大吉隆坡市内的旧办公楼近年在新供应冲击下，失去竞争能力和条件，渐流失租户。
面对空置无生产力的旧办公楼，改建为酒店或公寓，是降低空置率的解决方法之一，即可减少机会成本浪费，还可延续旧楼的生命。
劣势中改建重生 旧楼转型赚翻倍
新办公楼面市抢滩，旧办公楼租金低，年收入减少。业主不能坐以待毙，改建为酒店转型重生，反而能获得更高回酬。
但过多精品酒店，恐打击星级酒店生态，因此专家也建议业主，将旧办公楼改建为公寓。
国家经济起飞之际，办公楼的发展无疑是主要的经济活动焦点之一。
但近年，本地大型商务产业发展计划排山倒海而来。
除了私人发展商，政府还加入战围，推介敦拉萨国际贸易中心（TRX）、“独立世代”（Warisan Merdeka）、Kwasa白沙罗（Kwasa Damansara）等计划。
这些发展计划，中期内将导致巴生谷办公楼供应过剩问题继续恶化，不断加剧办公楼楼市供应过剩压力。
市场还认为，将危及国家经济和增加政府负债风险。
据统计，大吉隆坡的办公楼空置率约20%，相对英国伦敦只有约12%，这反映出我国旧办公楼更迫切需改建，提升租用率。
但Zerin Properties总执行长比温德拉接受《南洋商报》访问时指出，城内办公楼并不是单纯供应过剩的窘境，而是旧楼素质不如新楼，旧楼租户纷纷转向新楼。
空置楼宇每天损失办公楼空置意味着没有进行中商业活动，也等于业主每天面对数百甚至数千令吉的租金收入损失，且还有可能对其他的商业活动造成连锁冲击。
比温德拉认为，将旧的办公楼改建为酒店或公寓，降低办公楼空置率，可减少机会成本浪费。
租客要求更高
业者都认为，新办公楼不会租不出，反而是旧办公楼在新供应冲击下，失去竞争能力和条件。
刚卸任的马来西亚房地产发展商会（REHDA）主席拿督斯里任广财受访时也说，现在租客要求高，不只A级办公室，条件还包括“绿色”特征，良好的公共交通连接等。
比温德拉说认为，只要符合租户条件，就算租金更高，租户自然地也会搬到外观更好，更新的办公楼，放弃旧办公楼。
“旧楼往往地点非常优越，惟随时代变迁，停车位或办公楼的科技等基本设施已过时，不符合租户要求。”
任广财则补充，随着新A级办公楼陆续加入市场抢滩，旧的B级和C级办公楼楼主是时候要想想办法了。
旧楼胜在地点佳
目前，苏丹依斯迈路上就有2个办公楼改建酒店的例子。
一是已完工，前身为吉隆坡工业控股（KLIH）大厦的Wolo酒店；二是前马航大厦被国民投资机构（PNB）收购后，正在改建中。
据施工资料，前马航大厦除翻新现有35层办公楼，将拆除原本大堂部分，增建50层高酒店。
此外，位于安邦路原本属于丹斯里蔡傌友的CMY大厦，转手后也改建成了le apple精品酒店。
比温德拉说，旧办公楼像Wolo酒店位于金山角地带中心，特质就是地点优越，又靠近城内著名的旅游地点，所以改建成酒店，可吸引大量游客，非常完美。
海外也流行将旧办公楼改建为酒店，例如由丹斯里东尼费南德斯所持有的廉价酒店Tune，在伦敦KingsCross路的Tune Kings Cross酒店，就是办公楼改建成。
美国Trump集团也计划把华盛顿旧的邮局改建为豪华酒店。
今年空置率19.54%
据统计，大吉隆坡1998年自今，办公楼空间增长率达一倍多，现共有约1亿3700万平方尺。
比温德拉预计，今年内，大吉隆坡办公楼的供应将高达1亿4071万572平方尺，其中19.54%为空置率。明年，办公楼供应则达1亿4594万5204平方尺，空置率上扬至20.72%。
发达国办公楼空置率12%
到了2016年，大吉隆坡内办公楼供应达1亿4961万204平方尺，空置率达20.99%。现在起3年内，办公楼空置率平均约20%。
比温德拉透露，像英国发达国家，全国的办公楼空置率仅介于12%，大吉隆坡的办公楼空置率却是英国的一倍，更迫切需将旧办公楼改建，提升租用率。
他相信，只要旧办公楼被改建为酒店或公寓，市场中空置的办公楼，至少20%至30%会被吸纳。
