Tuesday, 21 October 2014

2014.10.18 - 中国报 - 投资 - 与时拼经.2大指南授招新手 买股先学会看年报

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报导 ; 林苡欣

投资股市,第一件事是学会如何解读上市公司年报(Annual Report),因为年报是让投资者掌握与分析个股基本面关键的钥匙,打开门后是一片欣欣向荣的好景,抑或繁华落尽的悲凉,全都仰赖个人看年报的功力是否到家。 

 读懂年报是选股的基本功,尤其对于那些崇尚价值投资的投资者来说,更是必备的工具,只有清楚掌握有关公司的財务表现,比如是赚或亏、现金流週转、股东回酬等资讯后,才可以在一堆年报中选出真正的优质股。

 想要读懂上市公司年报,不一定得具备会计与证券知识,大马区澳洲合格执业会计师(CPA Australia)与马来西亚会计师协会(MIA)上月底推出2大投资指南,让没有会计师背景投资者也能轻鬆掌握看年报的窍门。


上市公司年报隨手一翻都超过100页,让新手投资者有一种未“阅”泪先流的沧桑感,尤其那些对数字本就缺乏敏感的投资者来说,除了文字中的讯息,其他密密麻麻的数字都只是装饰。

 他们不知道的是,这些看似装饰的数字,往往才是整份年报中最大的玄机,藉著了解有关公司財务的应用,更能掌握盈亏能力与股东回报;若付出(投资)与回报(收益)不成正比,投资者也是时候重新评估投资决定与策略。

 股神巴菲特曾说过,没有任何一个企业会放弃在年报中粉饰自己,所以投资者要关注的是数字,而非华丽的词藻。

 投资买股不是到巴剎买菜,付账即走人,在做任何决定以前至少得对有关公司业务、营运与財务状况有一定的了解,这也是上市公司每年在全年財报出炉后,即需准备財报审计事宜,以在年度股东大会上向小股东匯报进展。


借年报掘宝

 由大马区澳洲合格执业会计师与马来西亚会计师协会联手推出的2个投资指南,已张贴在个別官网供投资者免费使用,让新手投资者快速读懂財报背后的语言技巧,会计是企业界的通用语言,通过財务报表可更深入发现企业內部价值。

 这2项投资指南分別是了解上市公司年报(The Guide to Understanding Annual Reports:Listed Company),及了解上市公司的审计与保证(The Guide to Understanding Auditing and Assurances:Listed Company) 。

 了解上市公司年报指南提及年报主要的4个部分,即董事报告、企业监管报告、財务报表与审计师报告,投资者藉著这份年报可进一步掌握公司情况,从財务、企业监管、业务运作、风险管控到各项交易,全都鉅细靡遗纪录在案。


年报延至5个月內上呈

大马交易所今年初修改上市条例9.23,將原先需在財年结束后4个月內向马证交所提呈年报,延长至5个月內上呈,以確保上市公司能有足够时间將財务报表、董事报告与稽查师审计报告纳入年报中。

 这项调整適用于財年在今年12月31日或之后截止的上市公司。

 根据上市条例,上市公司需在召开常年股东大会前21天,透过官网或马交所网站张贴年报通知公司股东。

 巴菲特在分享投资心得时曾透露,投资者在进行选股环节时,只投资自己看得明白的公司,若一家公司的年报让人看不明白,这家公司的诚信度自然受到怀疑,让人不得不往“该公司刻意掩藏重要讯息,故意不让投资者明白”方向思考。

 若投资者对有关公司的年报有疑问,应趁常年股东大会针对董事与稽查师提出问题,避免做错投资决定。


企业额外披露资讯
一定要留意


年报中提及的企业额外披露资讯(Additional Corporate Disclosure)所发佈的事项与讯息,才是投资者应特別留心与注意的细节,当中或隱藏影响公司前景的重大事项。

 一般上会额外发佈的资讯包括公司脱售资產、重大诉讼与重大担保。

 若脱售的资產为现金流主要来源,投资者应关注经常性现金流融资这一环,两者若都处于负值说明企业財务状况有问题,或已处于破產边缘。至于重大诉讼则会影响公司声誉,更甚將衝投资者信心。

 若上市公司有何重大担保事项,投资者需注意,获担保方若未能在规定期限內偿还债务,作为担保方则需代为偿债。


董事报告反映诚信

归纳在財务报表中的董事报告,在一定程度上可反映公司管理层的工作態度诚信,当中需阐明公司业务运作细节与財报表现,藉以表达长期发展决心,助稳定投资信心有利稳定股价。

 董事报告除了说明公司业务细节,也將列出个別董事名字与持股比例、派息、预备金与拨备情况、重大诉讼仲裁事项(若有)等,確保股东基本了解公司营运状態。


了解风险管理部署

评估投资需独立思考,阅读上市公司年报堪称最佳辅助,其他研究报告可作为参考不宜迷信当中论点,一家公司的风险管理与內部监管也是年表中的资讯,更是评估投资决定的指標之一。

 了解上市公司年报指南阐明,年报中需包含风险管理与內部管控最新资讯,让投资者能做出最合时宜的投资决策。

 风险管理是指当企业面临市场开放与產品创新等竞爭,连带增加营运风险,企业採取降低决策错误几率、避免损失、提高企业本身附加价值措施、方法和管理过程的对应方式。

 良好的风险管理代表企业遭遇困难时能迅速恢復日常运作,这比任何研究与分析报告的看法与意见更重要。


財务报表剖析钱流何处

满满都是数字的財务报表,才是整份年报的关键所在,当中包含全面收入报表、財务状况、股权架构与现金流说明文件,旨在让现有股东与潜在投资者了解公司过去一年的表现,更重要是让股东知道,那些钱用在何处。

