要谈旧楼善用或重建，必须要提香港。
香港地狭人稠，工厂也要叠起来，往上发展，成为工业大厦。
这里数十年的老办公楼和工业大厦比比皆是；政府和私人界的翻新或重建的计划不断，但当中也有不拆除，但将大厦改作其他用途的成功例子。
在香港和澳门，近年尤其流行将老旧工业大厦，改为供小本创业和文化创作工作者的工作坊。
虽然香港和澳门都以服务业为主，但当地也有工业区。
只是，香港的工业区，不像我们这些土地多的国家般横向发展，一间挨着一间，甚至是在市郊等特定地区圈地打造工业园也很少有。
反之，香港的工业区是在一栋栋外观毫不起眼，且没多少外国人会注意到的大厦内。像东九龙的观塘工业区，很早就开发。
许多工厂在90年代，纷纷移到大陆后，这一间间的厂房慢慢闲置。
当然，有的业主得以整栋脱售，但更多因为业权问题只能一直闲置，找租户很难。
近年来，开始有文化创作工作者进驻，个性店家隐身在工厂堆里，不只特别，也成为新景点。
香港许多空置的工业大厦空间大、租金便宜，正在迎来大批的艺术家、画廊和时尚店铺，他们来这里寻求便宜的租金，同时也为张扬个性。
摇身变成时尚圣地
当中，曾经贫瘠的港口区，因此像纽约曼哈顿肉库区（Meatpacking District）一样摇身变成了时尚圣地。
与此同时，澳门已有约40年至50年楼龄的旧商业和工业大厦，也正步上和香港一样的蜕变步伐。
澳门的老旧商厦或工厦，基本上面对和香港类似的问题，而政府正大力鼓催文创业迁进。
面对经济持续发展，澳门许多地区的商用空间，租金已急升到非一般人能负担的高位，工厦正好成为年轻人创业的热门试点。
业界希望政府能推出相关政策以鼓励刚起步创业的人士，亦可实行工厦活化的计划，促进本澳多元经济发展，相得益彰。
今明年供应增逾300万尺
自从区内录得逾50亿元世纪大成交后，观塘工厦买卖亦见增加，个别物业更录得尺价新高成交，反映投资者看好区内前景。
香港政府启动东九龙成新中环，供应大增，戴德梁行预期，基于现时至明年区内，商厦新供应楼面高达300万方尺，相信租金会有压力。
戴德梁行香港商业及商铺部主管林应威接受访问时表示，根据数据显示，2014/15年东九龙新商厦及活化工厦大增，由现时至明年底将至少有7幢商厦供应，逾300万方尺楼面落成。
纵然近期区内有大额成交，如花旗向会德丰买入ONE BAY EAST东座，尺价按年上升20%，然而，区内不少业主已表示出现供应量大于吸纳量的情况。故他相信，九龙东商厦租金只会维持于尺价30元水平，再升空间有限。
“相反，西九龙工业大厦尺价及尺租仍低水，相信，下半年西九龙工业楼尺价及尺租会有上升空间。”
年轻世代产业进驻
以水上人家闻名的香港仔，位于香港岛的南端，有8万人口。
这里的工业大厦是在香港还是高度依赖制造业时所建，如今，制造业者迁出，换来了一批的文化创工作坊。
港媒之前报道引述一位工厦业主肯治黄（Kenji Wong）说，像美国（纽约）的布鲁克林区，很老的工厂区，但里面就是有不同的艺术家、不同的设计师。
专卖设计家具的业者，也把打样工作室、办公室跟商店搬进工业区。
他们看准的是群聚效应，属于年轻世代的产业进驻，为这个东九龙跟香港最大的工业区注入活水，而成功模式也陆续复制到香港其他工业区。
此外，以基本建设来看，这里既有工业大厦、公屋、养老院，同时也有一个高档游艇俱乐部和两家顶尖的国际学校（加拿大国际学校和新加坡国际学校）。可以说，香港的贫富差距在这里非常明显，香港仔附近寿臣山的别墅每套卖到了1亿港币（约4169万令吉），甚至更高。
新地铁线路助走向高档区
如今一条新的地铁线路即将帮助香港仔，完成向高档社区的转变。