“届时，剩下1500至2000万平方尺的空置办公楼空间，则有赖于政府制造更多就业机会，和InvestKL等招商单位吸引更多企业租用，提高租用率。”
他解释，1500至2000万平方尺的空置办公楼空间，相等于每年3亿6000万令吉的租金或机会成本。
改建精品酒店续加温
旧办公楼渐失优势，精明业主当然不会坐以待毙，看准市中心旅客投宿需求，大吉隆坡市内掀起了就办公楼改建成酒店的潮流。
已完全变身为酒店的例子，包括Arenaa Hotels Group旗下，位于敦霹雳路Arenaa Mountbatten酒店，和电话博物馆对面的Arenaa Star酒店。
更易获准证
比温德拉说，他最近看到城内旧办公楼改建为精品酒店活动持续加温，安邦口（Jalan Lebuh Ampang）一带也有旧办公楼改建为酒店的例子。
他还指出，以前办公楼改建为酒店或公寓，要取得准证不容易，相比之下，现在更容易。
Zerin Properties也针对城内办公楼改建酒店，做了一项研究。该报告指出，城内一些旧办公楼改建为酒店包括2006年，从Peladang大厦改建成的Piccolo酒店。
Piccolo酒店较好的表现，还吸引了成功置地（BJLAND，4219，主板贸服股）收购51%股权。
截至去年9月数据，Piccolo酒店平均一天租金为246令吉，平均出租率达80%。
酒店赚幅高 收入激增
Zerin Properties的产业研究报告指出，旧办公楼比新办公楼租金低，年收入很少。
“改建为酒店后，因赚幅更高，收入会激增，获得最大回酬。”
反之，若空置，业主可能要面对数百万令吉的收入损失。
尤其在新办公楼空间陆续有来的同时，要找到合适的租户，可能要等好几个月，甚至是好几年。
旅游淡季收入仍稳定
反而改建成酒店，即使是旅游淡季，还是有稳定的收入，旺季则可取得最高回酬。
比温德拉认为，随着国内经济发展模式改变，旅游业正蓬勃的发展，改建酒店是理想的投资。
根据官方数据，去年我国共吸引2572万名旅客及创造654亿4000万令吉收入，突破预期650亿令吉的目标。且料以每年5%至7%的增长率稳定增长，到2015年，我国预计迎接3200万人次游客。
2020年的目标是3600万名旅客，并创造1680亿令吉的营业额。
旅游业的蓬勃发展，市场内将需要更多住宿设备。
Mammoth Empire看好旅游业 打造Wolo品牌
看准吉隆坡旅游业前景亮丽，发展商Mammoth Empire控股于2010年，以5800万令吉收购前挂牌公司吉隆坡工业控股（KLIH）在武吉免登的总部大厦。
这栋闲置已久的建筑物，位于敦依斯迈路和武吉免登路十字路口，现已改建为精品酒店Wolo。
3800万收购丰隆大厦
Mammoth Empire深信，吉隆坡的旅游业发展潜能还是非常庞大，因此又出手，以3800万令吉，收购了在敦陈祯禄路和敦李孝式路交界处的丰隆大厦。
该公司酒店业务行销董事伍永基受访时说，计划将丰隆大厦改建成精品酒店。初步计划改建为188间客房的精品酒店，同样以Wolo品牌营运。
Mammoth Empire是基于该大厦地点优越，且相信吉隆坡的旅游业前景乐观等条件，做出该投资决定。
制定政策赶不上变化 旧楼改建随机应变
比温德拉补充，一般上，吉隆坡市政厅在批准改建计划时，会考虑到大厦原本的结构，及改建计划所涉及的基本设施如水管、电供等技术问题。
他相信，市政厅会与时并进，跟着城市发展步伐调整，继续放宽办公楼改建。
针对旧办公楼改建的趋势，同时担任吉隆坡市政厅顾问的任广财指出，吉隆坡市政厅至今未针对这种改建活动拟定指南或政策。
“目前，将旧办公楼改造成酒店或公寓等申请，市政厅仍以个案方式评估和处理。”
他也相信，该局将依据市场步伐发展，不时会探讨市场需求。
“但我认为，没有制定指南或政策的必要，因为隆市是个发展蓬勃城市，发展迅速，几乎每天都有不同的变化，不能只用一套模式。”