 这是董事局正式向股东交待过去1年財务表现的管道之一,同时也可以知道董事是否有履行职务。

 根据了解上市公司年报指南,財务重点將详细阐明上財年所有相关资讯,及过去数个財年的对比数据,让投资者可更进一步了解公司財务情况与这几年间的变化,及资金流向。

 全面收入与现金流说明文件有何不同,这又会对公司財务状况带来那些影响等提问,对于新手投资者来说,更是需要釐清的部分,简单来说全面收入包含所有交易,但不代表所有交易都已付款或收款。

 “举例ABC矿业公司签署一项协议贩卖铁矿,但需等到下个財年才可获得收入,在这个情况下,这宗买卖將被归纳在全面收入中,直到收获款项后,则被纪录在现金流说明文件。”


检阅財务报表5步骤
做法
说明
第1步:先了解有关上市公司所处领域大环境与营运情况,彻底了解潜在风险。
大部分投资者皆翻阅年报中主席或总执行长的话,获得相关资讯,但需对这部分留个心眼,避免被带著走,只注意好的一面。
第2步:翻阅稽查师的审计报告,注意是否有何非標准审计意见(modified opinion)。
若有发现非標准审计意见,最好仔细阅读消化,弄清楚稽查师为何发出非標准审计意见的原因;其他如强调事项也不忽略。
第3步:阅读公司全面收入与財务状况说明,评估公司规模。
特定领域的上市公司如银行、房地產及保险等,现有及潜在投资者更为关注全面收入说明,这有助明白与评估有关公司的经济效益,为重要投资策略指標。
第4步:检阅会计政策,了解当中是否曾更改会计政策,与更改后对財务报表的影响。
上市公司若曾修改会计政策,需提供详细说明。
第5步:翻阅剩余如財务讯息、营业额与开销的特別事项、与税务开销等说明
一旦发现当中任何一个部分有备注及详细解释,都需仔细阅读。


审计提高財报可信度

投资者与公司管理与监管单位不一样,在评估董事与公司財务表现,需要更可靠与独立的见解及意见,审计稽查的动作可提高財务报表的可信度, 助投资者做出更好的投资决定。

 “干净”的审计財报是否確保有关上市公司財务良好?

 这是许多投资者都会有的疑惑,根据了解上市公司的审计与保证指南,稽查师审计报告主要是针对上市公司財报进行审查,以加深有关资讯的可信度。

 但这並不保证公司状况就一定稳,又或是安全投资选择。

 “无修正意见审计报告(unmodified auditor report)表示有关財报是根据真实与合理意见得出的结论,投资者可根据这项经审计通过的財报进行投资评估,但並不表示公司財务情况一定健康。”

 若要確认有关上市公司財报是无修正意见审计或持保留意见,投资者需留意审计报告最后一页,在稽查师签名前的意见部分,就算財报没有问题,投资者仍需注意当中是否有提及强调事项(emphasis of matter)。


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2014.10.17 - 中国报 - 产业 - 受父亲影响钟爱房產 郑恩瑜亮眼房產新星

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 (吉隆坡17日讯)爸爸热爱房產业,造就了郑恩瑜从此与房產业结下不解之缘,于芳龄27岁创业,並联营在澳洲推出豪华公寓计划。

 郑恩瑜靚丽的外表更是让人对这位房產业新星留下深刻印象。

 郑恩瑜的父亲是怡保工程(IJM,3336,主要板建筑)总执行长兼董事经理拿督郑建民,从事房地產发展事和建筑业超过35年。


与星辰联营发展Gardenhill

 她在我国土生土长她,就读墨尔本大学,拥有建筑绘测硕士学位。如今与伙伴陈佳恆(译音)联合创办Beulah国际,显示郑氏两父女都对房產事业情有独钟。

 郑恩瑜指出,她对房產事业的兴趣,很大程度上来自父亲对该领域的贡献与热诚。

 “我怀念以前父亲带著我,到工地观察进度,並一面向我解说。我对父亲所做的事业感到自豪。”

 Beulah国际与大马上市公司星辰建筑(FAJAR,7047,主要板建筑)联营发展价值7650万澳元(约2亿1972令吉)的Gardenhill豪华公寓计划;股权分配为49%和51%。

 郑恩瑜与国际知名的Woods Bagot建筑设计公司,以及屡获殊荣的景观设计师Jack Merlo进行合作,提供上述计划。

 这项位于澳洲唐卡士打山庄(Doncaster Hill)的计划,备有11层楼,多达136单位。

 其中,一房式的售价介于363万澳元(约103万令吉)至40万5000澳元(约116万3237令吉);二房式的售价则介于49万澳元(约140万令吉)至74万5000澳元(约213万9782令吉)之间。有关投资回酬將介于4%至6%。


Gardenhill已售30%

澳洲《年代报》(The Age)近期引述大马世邦魏理仕集团(CBRE)住宅计划董事经理安德鲁莱昂瑟里(Andrew Leoncelli)指出,有关地段比唐卡士打山庄还高,距离墨尔本的商业中心仅有15公里。

 安德鲁莱昂瑟里说:“坐落山上能看到迷人的城市和公园的美景,再加上靠近提供眾多豪华品牌的购物中心,將对房產市场带来良好前景。

 该公司將在週六(18日)位于吉隆坡威斯汀酒店(The Westin Kuala Lumpur)推介Gardenhill计划。紧接著,才在墨尔本进行推介礼。

 在推介礼前,Gardenhill已出售30%单位。


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2014.10.19 - 中国报 - 产业 - Beulah国际 星辰建筑 澳联营逾2亿房產

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 (吉隆坡19日讯)澳洲墨尔本房地產市场前景佳,Beulah国际相信,与大马上市公司星辰建筑(FAJAR,7047,主要板建筑)在澳洲联营的Gardenhill豪华公寓计划于推介后,认购率可提高至50%。

