兵后礼

由於近年来產业价格高昂，许多青年男女无法单独购买，会想要与好朋友联名购买產业。

一般来说，夫妻、兄弟或姐妹、父子、母女联名购买產业，程序比较简单，可是，两个朋友准备联名共同拥有產业，可能面对的是比较不一样的问题。

林若辉律师认为，假如两个朋友准备联名购买產业，他们必须小心处理，因为可能面对以下问题：

（a）银行可能不批准他们的贷款，因为他们的联名並不相关，就是非夫妻、兄弟或姐妹直亲关係，因此，在决定购买之前，必须先向银行查问清楚。

（b）假设向银行申请房屋贷款获准，將来有一天，其中一人不准备继续供款，或没有能力偿还他那一半供款，另一人必须承担全部的房屋贷款，避免產业遭银行拍卖。

（c）万一其中一人报穷或被银行起诉破產，其名下的產业將受影响，连带影响联名者的產业持有权。

（d）假如其中一人要脱售產业，另一人却不同意，將衍生外人无法协助解决的问题。

因此，朋友之间若准备联名购买產业，在合作之前，必须“先小人、后君子”，將所有可能衍生的问题列出来，万一发生了应该如何处理；最好是白纸黑字写明，避免因为联名购买產业，朋友演变成陌路人，让原本是一件好事变成坏事。

二手房產叫好叫座

另外，iProperty產业网站展开的调查披露，仍有不少人对產业市场採取观望態度，不准备在接下来的6个月进场购买產业，待形势比较明朗才决定。

不过，在二手產业市场，首季交易活动保持平稳，位於吉隆坡城中城、孟沙及满家乐共管公寓的转手交易平均价，按季比上扬0.97%，每平方尺掛826令吉。

这段期间价格升势最明显的是满家乐，上涨1.95%至每平方尺634令吉，接下来是吉隆坡城中城上扬0.71%至每平方尺1千零33令吉，孟沙扬升0.56%，每平方尺平均价812令吉。2011年至今，满家乐及孟沙的產业价值，分別扬升14.00%及15.63%。

如此看来，这反映投资者继续在二手產业市场，特別是在首要地点探討投资良机，这些市场提供不错的交易选择，特別是与首要市场的价格比较，不过，租赁市场深具挑战仍是个隱忧。

其中吉隆坡城中城的租金，每平方尺平均3令吉96仙、孟沙及满家乐则分別为3令吉27仙及2令吉93仙。

新產业购兴强稳

在这期间，推出市场的產业单位並不多，儘管从2014年1月1日起，当局禁止发展商在兴建期间，提供承担利息优惠，不过，人们对新推出市场產业的购兴保持强稳。

吉隆坡新加入市场的发展计划包括：游礼发（YNHB，3158，主板產业组）兴建的南孟沙服务 公寓，满家乐的Residensi22第二阶段、Kiara163服务公寓、吉隆坡城中城的威达满家乐、Verve Suites、Lidcol花园、安卡沙拉也服务公寓，以及大使路的The Ambangan公寓。

另外，在这期间完工的產业共有5项，单位总数1千零90个，包括Desa Park City的Westside One、南孟沙的Camelia服务公寓，以及Vue Residence。

在2014年首季完工的產业计划，並在第二季交屋的包括Kenny Hills Residence，Glomac Damansara Residential Tower1，The Elements（安邦），以及Nobleton Crest（乌丹），至於其他產业计划的完工则被推至较后日期。

住宅產业供应减缓

对整个大吉隆坡来说，2014年首季，住宅產业的供应介於179万个单位，大吉隆坡是包括吉隆坡、雪兰莪及布城的住宅產业市场。

住宅產业的分类显示，有地房產仍是最多人追求的类型，佔总数的43.6%，接下来是非有地房產34.9%，其余的21.5%以廉价房產为主。

2012年杪至今，供应成长减缓，成长率不到2.0%，这是2006年至今成长普遍放缓的部 份，政府在2013年宣佈的措施，相信將会影响2014年產业市场的成长步伐，一些发展商已在2014年初，暂缓推出一些產业计划；不过，在最近的將来， 这可能促使需求恢復增加，一旦新的產业计划推出市场，进一步推动市场交易活动。

截至2014年首季，总共有20万7千零13个单位，被归为新增供应，新增供应被解释为已获得建筑准证，不过，尚未开始建筑工程的產业计划。

以產业类型而言，情况与大吉隆坡单位分类很接近，在兴建中的单位，其中19万6千528个被归为这类，意味94.9%的建筑工程已经展开。

房贷申请下跌
批准额反走高

另一方面，国家银行决定建议以新利率取代现有的基本借贷率，並且將在2015年1月2日起生效，一般相信，新利率料不会影响一般借贷者的借贷负担。借贷者的负担受到各项因素，例如金融机构是以个人信贷评估、市场融资率及竞爭作为考量。

在首季，申请购买住宅產业的贷款总额介於478亿1千万令吉，比2013年首季下跌7.1%，这主要是今年首两个月的贷款申请较少。

不过，在这期间的贷款批准率较高，获批的贷款数额为254亿2千万令吉，比2013年首季增长6.0%，银行在首季批准贷款的比率达到53.3%，比2013年同期的47.0%高。