未动工前先策划
询及改建酒店所需注意事项，伍永基说，改建旧办公楼至酒店，未动工前，策划是关键期。
他举例，以前办公楼，可能每层只需要1套厕所或卫浴设备，但酒店是每房一套，若一层有12间客房，就需要12套厕所设备。
这么一来，厕所的水管就是最关键的问题了，要如何妥当安排整个酒店水管的铺排呢？
接下来，就是规划机械电子系统和空调系统。
“改建时，需要考虑到旧的电线、机械设备等，什么是需要拆除后换新？哪一些不能被拆除。”
他举例，武吉免登Wolo精品酒店，建筑物的主要结构没有太大改变，只是大厦门面进行了较大的改造。
为底层面包店打造了夹层楼面，让底层有高的天花板，增加空间感。
Wolo酒店入住率 稳定上扬
赶上旅游业蓬勃发展趋势，武吉免登的Wolo酒店今年初换上新面貌酒店开张营业后，至今入住率稳定上扬，平均出租率达60%以上。
伍永基说，我国旅游业占经济地位越来越重要，且吉隆坡市也被选为全世界排名第四的最佳购物地点，新三角地带绝对少不了游客。
预见捷运带旺
此外，捷运正在兴建中，一旦完成，预见该地区会更加兴旺。
“吉隆坡最近旅游业发达，到了晚上11点，街上依然热闹，充满生气。”该公司预见，长期内，改造后的酒店会带来非常好回酬。
他说：“办公楼被合约限制，租金都在一定期限内不能调整。不像酒店般有趣，客房收费等都可根据环境的改变而调整。”
办公楼改建公寓双赢
尽管城内掀起办公楼改建酒店风，任广财却认为，办公楼改建的话，公寓会比酒店好，因为酒店会打击大型酒店业者。
“一般上，城市化趋势下，夜里城内就会剩下空无一人的办公楼。大家下班后都回到城外生活，夜里的城内了无生气。”
符合经济效益
他认为，就像全球许多大城市，大吉隆坡晚间仿如死城。若改建为公寓，就可以吸引更多人，尤其年轻的上班族到城里居住。让城市的夜晚恢复生气。
而且他指出，现在，购屋者的购屋能力提高，公寓售价高达每平方尺1000令吉至1500令吉，仍被购屋者接受。所以将旧办公楼翻新成公寓，也符合经济效益。
他解释，若过去公寓售价不高，发展商购入了旧楼后，还要付出成本改建，未必能够取得想要回酬，现屋价高，这么做也比较合理。
“而且在城市生活，人们对于居住空间要求不会太大，像单间套房是不错的选择。而这种住宅单位从办公楼的格局，改建成刚好符合。”
任广财认为，将旧办公楼改建为公寓，是双赢局面，协助旧办公楼延续生命，重新找到价值，又可为年轻的购屋者提供更多住宅选择。
精品酒店太多 打击五星业者
城内若太多精品酒店，恐引起酒店的价格战，反而不利于城内四星和五星级酒店的发展。
任广财解释，四星及五星酒店相对精品酒店，涉及的员工多，投资额庞大，经济效益更大。
若因城内精品酒店增加，引起削价战，导致高级酒店受恶性冲击，是弄巧成拙。
参考英国的例子，为了增加城市内的住宅单位，鼓励更多人在城内居住，政府更鼓励将旧商务空间改建为公寓。目前，吉隆坡市P.Ramlee路上的Atrium大厦将被改建为服务式公寓。
武吉佳乐产业（Bukit Kiara Properties）在旧巴生路也把综合型产业，改建为VERVE Suites KL South服务式公寓。
跟随市场趋势，加上经济发展需求，吉隆坡市政厅现在比以前，更容易批准办公楼改建计划。
比温德拉说，他与吉隆坡市政厅人员交流还得知，除了酒店，该单位也打算允许一些旧办公楼改建成为公寓。
报道： 伍咏敏
面对空置无生产力的旧办公楼，改建为酒店或公寓，是降低空置率的解决方法之一，即可减少机会成本浪费，还可延续旧楼的生命。
劣势中改建重生 旧楼转型赚翻倍
新办公楼面市抢滩，旧办公楼租金低，年收入减少。业主不能坐以待毙，改建为酒店转型重生，反而能获得更高回酬。
但过多精品酒店，恐打击星级酒店生态，因此专家也建议业主，将旧办公楼改建为公寓。
国家经济起飞之际，办公楼的发展无疑是主要的经济活动焦点之一。
但近年，本地大型商务产业发展计划排山倒海而来。