 Beulah国际与星辰建筑联营发展价值7650万澳元(约2亿1972令吉)的Gardenhill豪华公寓计划;股权分配为49%和51%。

 Beulah国际执行董事陈家衡指出,Gardenhill计划在推介礼前已出售30%单位,显示市场反应热烈。公司预计在週末连续2天于吉隆坡威斯汀酒店的推介礼后,认购率可提高至50%。

 “我们紧接著会在墨尔本进行推介礼。相信墨尔本推介礼的首2个星期內,认购率有望增至介于60%至70%,並在不久的將来成功出售100%。”


墨尔本最宜居城市

 他週六(18日)在Gardenhill计划推介礼上,这么指出;出席者包括Beulah国际董事郑恩瑜。 
 郑恩瑜解释,这主要因为澳洲房產需求强劲、租金收入可观;经济学人智库(EIU)调查发现,墨尔本是全球最宜居的城市。

 她说:“每年约有7万人移民到墨尔本,当地有许多教育中心,不少父母让儿女到当地深造,可保障当地的房產需求。再者,我认为当地房產未出现泡沫跡象,因为低利率环境,消费者仍可购买可负担房屋。”

 经济学人智库早前针对全球140个城市中,选出头十名全球宜居城市,墨尔本更3连霸。


探討其他联营机会

Beulah国际与星辰建筑维持长期伙伴关係之际,同时也物色与其他业者联营的机会。

 郑恩瑜指出:“我们看好星辰建筑在建筑方面的专长,希望能够维持长期合作关係。”

 询及会否与其他业者进行联营,陈家衡说,该公司向来都对商机与联营保持开放態度。

 “我们正与数家业者洽谈联营,但尚未有具体发展。我们希望能寻找与公司持有相同理念,並在设计和发展有良好表现的发展商进行合作。”

 Beulah国际目前將焦点关注在海外市场,但不排除在未来开发国內市场。

 陈家衡说:“就以坐落在墨尔本的Gardenhill计划来说,我们选择开发当地市场,因为我和郑恩瑜两人在当地求学並生活了10年,对当地的文化和生活方式有一定的认识。”

 “虽然目前专注海外市场,但仍希望有机会参与开发我国市场。不过,前提是得考量我国的交通方便,以及持续性的维持企业概念等因素。”


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2014.10.20 - TADMAX(Tadmax) - 3.1亿能源资產售一马发展 TADMAX资源冀儘快完成

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 (吉隆坡20日讯)TADMAX资源(TADMAX,4022,主要板工业)总执行长拿莫哈默立札尔希望可儘快完成以3亿1730万令吉,出售Tadmax能源私人有限公司予一个大马发展有限公司(简称1MDB)建议。

 Tadmax能源是巴生英达岛约124公顷土地地主,TADMAX资源和1MDB在今年2月20日签署买卖协议。

 莫哈默立札尔指该交易或在10月31日完成。

 “身为卖主,我们很著急並希望能儘快完成交易。”

 他在股东大会后指出:“我关注1MDB內部问题,他们只要求更多时间,但未有提供任何进展,只能等到10月31日,希望之后就能完成交易。”

 这项交易对TADMAX资源而言十分关键,有助公司降低贷款,加强现金储备供未来收购活动。至于潜在收购项目包括地库供房產发展。

 “我们的方向是会寻求房產发展工程,现已在纳闽有一项工程,將从中建立基础。”

 TADMAX资源通够收购 Ganggarak发展私人有限公司,在纳闽持有16.6公顷土地,供住宅和商业发展,具5亿7000万令吉发展总值。

 莫哈默立札尔亦指,该公司將嚐试减少截至12底2014財年亏损,但不確定公司可否转亏为盈。


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2014.10.20 - 中国报 - WCT(WCT控股) - WCT工程1.2亿购4地

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 (吉隆坡20日讯)WCT工程(WCT,9679,主要板建筑)子公司將以约1.2亿令吉现金,购买4块位于雪州双文丹永久地契的空地。

 WCT工程向马证交所报备,旗下Jubilant Courtyard私人有限公司是在今日与Matad私人有限公司签署买卖协议,以总数1亿1538万令吉购买4块面永久地契空地,整个活动料將在3个月后完成。

 WCT工程料利用该土地展开混合商业开发项目,但依然处于初步计划。

 该公司相信此次购地能正面贡献至未来收益,並在中长期內改善投资者价值。


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2014.10.21 - 南洋网 - WCT(WCT控股) - WCT1.15亿购地

http://www.nanyang.com/node/657135?tid=462


(吉隆坡20日讯)WCT控股(WCT,9679,主板建筑股)宣布,子公司Jubilant Courtyard私人有限公司,以总值1亿1538万566令吉,向Matad私人有限公司收购位于雪州双文丹(Serendah)的4块地皮。

收购活动让集团能够扩大地库,进一步加强在产业发展的地位,且增加投资产业组合,提供长期且永续的租金收入。

集团有意发展综合商业发展项目,但目前仍处于初步策划阶段。


http://www.nanyang.com/node/657135?tid=462


2014.10.17 - 星洲网 - QCAPITA(桂嘉信托) - 桂嘉本季收购白金仙特拉

點看全文: http://biz.sinchew.com.my/node/103845?tid=18#ixzz3GkYyF71a
 


(吉隆坡17日讯)桂嘉资產管理(QCAPITA,5123,主板產业投资信托组)预计在今年第四季內完成收购白金仙特拉(Platinum Sentral)办公大楼,丰隆研究继续对该公司併购潜能和超过8%预期週期率深感兴趣,重申“买进”评级不变。

丰隆研究和桂嘉资產管理层会面后指出,耗资7亿5千万令吉向马资源(MRCB,1651,主板產业组)收购白金仙特拉计划进度稍微落后预期,因桂嘉资產在上呈完整申请书前,曾耗些时间向证券监督委员会(SC)要求豁免特定项目,导致程序进度稍微延迟。

