Monday 18 August 2014

2014.08.15 - 南洋网 - 产业 - 旧办公楼 时尚变身

http://www.nanyang.com/node/642090?tid=688


大吉隆坡市内的旧办公楼近年在新供应冲击下,失去竞争能力和条件,渐流失租户。

面对空置无生产力的旧办公楼,改建为酒店或公寓,是降低空置率的解决方法之一,即可减少机会成本浪费,还可延续旧楼的生命。


劣势中改建重生 旧楼转型赚翻倍

新办公楼面市抢滩,旧办公楼租金低,年收入减少。业主不能坐以待毙,改建为酒店转型重生,反而能获得更高回酬。

但过多精品酒店,恐打击星级酒店生态,因此专家也建议业主,将旧办公楼改建为公寓。

国家经济起飞之际,办公楼的发展无疑是主要的经济活动焦点之一。

但近年,本地大型商务产业发展计划排山倒海而来。

除了私人发展商,政府还加入战围,推介敦拉萨国际贸易中心(TRX)、“独立世代”(Warisan Merdeka)、Kwasa白沙罗(Kwasa Damansara)等计划。

这些发展计划,中期内将导致巴生谷办公楼供应过剩问题继续恶化,不断加剧办公楼楼市供应过剩压力。

市场还认为,将危及国家经济和增加政府负债风险。

据统计,大吉隆坡的办公楼空置率约20%,相对英国伦敦只有约12%,这反映出我国旧办公楼更迫切需改建,提升租用率。

但Zerin Properties总执行长比温德拉接受《南洋商报》访问时指出,城内办公楼并不是单纯供应过剩的窘境,而是旧楼素质不如新楼,旧楼租户纷纷转向新楼。

空置楼宇每天损失办公楼空置意味着没有进行中商业活动,也等于业主每天面对数百甚至数千令吉的租金收入损失,且还有可能对其他的商业活动造成连锁冲击。

比温德拉认为,将旧的办公楼改建为酒店或公寓,降低办公楼空置率,可减少机会成本浪费。


租客要求更高

业者都认为,新办公楼不会租不出,反而是旧办公楼在新供应冲击下,失去竞争能力和条件。

刚卸任的马来西亚房地产发展商会(REHDA)主席拿督斯里任广财受访时也说,现在租客要求高,不只A级办公室,条件还包括“绿色”特征,良好的公共交通连接等。

比温德拉说认为,只要符合租户条件,就算租金更高,租户自然地也会搬到外观更好,更新的办公楼,放弃旧办公楼。

“旧楼往往地点非常优越,惟随时代变迁,停车位或办公楼的科技等基本设施已过时,不符合租户要求。”

任广财则补充,随着新A级办公楼陆续加入市场抢滩,旧的B级和C级办公楼楼主是时候要想想办法了。


旧楼胜在地点佳

目前,苏丹依斯迈路上就有2个办公楼改建酒店的例子。

一是已完工,前身为吉隆坡工业控股(KLIH)大厦的Wolo酒店;二是前马航大厦被国民投资机构(PNB)收购后,正在改建中。

据施工资料,前马航大厦除翻新现有35层办公楼,将拆除原本大堂部分,增建50层高酒店。

此外,位于安邦路原本属于丹斯里蔡傌友的CMY大厦,转手后也改建成了le apple精品酒店。

比温德拉说,旧办公楼像Wolo酒店位于金山角地带中心,特质就是地点优越,又靠近城内著名的旅游地点,所以改建成酒店,可吸引大量游客,非常完美。

海外也流行将旧办公楼改建为酒店,例如由丹斯里东尼费南德斯所持有的廉价酒店Tune,在伦敦KingsCross路的Tune Kings Cross酒店,就是办公楼改建成。
 
美国Trump集团也计划把华盛顿旧的邮局改建为豪华酒店。


今年空置率19.54%

据统计,大吉隆坡1998年自今,办公楼空间增长率达一倍多,现共有约1亿3700万平方尺。

比温德拉预计,今年内,大吉隆坡办公楼的供应将高达1亿4071万572平方尺,其中19.54%为空置率。明年,办公楼供应则达1亿4594万5204平方尺,空置率上扬至20.72%。


发达国办公楼空置率12%

到了2016年,大吉隆坡内办公楼供应达1亿4961万204平方尺,空置率达20.99%。现在起3年内,办公楼空置率平均约20%。

比温德拉透露,像英国发达国家,全国的办公楼空置率仅介于12%,大吉隆坡的办公楼空置率却是英国的一倍,更迫切需将旧办公楼改建,提升租用率。

他相信,只要旧办公楼被改建为酒店或公寓,市场中空置的办公楼,至少20%至30%会被吸纳。

“届时,剩下1500至2000万平方尺的空置办公楼空间,则有赖于政府制造更多就业机会,和InvestKL等招商单位吸引更多企业租用,提高租用率。”