除了私人发展商，政府还加入战围，推介敦拉萨国际贸易中心（TRX）、“独立世代”（Warisan Merdeka）、Kwasa白沙罗（Kwasa Damansara）等计划。
这些发展计划，中期内将导致巴生谷办公楼供应过剩问题继续恶化，不断加剧办公楼楼市供应过剩压力。
市场还认为，将危及国家经济和增加政府负债风险。
据统计，大吉隆坡的办公楼空置率约20%，相对英国伦敦只有约12%，这反映出我国旧办公楼更迫切需改建，提升租用率。
但Zerin Properties总执行长比温德拉接受《南洋商报》访问时指出，城内办公楼并不是单纯供应过剩的窘境，而是旧楼素质不如新楼，旧楼租户纷纷转向新楼。
空置楼宇每天损失办公楼空置意味着没有进行中商业活动，也等于业主每天面对数百甚至数千令吉的租金收入损失，且还有可能对其他的商业活动造成连锁冲击。
比温德拉认为，将旧的办公楼改建为酒店或公寓，降低办公楼空置率，可减少机会成本浪费。
租客要求更高
业者都认为，新办公楼不会租不出，反而是旧办公楼在新供应冲击下，失去竞争能力和条件。
刚卸任的马来西亚房地产发展商会（REHDA）主席拿督斯里任广财受访时也说，现在租客要求高，不只A级办公室，条件还包括“绿色”特征，良好的公共交通连接等。
比温德拉说认为，只要符合租户条件，就算租金更高，租户自然地也会搬到外观更好，更新的办公楼，放弃旧办公楼。
“旧楼往往地点非常优越，惟随时代变迁，停车位或办公楼的科技等基本设施已过时，不符合租户要求。”
任广财则补充，随着新A级办公楼陆续加入市场抢滩，旧的B级和C级办公楼楼主是时候要想想办法了。
旧楼胜在地点佳
目前，苏丹依斯迈路上就有2个办公楼改建酒店的例子。
一是已完工，前身为吉隆坡工业控股（KLIH）大厦的Wolo酒店；二是前马航大厦被国民投资机构（PNB）收购后，正在改建中。
据施工资料，前马航大厦除翻新现有35层办公楼，将拆除原本大堂部分，增建50层高酒店。
此外，位于安邦路原本属于丹斯里蔡傌友的CMY大厦，转手后也改建成了le apple精品酒店。
比温德拉说，旧办公楼像Wolo酒店位于金山角地带中心，特质就是地点优越，又靠近城内著名的旅游地点，所以改建成酒店，可吸引大量游客，非常完美。
海外也流行将旧办公楼改建为酒店，例如由丹斯里东尼费南德斯所持有的廉价酒店Tune，在伦敦KingsCross路的Tune Kings Cross酒店，就是办公楼改建成。
美国Trump集团也计划把华盛顿旧的邮局改建为豪华酒店。
今年空置率19.54%
据统计，大吉隆坡1998年自今，办公楼空间增长率达一倍多，现共有约1亿3700万平方尺。
比温德拉预计，今年内，大吉隆坡办公楼的供应将高达1亿4071万572平方尺，其中19.54%为空置率。明年，办公楼供应则达1亿4594万5204平方尺，空置率上扬至20.72%。
发达国办公楼空置率12%
到了2016年，大吉隆坡内办公楼供应达1亿4961万204平方尺，空置率达20.99%。现在起3年内，办公楼空置率平均约20%。
比温德拉透露，像英国发达国家，全国的办公楼空置率仅介于12%，大吉隆坡的办公楼空置率却是英国的一倍，更迫切需将旧办公楼改建，提升租用率。
他相信，只要旧办公楼被改建为酒店或公寓，市场中空置的办公楼，至少20%至30%会被吸纳。
“届时，剩下1500至2000万平方尺的空置办公楼空间，则有赖于政府制造更多就业机会，和InvestKL等招商单位吸引更多企业租用，提高租用率。”
他解释，1500至2000万平方尺的空置办公楼空间，相等于每年3亿6000万令吉的租金或机会成本。
改建精品酒店续加温
旧办公楼渐失优势，精明业主当然不会坐以待毙，看准市中心旅客投宿需求，大吉隆坡市内掀起了就办公楼改建成酒店的潮流。
已完全变身为酒店的例子，包括Arenaa Hotels Group旗下，位于敦霹雳路Arenaa Mountbatten酒店，和电话博物馆对面的Arenaa Star酒店。