桂嘉资產原本预计这项交易將在今年第三季完成。

丰隆表示,桂嘉资產已在今年7月呈交完成申请书给证监会,虽然尚待批准,但预计整项交易將在第四季完成。

另外,虽然市场普遍预期掌握桂嘉资產管理公司41%股权的马资源,可能在董事部中获得与持股相符的董事席位,但桂嘉资產管理层並未透露任何相关消息。

丰隆研究也继续对桂嘉资產的併购潜能表示看好,主要因掌握马资源赋予的优先购买权,马资源早前也曾透露,每年將把至少价值10亿令吉的资產注入桂嘉资產內。

“马资源目前共拥有价值约200亿令吉的资產可被注入桂嘉资產。虽然巴生谷流域地区办公楼市场供应过剩,但桂嘉资產组合的平均租用率企於91%,高於市场平均81%。”

在调整每单位派息预测后,丰隆决定把桂嘉资產目標价调低至1令吉30仙,相等於7.5%目標週息率;就截至本週三的1令吉17仙股价而言,丰隆预测桂嘉资產的2015和2016年週息率分別是8.3%和8.6%。

(星洲日报/財经‧报道:李三宇)

 

2014.10.16 - 星洲网 - UEMS(UEM阳光) - 柔特区房市转弱‧UEM阳光分散投资



(吉隆坡16日讯)面对海外发展商积极抢滩,UEM阳光(UEMS,5148,主板產业组)开始对柔佛依斯干达產业市场步步为营,尤其是综合用途和高楼住宅產业,马银行研究因此调低该公司在当地的地库价值预估,並下砍合理价11%。

马银行指出,UEM阳光去年12月在柔佛公主港推介的高楼综合產业计划,在推介即將满1年之际却仅取得24%订购率,迫使UEM阳光对当地產业市场保持谨慎。

UEM阳光也有意与其他区地主交换位於依斯干达的地库,以降低对当地市场的依赖;今年初,UEM阳光与吉隆坡甲洞(KLK,2445,主板种植组)签署土地交换协议,用位於Gerbang usajaya的500英亩地库交换后者在古来的2千500英亩土地。

“为避免直接与中国发展商们直接竞爭,UEM阳光打算在未来推介更多有地產业,同时多元化盈利基础至努沙再也以外地区,如巴生河流域一带,以及澳洲、加拿大等海外市场。”

马银行表示,UEM阳光也放眼在本月杪推介首项澳洲產业计划,这项佔地1.3英亩的地皮將打造成高级住宅大楼和一些零售產业,首阶段发展值预计为13亿令吉。

“此外,UEM阳光也积极在檳城、巴生河流域和沙巴找寻新地库,不排除向姊妹公司如辉百集团(FABER,1368,主板贸服组)和南北大道公司(PLUS)等收购地库的可能。”

无论如何,儘管上半年產业销售表现疲弱,仅锁定4亿3千900万令吉销售额,可UEM阳光仍对达成2014財政年的20亿令吉销售目標信心满满,主要因拥有总值22亿令吉的新產业推介活动撑腰,未入账销售则达30亿4千万令吉。

虽然马银行同样保持UEM阳光產业销售目標在18亿令吉不变,却因市场竞爭激烈而调低努沙再也地库价值预估10至13%,並因此將UEM阳光重估净资產值(RNAV)调低7%,至每股3令吉83仙。

配合这项调整,马银行同时把UEM阳光股票目標价调低至1令吉87仙,相等於RNAV的51%折价,较5年平均中值低0.1倍,以反映佔UEM阳光剩余產业发展值71%的依斯干达產业市场日益拥挤,重申“守住”评级不变。

(星洲日报/財经‧报道:李三宇)


點看全文: http://biz.sinchew.com.my/node/103776?tid=18#ixzz3GkX8RjWO  



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2014.10.18 - 南洋网 - UEMS(UEM阳光) - 外国发展商加入战围 UEM 阳光慎看依区前景

http://www.nanyang.com/node/656581?tid=462


(吉隆坡17日讯)外国发展商入驻加剧竞争,UEM阳光(UEMS,5148,主板产业股)谨慎看待依斯干达的短期房市前景,冀通过售地及换地减轻依赖依区。

UEM阳光在依区的发展计划极多,共占集团发展总值的71%。

长期而言,UEM阳光仍正面看待依区房市的前景,不过短期则持谨慎态度,特别是过度拥挤的综合型房产及高楼住宅项目。

马银行投行分析员对该公司计划减少在依区的曝光率感到正面,因该区已涌入甚多项目。
UEM阳光称,交换依区地皮是为了减轻对当地的依赖。


槟雪隆沙巴寻地

今年初,该公司与吉隆甲洞(KLK,2445,主板种植股)签署换地协议,以500英亩的努沙再也门户(Gerbang Nusajaya)地皮,换取后者在古来的2500英亩地皮。

此外,该公司也积极放眼在槟城、巴生谷和沙巴寻觅地库。

“UEM阳光公主港(Puteri Harbour)高楼综合房产项目,推出一年后,认购率仅24%。”




22亿销售目标可期

为了避免与中国发展商直接竞争,UEM阳光未来将推出更多有地房产。

即将推出的项目包括East Ledang独立式单位(发展总值1亿2800万令吉)及D’Esturai@公主港(发展总值4亿7200万令吉)。

“为了进一步多元化净利规模,该公司也放眼推出更多非努沙再也(Nusajaya)项目。”