加上本来就在那里的海洋公园、珍宝海鲜舫和名牌大卖场，香港仔正成为大陆游客新朝圣地。
近年来，开发商和投资者们对香港仔的兴趣日渐浓郁。
在香港仔工业中心黄竹坑，商业地产的售价2007年只是每平方尺600港元（约250令吉），如今已飙至6000港元（约2500令吉）。
香港仔商业地产的租金在过去一年持续攀升，虽然中环的租金同期间是下行，但两个地区的租金差距依然很大，足以让租户们舍弃中环投奔香港仔。
据澎达物业顾问行有限公司（Prime Property）的数据，大生工业大厦的租金为每月每平方尺9港元（约3.75令吉），而在中环的国际金融中心一期月租则高达每平方尺160港元（约66令吉）。
大量租客蜂拥而至，印证了中环、铜锣湾这类高房价地区的昂贵租金，迫使租户外迁。
像在纽约SoHo区 工厦租金便宜有个性
当然，香港仔的吸引力远不止于便宜的租金。
旧的工厂大楼从外面看也许显得荒凉破旧，但据租户们说，工厦高高的天花板、超大的窗户、开放式空间让它们看起来个性十足。
这因素也吸引了像化妆品公司Red Earth Cosmetics董事长钟婷婷这样的时尚人士。
她曾经的私募股权基金和投资银行任职，过去把自己叫做“中环女孩”，现在却很享受在香港仔OneIsland South里的工作生活。
和她一样选择了这栋办公、购物综合物业的租户还有其他一些创业者、设计师以及香港高端百货公司连卡佛（Lane Crawford）。
钟婷婷形容，这个区感觉像是在纽约的SoHo区。
艺术家看中香港仔空间大
香港仔距离中环商业区只20分钟车程，离开铜锣湾购物区只有1条隧道，但这对香港居民来说，已经很远了。
虽然交通有些不便，过去3年，仍不断有艺术家和创业者们搬来这里。
亚洲华尔街日报之前访问主推本地艺术家的画廊安全口（Gallery Exit）表示，自从画廊从中环的好萊塢道搬到香港仔后，销售行情一路看好。
该画廊策展人阿里安娜盖尔尼说，一般都是做熟客生意，搬离中心地带让这些文创工作者显得更特别。
即使香港仔近期租金不断上涨的，在仍能找到比较便宜的地方。
亚洲华尔街日报之前访问了香港创乐团（Hong Kong New Music Ensemble）创始人、艺术总监凌艺廉，他声称：“在香港，空间就是奢侈品，但你需要有空间才能有创造力。”
香港创乐团搬进了大生工业大厦（Blue Box），这栋大厦虽然仍主要用于工业，但也已开始向艺术团体出租空间。
观塘工厦设室内滑板场
一栋栋工业大厦集合各式厂房，垂直向上发展，是香港工业区的特色之一。
当中，很早就开发的观塘，原本是纺织、玩具跟电子业的聚集地。
90年代开始，产业陆续外移到大陆，闲置厂房空间大、租金又便宜，就慢慢成为文创产业的新天地。
同时，香港唯一的室内滑板场，也开在工厂里，空旷场地跟挑高天花板，格外适合练习。
港媒报道引述这位业者李凯贤，这里最大的好处就是任何时候，不管雨季、夏天、冬天，这个场地没有限制“他们来这滑滑板，开心玩跟练习，所以他们的技巧进步很多。”
澳门工厦升值63%
在澳门，工业大厦主要分布在北区，即黑沙环至慕拉士马路一带。
但随着本澳制造业转型，工厂北移或结业，部分工业大厦空置率逾半。
今年以来，创业者以工厦作为创业试点，也有捱不下贵租的办公室迁入，带动工厦需求上升，成交明显转趋活跃，跑赢物业市场。
近年市场对工厦需求增加，有办公室迁入工厦、有工厦发展体育设施、也有工厦设仓库等。
有地产业者指出，工厦上半年升幅显著，主要是市场潜在需求释放，提升工厦利用率，推升尺价及租金。
但适合工厦发展的本地行业不多，需求会下降，故工厦租金、尺价急升后料逐渐放缓。