更易获准证
比温德拉说，他最近看到城内旧办公楼改建为精品酒店活动持续加温，安邦口（Jalan Lebuh Ampang）一带也有旧办公楼改建为酒店的例子。
他还指出，以前办公楼改建为酒店或公寓，要取得准证不容易，相比之下，现在更容易。
Zerin Properties也针对城内办公楼改建酒店，做了一项研究。该报告指出，城内一些旧办公楼改建为酒店包括2006年，从Peladang大厦改建成的Piccolo酒店。
Piccolo酒店较好的表现，还吸引了成功置地（BJLAND，4219，主板贸服股）收购51%股权。
截至去年9月数据，Piccolo酒店平均一天租金为246令吉，平均出租率达80%。
酒店赚幅高 收入激增
Zerin Properties的产业研究报告指出，旧办公楼比新办公楼租金低，年收入很少。
“改建为酒店后，因赚幅更高，收入会激增，获得最大回酬。”
反之，若空置，业主可能要面对数百万令吉的收入损失。
尤其在新办公楼空间陆续有来的同时，要找到合适的租户，可能要等好几个月，甚至是好几年。
旅游淡季收入仍稳定
反而改建成酒店，即使是旅游淡季，还是有稳定的收入，旺季则可取得最高回酬。
比温德拉认为，随着国内经济发展模式改变，旅游业正蓬勃的发展，改建酒店是理想的投资。
根据官方数据，去年我国共吸引2572万名旅客及创造654亿4000万令吉收入，突破预期650亿令吉的目标。且料以每年5%至7%的增长率稳定增长，到2015年，我国预计迎接3200万人次游客。
2020年的目标是3600万名旅客，并创造1680亿令吉的营业额。
旅游业的蓬勃发展，市场内将需要更多住宿设备。
Mammoth Empire看好旅游业 打造Wolo品牌
看准吉隆坡旅游业前景亮丽，发展商Mammoth Empire控股于2010年，以5800万令吉收购前挂牌公司吉隆坡工业控股（KLIH）在武吉免登的总部大厦。
这栋闲置已久的建筑物，位于敦依斯迈路和武吉免登路十字路口，现已改建为精品酒店Wolo。
3800万收购丰隆大厦
Mammoth Empire深信，吉隆坡的旅游业发展潜能还是非常庞大，因此又出手，以3800万令吉，收购了在敦陈祯禄路和敦李孝式路交界处的丰隆大厦。
该公司酒店业务行销董事伍永基受访时说，计划将丰隆大厦改建成精品酒店。初步计划改建为188间客房的精品酒店，同样以Wolo品牌营运。
Mammoth Empire是基于该大厦地点优越，且相信吉隆坡的旅游业前景乐观等条件，做出该投资决定。
制定政策赶不上变化 旧楼改建随机应变
比温德拉补充，一般上，吉隆坡市政厅在批准改建计划时，会考虑到大厦原本的结构，及改建计划所涉及的基本设施如水管、电供等技术问题。
他相信，市政厅会与时并进，跟着城市发展步伐调整，继续放宽办公楼改建。
针对旧办公楼改建的趋势，同时担任吉隆坡市政厅顾问的任广财指出，吉隆坡市政厅至今未针对这种改建活动拟定指南或政策。
“目前，将旧办公楼改造成酒店或公寓等申请，市政厅仍以个案方式评估和处理。”
他也相信，该局将依据市场步伐发展，不时会探讨市场需求。
“但我认为，没有制定指南或政策的必要，因为隆市是个发展蓬勃城市，发展迅速，几乎每天都有不同的变化，不能只用一套模式。”
未动工前先策划
询及改建酒店所需注意事项，伍永基说，改建旧办公楼至酒店，未动工前，策划是关键期。
他举例，以前办公楼，可能每层只需要1套厕所或卫浴设备，但酒店是每房一套，若一层有12间客房，就需要12套厕所设备。
这么一来，厕所的水管就是最关键的问题了，要如何妥当安排整个酒店水管的铺排呢？
接下来，就是规划机械电子系统和空调系统。
“改建时，需要考虑到旧的电线、机械设备等，什么是需要拆除后换新？哪一些不能被拆除。”
他举例，武吉免登Wolo精品酒店，建筑物的主要结构没有太大改变，只是大厦门面进行了较大的改造。