分析员对即将推出的万宜(Bangi)楼盘感到雀跃,因售价诱人,每单位为52万令吉、需求稳健、巴生谷南部房产需求也因交通改善而走扬。

UEM阳光10月杪将在澳洲墨尔本推出在该国的首个产业计划Aurora,首阶段发展总值估计为13亿令吉。

随着首个加拿大项目Quintet取得成功,该公司巩固在该国的立足点。

虽然上半年房产销售表现疲弱,不过UEM阳光有信心全年可达到20亿令吉的销售目标,主要由22亿令吉的新楼盘支撑。

“我们维持财测不变,不过将目标价格下修至1.87令吉。”

该公司也放眼在加拿大脱售4英亩工业地,且正与外国业者洽谈潜在联营,分析员估计,该公司在明后年或有3亿令吉及2亿5000万令吉的卖地活动。




http://www.nanyang.com/node/656581?tid=462

2014.10.19 - 星洲网 - 名人榜 - 劉啟盛創造明天

點看全文: http://biz.sinchew.com.my/node/103895?tid=8#ixzz3GkPfC4wt  


搖滾樂隊里昂王族(Kings of Leon)《Comeback Story》歌詞寫道:“撿起我認識的這個世界的碎片,一個在火裡,一個在雪中,這是一個千載難逢的東山再起的故事……”

雖然歌者是在唱著希望分道揚鑣的愛情能夠破鏡重圓,但套用在捨棄自己耕耘多年的實達集團 (SPSETIA,8664,主板產業組),重新創立綠盛世(ECOWLD,8206,主板產業組)東山再起的丹斯里劉啟盛身上,可一點也不突兀,畢竟鳳 凰涅槃,浴火重生這樣的故事實在太少了。


從實達到綠盛世

劉啟盛說,生命中總需經歷過許多失敗,才會迎來真正的成功。

以5千400萬令吉的花旗銀行貸款買地起屋,從產業發展門外漢,崛起成為連續多年被冠為全馬最佳產業發展商,劉啟盛20多年的產業生涯一路走來並不順坦,但他也是憑藉1997/1998年和2008/2009年的2次金融危機的化危為機,成功站上國內產業巨頭地位。


打贏2金融風暴戰役

1997/1998年亞洲金融風暴,多少公司關門大吉,當時掌舵實達集團的劉啟盛面對著公司股價從11令吉60仙高位,下跌至73.5仙低谷,市值幾乎蒸發了90%,再加上經濟不景導致許多產業發展公司陷入困境的壓力,任何一步走錯都可能導致辛苦多年的公司付之一炬。

但劉啟盛卻未如其他競爭對手般保守,反而決定逆向操作,積極進行品牌重塑計劃,同時推出更多的產業發展計劃來滿足市場殷切需求,正式開啟了實達集團騰飛的年代。

回顧當時,劉啟盛說,許多產業發展商都礙於市場不景氣,紛紛延宕新樓盤的推介,令產業供應大幅減少,而實達在重新設計產品後積極推介,填補了龐大的供應缺口,獲得消費者的熱烈追捧,也奠定了實達後來的基礎。


橋塌事故用1年重建形象

通過打贏亞洲金融風暴這場戰役,實達羽翼漸豐,並購置了實達阿南(Setia Alam)的4千英畝土地,準備大展拳腳,結果一場意外幾乎毀了得來不易的一切。

劉啟盛表示,為快速完成實達阿南的一座高架天橋,承包商忽略了混凝土凝固的時間,結果高架天橋倒塌,造成4名施工人員死亡,重創了品牌形象和聲譽。

“雖然錯在承包商,但身為發展商也有責任,因此我們只好通過循序漸進的品牌重塑活動,重建消費者對公司的信心,最終我們用了1年,才讓消費者重拾信心。”

他認為,塑造品牌才能取得溢價,就好比寶利(Bonia)與路易威登(Louis Vuitton),兩者都擁有良好的設計,但後者售價更高,取得溢價的關鍵在於品牌效應。

“就好比威士忌,他們的成本可能只有5%,其餘的都是品牌和行銷費用,因此我們需要將成本降低,否則行銷成本將蠶食賺益。”

至於2008/2009年全球金融風暴,經濟不景和銀行收緊信貸導致買氣低迷,但劉啟盛認為,面對新挑戰最重要不要恐慌,應坐下來擬定對策,畢竟沒有任何一座山是不能征服的。

結果,實達集團最後再出新招,祭出“5/95房屋貸款計劃”,幫助購屋者更輕易置業。在該配套下,購屋者只需繳付5%訂金,其餘95%只需在產業竣工後繳付,結果在短短6個月時間內,實達集團銷售額即突破10億令吉大關。


人生最大挑戰
實達“被收購”


不過,比起2次的金融危機,2011年國民投資機構(PNB)提出全面獻購議程,才是劉啟盛人生中最大的挑戰。

在2011年9月28日,實達集團正式收到來自大股東PNB提出以現金每股3令吉90仙,以及每張憑單91仙的收購獻議,但遭到包括劉啟盛在內的董事部非議,認為這個出價低估了實達的基礎價值。

回溯當時,劉啟盛說,自己並未立即擬定對策,反而是撥電聯繫海外求學的孩子們,告訴他們“我們將變得更為富有”來安撫他們無需為此感到憂心。

“實達流通的股票太多,令其能成為被併購的對象,而我們也無力與擁有數千億資產的大基金抗衡,因此最後選擇出清所有的持股,以綠盛世重新再來。”

他笑說,PNB提出全購的時候確實有點生氣,但看到支票的金額後就怒氣全消了。

“我相信,企業家都具有一個共同點,就是不具困難、接受挑戰。當我們擁有龐大的資金,企業家精神就會將之用於重新投資,而綠盛世也應運而生。”


綠盛世放眼融資15億進軍國際

劉啟盛指出,隨著綠盛世完成發股籌集17億8千萬令吉向大股東收購8項產業發展權,以及股票拆 細及發股行動,綠盛世的地庫將從現有的1千326英畝擴展至4千433英畝,產業發展項目從3項增至11項,發展總值將從135億令吉擴大至435億令 吉,相等於規模頓時膨脹逾3倍。