另外，在2014年財政预算案，政府宣佈將在2014年4月1日起，实施6%的消费税，可是，在消费税实施之前，一些发展商以这一项作为调高產业价格的因素考量。

虽然政府宣佈，住宅產业价格不受徵收消费税的影响，可是，建筑与服务成本將相应增加，这有可能造成近期內的產业价格上涨。

商產蓬勃
租金扬升

除了住宅產业，商业產业如办公楼、店屋市场，也是市场的焦点，商业產业发展保持蓬勃，意即市场欣欣向荣，市民购买力可期，推动商业產业领域的发展。

2014年首季，有两栋办公楼完工，分別是：朝圣基金大厦@Platinum Park，位於吉隆坡黄金三角，是该地区自Integra大厦於2012年杪建成后，首个商业產业计划，另一个完工產业则是TSR大厦，位於珍珠白沙罗。

虽然TSR大厦享有不错的出租率，不过，朝圣基金大厦的办公单位，並没有急於向市场积极促销。

由於这两栋大厦的完工，截至2014年首季，大吉隆坡办公单位的供应介於9千400万平方尺，比之前一季增加52万平方尺，同时，按年比增长5.4%。

另一方面，大吉隆坡在2014年完工的办公產业，预料拥有610万平方尺的面积，2015年则有417万平方尺、2016年588万平方尺，其中一些为分层办公產业。

预期在2014年完工的產业计划包括：IB楼、盘谷银行大厦、合成2大厦，皆位於吉隆坡黄金三角。楼高118层的独立遗產大厦，奠基工程已经展开，预期在2015年完成，该大厦耗资25亿至30亿令吉之间，预计大厦建筑工程在2020年完成。

另外，首季產业租金每平方尺扬升至7令吉64仙，比2013年首季的7令吉61仙高，主要是以吉隆坡市区优质办公楼为计算基础。

 

办公楼空置率平稳

与此同时，吉隆坡市区办公楼的空置率按季比上扬，2014年首季可以感受到，2013年办公空 间供应显著增加，雪兰莪及吉隆坡郊区的空置率稍有改善，其中吉隆坡市郊的空置率，从2013年第四季的20.9%，改善至2014年首季的20.2%至於 雪兰莪州，空置率较为理想，可是，在首季保持在18.4%的水平，2013年第四季为20.1%。在吉隆坡市区，空置率保持稳定，儘管有新的商业產业计划 完工，空置率保持在11.3%。

出租率不俗

2014年首季走势延自2013年第四季的步伐，大吉隆坡最理想的办公楼，多数享有不错的出租率，2013年第四季完工的TSR大厦，取得70%的出租率，LGB大厦也取得70%的出租率。

马资源（MRCB，1651，主板建筑组）於2014年1月29日，出售位於吉隆坡中环的Platinum Sentral大厦，买主是桂嘉资本信託。

桂嘉资本信託支付4亿8千600万令吉的现金，以及2亿6千400万股、每股1令吉32仙桂嘉资本信託的新股，收购该项產业。

Platinum Sentral是由5栋4至7层楼的商业大厦组成，个別大厦包括办公楼及零售单位、多元用途礼堂，以及两层泊车位，办公楼提供45万平方尺的可出租面积，主要租户包括SME机构、公共交通委员会，以及SBM大马私人有限公司。

结语：

从本地人均收入的水平来推论，价格超过50万令吉的房產，並不是想像般容易负担，假如个人的收入不在6千至7千令吉之间，如果放眼50万令吉或以上价格的房屋，几乎是遥不可及的梦想。 

（星洲日报／投资致富‧焦点策划‧文：郑碧娥）

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点评：

2014年首季，两栋办公楼完工，分別是：
a) 朝圣基金大厦@Platinum Park，位於吉隆坡黄金三角
b) 另一个完工產业则是TSR大厦，位於珍珠白沙罗。

由於这两栋大厦的完工，截至2014年首季，大吉隆坡办公单位的供应介於9千400万平方尺，比之前一季增加52万平方尺。

大吉隆坡在2014年完工的办公產业，预料拥有610万平方尺的面积，2015年则有417万平方尺、2016年588万平方尺，其中一些为分层办公產业。

预期在2014年完工的產业计划包括：IB楼、盘谷银行大厦、合成2大厦，皆位於吉隆坡黄金三角。

首季產业租金每平方尺扬升至7令吉64仙，比2013年首季的7令吉61仙高。

办公楼空置率平稳

吉隆坡市郊的空置率，从2013年第四季的20.9%，改善至2014年首季的20.2%
雪兰莪州，首季保持在18.4%的水平，2013年第四季为20.1%。
在吉隆坡市区，空置率保持稳定，儘管有新的商业產业计划 完工，空置率保持在11.3%。

出租率不俗

2013年第四季完工的TSR大厦，取得70%的出租率，LGB大厦也取得70%的出租率。

马资源（MRCB，1651，主板建筑组）於2014年1月29日，出售位於吉隆坡中环的Platinum Sentral大厦，买主是桂嘉资本信託。