为底层面包店打造了夹层楼面，让底层有高的天花板，增加空间感。
Wolo酒店入住率 稳定上扬
赶上旅游业蓬勃发展趋势，武吉免登的Wolo酒店今年初换上新面貌酒店开张营业后，至今入住率稳定上扬，平均出租率达60%以上。
伍永基说，我国旅游业占经济地位越来越重要，且吉隆坡市也被选为全世界排名第四的最佳购物地点，新三角地带绝对少不了游客。
预见捷运带旺
此外，捷运正在兴建中，一旦完成，预见该地区会更加兴旺。
“吉隆坡最近旅游业发达，到了晚上11点，街上依然热闹，充满生气。”该公司预见，长期内，改造后的酒店会带来非常好回酬。
他说：“办公楼被合约限制，租金都在一定期限内不能调整。不像酒店般有趣，客房收费等都可根据环境的改变而调整。”
办公楼改建公寓双赢
尽管城内掀起办公楼改建酒店风，任广财却认为，办公楼改建的话，公寓会比酒店好，因为酒店会打击大型酒店业者。
“一般上，城市化趋势下，夜里城内就会剩下空无一人的办公楼。大家下班后都回到城外生活，夜里的城内了无生气。”
符合经济效益
他认为，就像全球许多大城市，大吉隆坡晚间仿如死城。若改建为公寓，就可以吸引更多人，尤其年轻的上班族到城里居住。让城市的夜晚恢复生气。
而且他指出，现在，购屋者的购屋能力提高，公寓售价高达每平方尺1000令吉至1500令吉，仍被购屋者接受。所以将旧办公楼翻新成公寓，也符合经济效益。
他解释，若过去公寓售价不高，发展商购入了旧楼后，还要付出成本改建，未必能够取得想要回酬，现屋价高，这么做也比较合理。
“而且在城市生活，人们对于居住空间要求不会太大，像单间套房是不错的选择。而这种住宅单位从办公楼的格局，改建成刚好符合。”
任广财认为，将旧办公楼改建为公寓，是双赢局面，协助旧办公楼延续生命，重新找到价值，又可为年轻的购屋者提供更多住宅选择。
精品酒店太多 打击五星业者
城内若太多精品酒店，恐引起酒店的价格战，反而不利于城内四星和五星级酒店的发展。
任广财解释，四星及五星酒店相对精品酒店，涉及的员工多，投资额庞大，经济效益更大。
若因城内精品酒店增加，引起削价战，导致高级酒店受恶性冲击，是弄巧成拙。
参考英国的例子，为了增加城市内的住宅单位，鼓励更多人在城内居住，政府更鼓励将旧商务空间改建为公寓。目前，吉隆坡市P.Ramlee路上的Atrium大厦将被改建为服务式公寓。
武吉佳乐产业（Bukit Kiara Properties）在旧巴生路也把综合型产业，改建为VERVE Suites KL South服务式公寓。
跟随市场趋势，加上经济发展需求，吉隆坡市政厅现在比以前，更容易批准办公楼改建计划。
比温德拉说，他与吉隆坡市政厅人员交流还得知，除了酒店，该单位也打算允许一些旧办公楼改建成为公寓。
| 改建旧办公楼指南
1.交易方式 要取得理想中的丰厚回酬，交易的结构非常重要，如管理合约或特许经营合约。若只是把建筑物出租，回酬就是所指定的租金收入而已。但楼主在改建后成为营运者，回酬更大。本身没有经营酒店的经验，可能要另找特许经营伙伴。 2.发展计划规划 要取得改建酒店的批准，需要很好的规划蓝图，必须满足地方政府条规及酒店的基本需求。 3.市场需求分析 要确保改建后获得想要的回酬，就要好好进行市场分析。打造出符合市场需求的酒店，可获得更多想要的人潮。 4.设计考量 办公楼和酒店大不同，功能改变时，需顾虑整个建筑的设计，包括：第一：原本结构设计能否作为酒店？ 第二：现有电梯足够应付改建后，酒店的人流？ 第三：现有机械电子系统和防火系统等能否修改？ 第四：建筑物中原有元素，需更换？若保留，是否合用？ 5.建筑物生命周期成本 投资改建酒店时，要确保所付出的成本最低，能换来最长的生命周期。 |
http://www.nanyang.com/node/642090?tid=688
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