凯德商用新加坡信托(CapitaMall Trust, 以下称CMT)于2002年7月在新加坡交易所上市，是第一个在新交所挂牌上市的房地产投资信托(REIT)，它也是新加坡市值和资产规模最大的REIT。CMT的资产组合包括16家优质购物商场及凯德商用中国信托(CapitaRetail China Trust)的1亿2,270万个单位，其截至2013年12月31日的总资产达到100亿元。
CMT最近发布其截至2014年6月30日的次季业绩，它在这一季的表现强劲，可分派收入年比增加6.5%至9,340万元，意味着每单位派息(DPU)为0.0269元。
从半年的业绩来看，CMT的总收入上升4.1%至3亿2,900万元，净产业收入则增加4.9%至2亿2,830万元。可分派收入也提高5.5%至1亿8,250万元。
其实，CMT是一个具吸引力的投资，因为其获益率自FY09以来，维持在4至5%，其DPU也随着资本收益流入而取得良好的增长。
表1：CMT的每单位信托(DPU)与获益率
但新加坡的零售领域一直在改变，例如新商场大量涌入及网络购物越来越受欢迎。许多商场正开始面临购物人流和每平方英尺租户销售额下降的问题。
值得注意的是，新加坡统计局报新加坡的零售销售指数在2014年4月下跌1.4%，而零售总销售额更在2014年5月下滑6.1%至31亿元。若不包括汽车的销售数字，5月份的零售销售额仅微升0.1%。
有趣的是，CMT一直都能够在这个领域维持领先地位。以下是CMT为何仍然可以在新加坡不断改变的零售情况中执牛耳的3个原因：
商场有所区别是关键
在1Q14的报告中，莱坊(Knight Frank)提到零售领域充满竞争将推动零售商场自我区分，从而在各大目标市场内提供更多不同的产品。最近开幕的商场如乌节门(Orchard Gateway)倾向于吸引利基时尚商店，而位于巴耶利峇的One KM是家庭寻求生活时尚体验和知识的地方。
CMT的商场组合的地点优越，位于新加坡市郊和市中心。这些商场不仅是为高档市场服务，邻里社区，甚至是特定的目标市场也可受惠。
此外，CMT一直都在积极地管理资产和物色合适的租户组合来为其产业定位。譬如，IMM大厦(IMM Building)已经翻新完毕，它是新加坡最大的特价商品购物中心，里头共有55间特价商品商店，这个数目预计将持续增加。克拉码头(Clarke Quay)一带也被定位为新加坡河畔的著名夜间娱乐场所。
针对年轻人和时尚潮流，CMT拥有裕冰坊(JCube)和白沙浮商业城(Bugis Junction)这两家商场，裕冰坊设有新加坡唯一符合奥林匹克标准的溜冰场及其他娱乐商店，白沙浮商业城则招揽了一系列具有特色的商店。CMT设在邻 里的商场也拥有许多售卖日用品的租户，以满足购物者的日常所需。
为旗下商场定位帮助CMT的业务保持稳健，因为它持续吸引了大批人潮到访商场。
未来发展
CMT的3个资产将在2014年进行发展计划。
裕冰坊将把大约2万5,000平方英尺的第二层楼设定为新的J.Avenue区，主要作为街头购物区。这一区共有70间铺位，大约三分之二已经被预租，租户将从2014年9月开始逐步进驻。
特别的是，为了鼓励有志于创业的人士，J.Avenue区也将让租户以短期租约(介于三至六个月)营运。虽然这令租金和出租率波动不定，但却确保商场持续有新的商店来吸引购物者。
淡滨尼广场(Tampines Mall)亦将在今年展开总值3,600万元的翻新计划，它将把其天台改建成新的可出租空间，让提供教育的租户在那里开设辅助学习中心，同时也将斥资额外 2,920万元来进行翻新。这项计划(不包括翻新工程)将带来8%的投资回报率(ROI)。
最新的资产提升计划是为武吉班让大厦(Bukit Panjang Plaza)扩充社区空间，以腾出约1万8,000平方英尺的商用总楼面面积(价值1,850万元)，同时CMT将耗资1,420万元为这个产业翻新。若 不包括翻新工程，这项提升计划的ROI预期也将为8%。
此外，CMT正持续积极地为IMM大厦和白沙浮商业城进行下一个阶段的提升工程。
往绩
CMT的往绩卓著，因此令其业绩表现出色。CMT为裕冰坊、The Atrium@Orchard克拉码头和Bugis+等商场进行提升工程也是其往绩卓著的证明。在FY13完成了资产提升计划后，CMT从这四个产业取得 的净产业收入从5,590万元增长84.4%至1亿零310万元。
再者，CMT可借助资产提升计划持续上调租金。马来亚银行金英(MayBank Kim Eng)指出，CMT自2003年的租金涨幅介于2.3至13.5%。即使在2009年遇到全球金融危机，CMT的租金仍上升2.3%，而其之后四年的租金涨幅平均为6%。
《股市资讯》的看法