整個收購計劃完成後,綠盛世將崛起成為大馬股市中地庫第三大和發展總值第四大的產業公司,他相信公司市值將在年杪膨脹至50億令吉。

此外,他表示,馬股特別併購公司(SPAC)平台為經驗豐富和負有盛名的企業家提供融資的機會,自己已經在上週向證券監督委員會(SC)提呈設立SPAC計劃,放眼融資最少15億令吉來進軍國際市場。

同時,綠盛世宣佈將以5億6千250萬令吉認購丹劉啟盛和相關人士計劃設立的SPAC——綠盛世國際(Eco World International)30%股權,以從後者進軍國際產業市場中分一杯羹。

以綠盛世30%持股計算,綠盛世國際實際籌資規模料達18億7千500萬令吉,將擠下REACH能源(REACH,5256,主板特別併購),成為馬股歷來最大的SPAC。

相關計劃預計需時3個月進行審批,SPAC最快將在2015年首季上市。

他說,綠盛世剛剛起步,資金累積相對緩慢,加上急於進軍國際市場恐讓公司消化不良,因此才決定透過成立新公司上市籌資。


下一步進攻倫敦市場

劉啟盛說,綠盛世現已將業務版圖擴大至澳洲悉尼,倫敦將是下一個攻克的地點,但一切胥視綠盛世管理層的規劃。”

同時,儘管國家銀行積極打房,令國內產業市場呈現疲態,劉啟盛表示,雖然國內產業市場放緩,但仍為公司設下35億令吉的銷售目標,希望能藉此為員工帶來努力的動力。

綠盛世放眼2014至2015財政年取得50億令吉產業銷售,儘管大馬房市低迷,但集團截至目前已取得25億令吉產業銷售。


未來方向
退居幕後提拔新人


劉啟盛說,企業家的旅程永遠沒有終點,永遠為如何持續取得卓越成績,甚至是維持現有標準而努力,這就是追求卓越的承諾。

但是,他在今年4月30日正式結束實達長達18年的管理生涯,並在短短1週內宣佈加盟綠盛世,可是卻不再擔任首席執行員(CEO),而是退居幕後。


在幕後看得更清

他解釋,自己的CEO技能可能已經用完,是時候提拔新人上位,並為企業注入新血。

“更重要的是,退居幕後也讓我看事情更為清晰透徹。”

他補充,這就好比孩子長大了,需要獨處的時間,父母親也應適時的後退一步。

“雖然這並不容易,但還是能夠處理的。”

詢及這輩子是否有甚麼憾事想重來,劉啟盛說,人為何要為無法挽回的事情感到後悔,為何不讓他人為自己的所作所為感到後悔?

“生命中沒有甚麼好後悔的。”


成功秘訣
夠“好”才能握住“運”


劉啟盛表示,許多人認為實達集團能奪下倫敦巴特西(Battersea)發電廠等發展計劃是運氣好,但運氣固然很重要,但如果你不夠“好”,又如何把握住“運”呢?

“更重要的是,我認為當時外國公司低估了我們的能力,但現在我們的底牌已經被人看透,是時候為自己部署新的必殺技。”


成功歸功於4點

他認為,自己和實達的成功主要歸功以下幾點:


1.強勁的團隊

劉啟盛坦言,在創業初期就已經理解到自己的能力有限,買了地卻不懂該如何建房子,因此需要組織團隊來彌補在業務上的不足之處。

“剛開始,我對解讀建築圖、設計工作一竅不通,因此我物色建築測量師、工程師與行銷人員來幫忙,並補足所欠缺的才能,而我現有的成就是他們帶給我的。”

他說,自己扮演的角色就是不斷地刺激團隊創造新概念,共同探討如何打破市場瓶頸或如何佔領海外市場等課題,並不斷地根據情況發展修正內容。

“我擁有良好的團隊作為強大後盾,而這項基因(DNA)必須獲得保持,將不惜任何代價都要維持最好的團隊。”

不過,他指出,公司從不缺人才,因此也不害怕大型工程的挑戰。

“5星級產品 + 5星級服務 = 強大品牌,我們在實達集團追求5星級,但綠盛世首席執行員拿督曾建華認為公司現需要打造6星級產品,同事們仍需努力。”

他強調:“我沒有任何的副業,綠盛世這就是我的唯一,是我對跟隨我的員工的承諾。”


2.沒有政治糾紛

劉啟盛說,自己以前在銀行和另一家華資公司上班飽受政治糾紛所苦,因此成立公司之初,就下定決心要杜絕辦公室政治。

“公司是一個無職場政治的工作環境,每個人都有一個共同的目標,職場政治會毀掉一家公司。”

他認為,如果上司沒有偏袒之心,職場政治就不存在,因此公平對待每位職員是非常重要的。

“因此,我們經常舉辦座談會,讓上司與下屬擁有更多的接觸和交談機會,並認識所有的職員。”


3.親善(Muhibbah)精神

劉啟盛說,我國多元種族的環境,不可能只在單一社群生存,一定要讚揚多元文化,和其他種族組成團隊合作。

“因此,我們不分你我,不分宗教,各種慶典都一起參加,


4.讓世界不一樣

劉啟盛指出,取諸社會,用諸社會,公司有個不成文規定,不允許任何承包商款待職員,反而鼓勵他們向基金會捐款。

“我們希望他們為基金會捐款,讓我們幫助社會,幫助所有有需要的人,金額多少都不重要。”

綠盛世早前舉辦的首屆綠盛世基金會慈善晚宴,共籌得超過660萬令吉,將用來推行學生援助計劃(Student Aid Programme),以為全國3千名各種族、中小學清寒學生提供基本財援來提高他們的生活水平。