他解释,1500至2000万平方尺的空置办公楼空间,相等于每年3亿6000万令吉的租金或机会成本。


改建精品酒店续加温

旧办公楼渐失优势,精明业主当然不会坐以待毙,看准市中心旅客投宿需求,大吉隆坡市内掀起了就办公楼改建成酒店的潮流。

已完全变身为酒店的例子,包括Arenaa Hotels Group旗下,位于敦霹雳路Arenaa Mountbatten酒店,和电话博物馆对面的Arenaa Star酒店。


更易获准证

比温德拉说,他最近看到城内旧办公楼改建为精品酒店活动持续加温,安邦口(Jalan Lebuh Ampang)一带也有旧办公楼改建为酒店的例子。

他还指出,以前办公楼改建为酒店或公寓,要取得准证不容易,相比之下,现在更容易。

Zerin Properties也针对城内办公楼改建酒店,做了一项研究。该报告指出,城内一些旧办公楼改建为酒店包括2006年,从Peladang大厦改建成的Piccolo酒店。

Piccolo酒店较好的表现,还吸引了成功置地(BJLAND,4219,主板贸服股)收购51%股权。

截至去年9月数据,Piccolo酒店平均一天租金为246令吉,平均出租率达80%。


酒店赚幅高 收入激增

Zerin Properties的产业研究报告指出,旧办公楼比新办公楼租金低,年收入很少。

“改建为酒店后,因赚幅更高,收入会激增,获得最大回酬。”

反之,若空置,业主可能要面对数百万令吉的收入损失。

尤其在新办公楼空间陆续有来的同时,要找到合适的租户,可能要等好几个月,甚至是好几年。


旅游淡季收入仍稳定

反而改建成酒店,即使是旅游淡季,还是有稳定的收入,旺季则可取得最高回酬。

比温德拉认为,随着国内经济发展模式改变,旅游业正蓬勃的发展,改建酒店是理想的投资。

根据官方数据,去年我国共吸引2572万名旅客及创造654亿4000万令吉收入,突破预期650亿令吉的目标。且料以每年5%至7%的增长率稳定增长,到2015年,我国预计迎接3200万人次游客。

2020年的目标是3600万名旅客,并创造1680亿令吉的营业额。

旅游业的蓬勃发展,市场内将需要更多住宿设备。


Mammoth Empire看好旅游业 打造Wolo品牌

看准吉隆坡旅游业前景亮丽,发展商Mammoth Empire控股于2010年,以5800万令吉收购前挂牌公司吉隆坡工业控股(KLIH)在武吉免登的总部大厦。

这栋闲置已久的建筑物,位于敦依斯迈路和武吉免登路十字路口,现已改建为精品酒店Wolo。


3800万收购丰隆大厦

Mammoth Empire深信,吉隆坡的旅游业发展潜能还是非常庞大,因此又出手,以3800万令吉,收购了在敦陈祯禄路和敦李孝式路交界处的丰隆大厦。

该公司酒店业务行销董事伍永基受访时说,计划将丰隆大厦改建成精品酒店。初步计划改建为188间客房的精品酒店,同样以Wolo品牌营运。

Mammoth Empire是基于该大厦地点优越,且相信吉隆坡的旅游业前景乐观等条件,做出该投资决定。


制定政策赶不上变化 旧楼改建随机应变

比温德拉补充,一般上,吉隆坡市政厅在批准改建计划时,会考虑到大厦原本的结构,及改建计划所涉及的基本设施如水管、电供等技术问题。

他相信,市政厅会与时并进,跟着城市发展步伐调整,继续放宽办公楼改建。

针对旧办公楼改建的趋势,同时担任吉隆坡市政厅顾问的任广财指出,吉隆坡市政厅至今未针对这种改建活动拟定指南或政策。

“目前,将旧办公楼改造成酒店或公寓等申请,市政厅仍以个案方式评估和处理。”

他也相信,该局将依据市场步伐发展,不时会探讨市场需求。

“但我认为,没有制定指南或政策的必要,因为隆市是个发展蓬勃城市,发展迅速,几乎每天都有不同的变化,不能只用一套模式。”


未动工前先策划

询及改建酒店所需注意事项,伍永基说,改建旧办公楼至酒店,未动工前,策划是关键期。

他举例,以前办公楼,可能每层只需要1套厕所或卫浴设备,但酒店是每房一套,若一层有12间客房,就需要12套厕所设备。

这么一来,厕所的水管就是最关键的问题了,要如何妥当安排整个酒店水管的铺排呢?