综上所述，作为新加坡最大的REIT之一，CMT计划进一步让其商场更多元化并加以定位，以满足各大目标消费市场的需求。此举肯定将让CMT享有竞争优势，尤其是当消费习惯不断改变的时候。
CMT最近发布其截至2014年6月30日的次季业绩，它在这一季的表现强劲，可分派收入年比增加6.5%至9,340万元，意味着每单位派息(DPU)为0.0269元。
从半年的业绩来看，CMT的总收入上升4.1%至3亿2,900万元，净产业收入则增加4.9%至2亿2,830万元。可分派收入也提高5.5%至1亿8,250万元。
其实，CMT是一个具吸引力的投资，因为其获益率自FY09以来，维持在4至5%，其DPU也随着资本收益流入而取得良好的增长。
表1：CMT的每单位信托(DPU)与获益率
资料来源：CMT的报告
值得注意的是，新加坡统计局报新加坡的零售销售指数在2014年4月下跌1.4%，而零售总销售额更在2014年5月下滑6.1%至31亿元。若不包括汽车的销售数字，5月份的零售销售额仅微升0.1%。
有趣的是，CMT一直都能够在这个领域维持领先地位。以下是CMT为何仍然可以在新加坡不断改变的零售情况中执牛耳的3个原因：
商场有所区别是关键
在1Q14的报告中，莱坊(Knight Frank)提到零售领域充满竞争将推动零售商场自我区分，从而在各大目标市场内提供更多不同的产品。最近开幕的商场如乌节门(Orchard Gateway)倾向于吸引利基时尚商店，而位于巴耶利峇的One KM是家庭寻求生活时尚体验和知识的地方。
CMT的商场组合的地点优越，位于新加坡市郊和市中心。这些商场不仅是为高档市场服务，邻里社区，甚至是特定的目标市场也可受惠。
此外，CMT一直都在积极地管理资产和物色合适的租户组合来为其产业定位。譬如，IMM大厦(IMM Building)已经翻新完毕，它是新加坡最大的特价商品购物中心，里头共有55间特价商品商店，这个数目预计将持续增加。克拉码头(Clarke Quay)一带也被定位为新加坡河畔的著名夜间娱乐场所。
针对年轻人和时尚潮流，CMT拥有裕冰坊(JCube)和白沙浮商业城(Bugis Junction)这两家商场，裕冰坊设有新加坡唯一符合奥林匹克标准的溜冰场及其他娱乐商店，白沙浮商业城则招揽了一系列具有特色的商店。CMT设在邻 里的商场也拥有许多售卖日用品的租户，以满足购物者的日常所需。
为旗下商场定位帮助CMT的业务保持稳健，因为它持续吸引了大批人潮到访商场。
未来发展
CMT的3个资产将在2014年进行发展计划。
裕冰坊将把大约2万5,000平方英尺的第二层楼设定为新的J.Avenue区，主要作为街头购物区。这一区共有70间铺位，大约三分之二已经被预租，租户将从2014年9月开始逐步进驻。
特别的是，为了鼓励有志于创业的人士，J.Avenue区也将让租户以短期租约(介于三至六个月)营运。虽然这令租金和出租率波动不定，但却确保商场持续有新的商店来吸引购物者。
淡滨尼广场(Tampines Mall)亦将在今年展开总值3,600万元的翻新计划，它将把其天台改建成新的可出租空间，让提供教育的租户在那里开设辅助学习中心，同时也将斥资额外 2,920万元来进行翻新。这项计划(不包括翻新工程)将带来8%的投资回报率(ROI)。
最新的资产提升计划是为武吉班让大厦(Bukit Panjang Plaza)扩充社区空间，以腾出约1万8,000平方英尺的商用总楼面面积(价值1,850万元)，同时CMT将耗资1,420万元为这个产业翻新。若 不包括翻新工程，这项提升计划的ROI预期也将为8%。
此外，CMT正持续积极地为IMM大厦和白沙浮商业城进行下一个阶段的提升工程。
往绩
CMT的往绩卓著，因此令其业绩表现出色。CMT为裕冰坊、The Atrium@Orchard克拉码头和Bugis+等商场进行提升工程也是其往绩卓著的证明。在FY13完成了资产提升计划后，CMT从这四个产业取得 的净产业收入从5,590万元增长84.4%至1亿零310万元。
再者，CMT可借助资产提升计划持续上调租金。马来亚银行金英(MayBank Kim Eng)指出，CMT自2003年的租金涨幅介于2.3至13.5%。即使在2009年遇到全球金融危机，CMT的租金仍上升2.3%，而其之后四年的租金涨幅平均为6%。
《股市资讯》的看法
综上所述，作为新加坡最大的REIT之一，CMT计划进一步让其商场更多元化并加以定位，以满足各大目标消费市场的需求。此举肯定将让CMT享有竞争优势，尤其是当消费习惯不断改变的时候。
http://www.sharesinv.com/zh/articles/48940/
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