他山之石
解讀企業家成功之道


正所謂:識英雄重英雄,劉啟盛說,自己這一生中遇見了許多有趣的企業家,也解讀出他們身上一些成功之道,但他奉勸各位企業家或創業家千萬別模仿別人的一套,你需要創造出屬於自己的一套。

以下,就是他對這些企業家的部份精彩語錄:

●你可能沒有亞洲航空(AIRASIA,5099,主板貿服組)首席執行員丹斯里東尼費南達斯 的好口才,但至少要有其“勇敢追夢”的精神,敢敢買下一家航空公司,並將之扭轉乾坤成全球最佳廉價航空公司;勇於買進英國足球俱樂部,現他打算崛起成為倫 敦大型產業發展公司,成為我的競爭對手,看看最後的贏家是誰。

●塔瑪拉梅隆(Tamara Mellon)在2001年4月以1千萬英鎊買進拿督周仰傑(Jimmy Choo)的“Jimmy Choo”品牌,但她懂得如何建立品牌形象,最終以5億英鎊價格脫售給德國奢侈品集團Labelux公司。

●BOH總裁卡羅琳羅素(Caroline Russell)是公司的第三或第四代接班人,但這是歷史悠久的品牌,你需要通過對品牌的認識來持續保持與消費者的相關性。

●皇家雪蘭莪現由楊氏家族第四代成員楊永禮(Yong Yoon Li)管理,如何將業務傳承,並維持住品牌形象,這需要與時並進的精神。

●Rovio娛樂有限公司首席執行員裁赫德(Mikael Hed),因憤怒鳥(Angry Bird)為人熟識,而他更是個重行銷的人,所到之處都會攜帶憤怒鳥,這就是品牌塑造,但現在他開始將目光多元化,打算在全球各地興建主題公園,將芬蘭產業帶往全球。

●瓦城泰統集團(TTFB)董事長徐承義追求完美的中餐烹飪技術,但每位大廚料理的中餐味道都不同,他通過打造如漢堡包制程般的系統化程序,將餐飲業版圖從台灣帶往全球。

●Kotak Mahindra銀行董事經理柯塔克白手起家,打破印度大企業由大家族掌控的格局,崛起為印度第五大富豪。

他認為成功沒有單一方程式,全都仰賴自身的謹慎、樸實和人性的特質,如果太驕傲自大將容易招致失敗。

●從楊忠禮機構(YTL,4677,主板貿服組)丹斯里楊肅斌總是為長期投資的公司業務模式來看,他總是投資在水務、電力等長期資產和業務上。

●多元資源工業(DRBHCOM,1619,主板工業產品組)掌舵人丹斯里賽莫達是名戰士,他總是想涉足各個業務,在爭取工程上從不輕言放棄,你只能選擇喜歡他,或是厭惡他。

●頂級手套(TOPGLOV,7113,主板工業產品組)主席丹斯里林偉才將屬於夕陽產業的橡膠產業,轉型成橡膠手套製造,並崛起成為全球最大手套製造公司,他看到利用大馬的原產品,來打造偉大公司的願景。


結語:
“2255”這一組數字,你能從中看到甚麼?
劉啟盛解答:“2 x 2 x 5 x 5 = 100%”,意思就是100%的付出。目前,公司所有的車輛都掛著“2255”的車牌,就是希望所有人都能秉持著100%付出的精神,通過這樣簡單的東西 來凝聚所有的人。連這樣小的細節都照顧到,我們還能說劉啟盛的成功是“好運”嗎? 

(星洲日報/投資致富‧企業紅人館‧文:洪建文)

 
點看全文: http://biz.sinchew.com.my/node/103895?tid=8#ixzz3GkPfC4wt



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2014.10.20 - 南洋网 - 名人榜 - 刘启盛团队力量征服世界 绿盛世突破极限

http://www.nanyang.com/node/657018?tid=687 


在房地产领域,实达集团(SPSETIA,8664,主板产业股)前总执行长丹斯里拿督斯里刘启盛与实达品牌,就好象是名牌、高品质的代号,凡是出自于他及实达集团的房产,肯定会获得市场的青睐。

靠的除了是品质的保证之外,还有其创新求变的企业策略,往往能够为消费者创造出一个又一个的产业惊喜。

来自柔佛州避兰东新村,父亲刘保兴从事罗里运输,与割胶的太太吴美娥育有4名孩子,刘启盛是幼子。他的家庭背景并不显赫,他有今天的成就全靠双手打拼回来,是马来西亚典型白手起家的成功故事。

“我们从零开始,从无到有,从小公司到上市,都是靠双手拼回来的。”

刘启盛在家乡念完小学和中学后,便到马来亚大学攻读商业管理学系。毕业后,从1981年开始在本地一家银行任职。


相信能改变命运

在该银行累积了5年的经验之后,熟悉房屋贷款的处理工作,刘启盛开始创业并进入房地产发展领域。

他说,当初想创业是因为不想再跟人打工,并相信有能力改变自己的命运,闯出一片属于自己的天空。

“当初是我的师父兼老友,同时也是实达集团创办人黄子钜带我入行。当年,我什么都不懂,不懂如何建造一所房子,一心只想成为一名发展商而已。所以,我找黄子钜帮忙做我的承包商。”
刘启盛与伙伴在创业初期,看中了一块很有潜质的地皮,但苦于无资金购买,当时也没有银行肯借钱给他。

但靠着不服输的精神,他找了一家银行协商,写了一份非常周详的发展建议书给银行,最终打动了银行,顺利让他买到了该段地皮,并在黄子钜的协助下完成该项发展项目,从中赚了不少钱。之后,他在黄子钜的邀请下加入实达集团,共同打拼。