接下来,就是规划机械电子系统和空调系统。

“改建时,需要考虑到旧的电线、机械设备等,什么是需要拆除后换新?哪一些不能被拆除。”

他举例,武吉免登Wolo精品酒店,建筑物的主要结构没有太大改变,只是大厦门面进行了较大的改造。

为底层面包店打造了夹层楼面,让底层有高的天花板,增加空间感。


Wolo酒店入住率 稳定上扬

赶上旅游业蓬勃发展趋势,武吉免登的Wolo酒店今年初换上新面貌酒店开张营业后,至今入住率稳定上扬,平均出租率达60%以上。

伍永基说,我国旅游业占经济地位越来越重要,且吉隆坡市也被选为全世界排名第四的最佳购物地点,新三角地带绝对少不了游客。


预见捷运带旺

此外,捷运正在兴建中,一旦完成,预见该地区会更加兴旺。

“吉隆坡最近旅游业发达,到了晚上11点,街上依然热闹,充满生气。”该公司预见,长期内,改造后的酒店会带来非常好回酬。

他说:“办公楼被合约限制,租金都在一定期限内不能调整。不像酒店般有趣,客房收费等都可根据环境的改变而调整。”


办公楼改建公寓双赢

尽管城内掀起办公楼改建酒店风,任广财却认为,办公楼改建的话,公寓会比酒店好,因为酒店会打击大型酒店业者。

“一般上,城市化趋势下,夜里城内就会剩下空无一人的办公楼。大家下班后都回到城外生活,夜里的城内了无生气。”


符合经济效益

他认为,就像全球许多大城市,大吉隆坡晚间仿如死城。若改建为公寓,就可以吸引更多人,尤其年轻的上班族到城里居住。让城市的夜晚恢复生气。

而且他指出,现在,购屋者的购屋能力提高,公寓售价高达每平方尺1000令吉至1500令吉,仍被购屋者接受。所以将旧办公楼翻新成公寓,也符合经济效益。

他解释,若过去公寓售价不高,发展商购入了旧楼后,还要付出成本改建,未必能够取得想要回酬,现屋价高,这么做也比较合理。

“而且在城市生活,人们对于居住空间要求不会太大,像单间套房是不错的选择。而这种住宅单位从办公楼的格局,改建成刚好符合。”

任广财认为,将旧办公楼改建为公寓,是双赢局面,协助旧办公楼延续生命,重新找到价值,又可为年轻的购屋者提供更多住宅选择。


精品酒店太多 打击五星业者

城内若太多精品酒店,恐引起酒店的价格战,反而不利于城内四星和五星级酒店的发展。

任广财解释,四星及五星酒店相对精品酒店,涉及的员工多,投资额庞大,经济效益更大。

若因城内精品酒店增加,引起削价战,导致高级酒店受恶性冲击,是弄巧成拙。

参考英国的例子,为了增加城市内的住宅单位,鼓励更多人在城内居住,政府更鼓励将旧商务空间改建为公寓。目前,吉隆坡市P.Ramlee路上的Atrium大厦将被改建为服务式公寓。

武吉佳乐产业(Bukit Kiara Properties)在旧巴生路也把综合型产业,改建为VERVE Suites KL South服务式公寓。

跟随市场趋势,加上经济发展需求,吉隆坡市政厅现在比以前,更容易批准办公楼改建计划。

比温德拉说,他与吉隆坡市政厅人员交流还得知,除了酒店,该单位也打算允许一些旧办公楼改建成为公寓。





改建旧办公楼指南
1.交易方式

要取得理想中的丰厚回酬,交易的结构非常重要,如管理合约或特许经营合约。若只是把建筑物出租,回酬就是所指定的租金收入而已。但楼主在改建后成为营运者,回酬更大。本身没有经营酒店的经验,可能要另找特许经营伙伴。


2.发展计划规划

要取得改建酒店的批准,需要很好的规划蓝图,必须满足地方政府条规及酒店的基本需求。


3.市场需求分析

要确保改建后获得想要的回酬,就要好好进行市场分析。打造出符合市场需求的酒店,可获得更多想要的人潮。


4.设计考量

办公楼和酒店大不同,功能改变时,需顾虑整个建筑的设计,包括:第一:原本结构设计能否作为酒店?
第二:现有电梯足够应付改建后,酒店的人流?
第三:现有机械电子系统和防火系统等能否修改?
第四:建筑物中原有元素,需更换?若保留,是否合用?


5.建筑物生命周期成本

投资改建酒店时,要确保所付出的成本最低,能换来最长的生命周期。
报道: 伍咏敏


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