现金充裕创意革新 实达战胜金融风暴成一哥

实达集团的成功,离不开创意以及求新求变的精神,1997年的金融风暴,创意革新不但让该公司安然度过危机,也使它一举成名。

刘启盛回忆说,金融风暴来临时,实达集团刚刚完成了附加股计划,因此资金非常充足,银行里有3亿令吉的现金。


迅速更改柔计划蓝图

“我们很幸运,在股市崩盘之前,我们刚刚完成了附加股计划,银行里有3亿令吉的现金。
可是,股价却大跌95%,从12令吉下滑至80仙。”

现金充裕让实达集团免于金融风暴的袭击。此外,刘启盛也没有停止脚步,反而反应迅速的把位于柔佛的产业计划蓝图,从双层排屋改为单层排屋。

“改为单层排屋后,售价也降低至8万或9万令吉,结果反应热烈,吸引了很多公务员购买。

我们对准了这个市场,虽然,赚幅只有15%,可是我们却因而获得更多的流动现金。”

在1998年至2000年,实达集团成为大马产业市场的一哥,因为这段期间根本没有其他发展商推出产业计划,实达集团也因而一举成名,除了奠下稳固的基础,也开始吸引投资机构的目光。


实达进军海外首选越南 巴特西计划最引人瞩目

此外,实达集团在刘启盛的带领之下,在2007年首度进军越南市场,开拓联营发展计划MyPhuoc的生态湖苑。

之后更在澳洲墨尔本、新加坡、中国、印尼及英国拥有数项发展项目,进一步扩展其业务版图。

其中最引人瞩目的海外发展项目,便是连同森那美(SIME,4197,主板贸易股)及大马雇员公积金局(KWSP)组成大马财团,以4亿英镑(约19亿6000万令吉)收购英国伦敦巴特西电站(Battersea Power Station),引起市场瞩目。

虽然刘启盛已离开实达集团,但他的领导能力备受肯定,目前还担任巴特西计划控股有限公司(BPHCL)主席一职,负责整个地段的发展项目。

坐落在伦敦市中心的巴特西电站,是伦敦标志性建筑物,巴特西计划控股有限公司准备将整个地段改头换面成综合城,结合商业、酒店、住宅、餐饮、娱乐及绿肺,使之成为伦敦最有活力的地段。

此外,刘启盛也担任钦州发展(大马)财团的董事经理,负责推动马中钦州产业园开发项目。

这项由我国与中国政府联手推动的马中钦州产业园区,是中国前总理温家宝于2011年4月28日官访我国,出席马中经济、贸易与投资机会论坛时,向我国提出的献议,并获得首相拿督斯里纳吉大力支持之作。


不批判年轻人概念 忠告孩子:自我成长建立团队

目前为绿盛世(ECOWLD,8206,主板产业股)发展有限公司董事的刘启盛表示,企业必须相信自己的概念且有责任让它实现。

因此,他不会批判年轻人的概念,让他们随自己的步伐成长,包括对待自己的孩子也是如此。但他给孩子唯一的忠告就是:建立自己的团队!

刘启盛在实达集团时,固定每6个月就会与所有职员会面一次,这是相当吃力的工作,不过,却显示出他关怀员工的性格,同时也确保信息准确传达。

“为什么一定要和员工会面?其中一个原因是,我不想他们对我的话有任何误解。因此,每6个月会面一次,我会说明公司的发展和动向,这样可以避免谣言。同时,员工有什么问题也可以在会面时提出来,这对建立团队精神非常有效。”

这类的会面至少要进行30场,因为每场仅限30多人,久而久之刘启盛就几乎可以叫出所有职员的名字。

“我会知道他们的名字、有多少位孩子等等,就好象一家人一样,这也是我管理公司的企业文化。”


组织团队弥补不足

在访问过程中,刘启盛不只一次说道团队的重要性。他说,“一个人的能力有限。一个团队的力量,就可以征服全世界。”

他称,实达集团的成功,完全因为该公司拥有强大的团队,员工为公司贡献20载才让实达有今天的成就,这绝不是他一个人的功劳。

他坦言,在创业初期就已经理解到自己的能力有限,因此,决定组织团队来弥补在业务上的不足之处。

“我当初也不晓得如何解读建筑图、对设计工作更是一窍不通,因此,我物色人才以补足所欠缺的才能。我寻找建筑测量师、工程师与行销人员来帮忙,这些年轻人提供我各种意见,包括如何行销,多数的行销概念非我所创,是由团队精心安排,是他们造就了今天的实达集团。”

他补充说:“我的角色就是不断地刺激团队创造新概念,共同探讨如何打破市场瓶颈,或如何佔领海外市场等课题,并不断地根据情况发展修正内容。”他说,该公司集合众人的力量达成许多成就,因此他强调,如果没有强大的团队就很难成功!


绿盛世成立仅1年 产业品质物超所值

绿盛世集团成立至今,虽然只有短短的一年时间,但对于带给消费者的产业品质,却是物超所值的。

“在绿盛世集团,我们之所以能够不断突破极限,创造一个又一个具世界级标准的永续发展绿色社区,全是因为绿盛世集团背后拥有一支充满才气、胆识、创意精神及热忱的精英团队。”

因此,刘启盛的企业哲学是必须惜才,也深信人才就是一个企业最大的财富!

此外,他也在公司实行许多奖罚分明的政策及系统,务必让每名员工都清楚知道自己的岗位责任,一点都马虎不得!

最后,刘启盛也强调,管理一家上市公司不同于管理一家家族生意,每一名上市公司的董事都肩负着促进盈利增长的责任,绝对不允许怠慢。

他说,身为一家公司的领导人,除了必须清楚了解自己的生意模式及强项之外,还必须要为这个企业订下明确的目标,这样大家才会为目标而奋斗。

(隆雪中总授权连载)


http://www.nanyang.com/node/657018?tid=687 
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