仲量联行澳门董事总经理古嘉豪表示，据该行统计，全澳大大小小工业大厦约70幢，可供应2000万尺使用面积，估算工厦空置率约20%。
据统计局资料，首季工厦平均尺价较去年同期升63%，升幅较高。
市场认为，这与特别印花税没有延伸至工业大厦有关，投资者买入工厦后毋须等两年避过特别印花税，可进行短线投资，带动工厦投资需求上升。
租金劲扬25%
澳门中原地产高级区域营业董事何兆恒表示，今年工厦交投甚活跃。
他说，由于尺价、租金基数较低，故数字上虽未必追上办公室及铺位，但以升幅计算甚为可观。
他举例，如尺价普遍由年初的3000多元增至4500元左右，租金由年初平均6元升至7.5元左右，升幅约25%。
过去2年铺位、写字楼租金升势凌厉，企业或转战工厦营运，将后勤迁入工厦；也有培训机构因租不起办公室而搬到工厦开班授课。
同时，近年兴起室内活动，工厦体育设施增加，加上原有的中央厨房、中央洗衣、仓库、家具展厅等，暂未见工厦需求减少。
企业一般要求工厦面积4000尺以上，大至要求2-3万尺。
虽然工厦尺价较写字楼低，但因面积大，交易总额往往比写字楼更高，故入场门槛未必低。
澳门工厦楼龄偏高
受法律限制，澳门工厦实际用途不及香港广泛。
香港工厦已可发展餐饮，澳门工厦潜在需求受局限，预计需求下降，工厦尺价、租金升势会放缓。
但在澳门，同样作为商业用途，工业不受特别印花税影响，投资工厦资金容易流转。
澳门工厦普遍楼龄偏高，建筑图则不容易找到，实际面积、工厦结构等资料难以掌握，可能就是工厦应用受限的原因。
但业界认为，政府应该改善法律限制，提升工厦应用面，刺激市场需求增加。市况好投资者倾向中长线持有，一年内基本不会出售物业。
设室内运动场
去年，澳门特区政府士地工务运输局提出了工厦活化计划，鼓励土地资源循环再用，释放土地资源，深获市民及地产业界认同。
除了改建为住宅外，也有不少声音希望政府出资，配合其他机构资助，选择一些合适的工厦用来发展文创事业。
当中，位于俾利喇街的制衣厂便是其中一个成功例子。
工厦除可作文创发展用途，也有不少运动爱好者进驻，开设室内运动场，现时澳门已有2个位于工厦的室内足球场和一个室内棒球场。
运动设施不足，是衍生室内运动场的商机，早在两三年前，邻埠的香港早已在工厦内开设室内球场。
室内球场不受天气状况影响，不论白天或深夜，台风天还是下暴雨，仍可相约三五知己享受踢球的乐趣，运动时间再也不受限制。
香港地狭人稠，工厂也要叠起来，往上发展，成为工业大厦。
这里数十年的老办公楼和工业大厦比比皆是；政府和私人界的翻新或重建的计划不断，但当中也有不拆除，但将大厦改作其他用途的成功例子。
在香港和澳门，近年尤其流行将老旧工业大厦，改为供小本创业和文化创作工作者的工作坊。
虽然香港和澳门都以服务业为主，但当地也有工业区。
只是，香港的工业区，不像我们这些土地多的国家般横向发展，一间挨着一间，甚至是在市郊等特定地区圈地打造工业园也很少有。
反之，香港的工业区是在一栋栋外观毫不起眼，且没多少外国人会注意到的大厦内。像东九龙的观塘工业区，很早就开发。
许多工厂在90年代，纷纷移到大陆后，这一间间的厂房慢慢闲置。
当然，有的业主得以整栋脱售，但更多因为业权问题只能一直闲置，找租户很难。
近年来，开始有文化创作工作者进驻，个性店家隐身在工厂堆里，不只特别，也成为新景点。
香港许多空置的工业大厦空间大、租金便宜，正在迎来大批的艺术家、画廊和时尚店铺，他们来这里寻求便宜的租金，同时也为张扬个性。
摇身变成时尚圣地
当中，曾经贫瘠的港口区，因此像纽约曼哈顿肉库区（Meatpacking District）一样摇身变成了时尚圣地。
与此同时，澳门已有约40年至50年楼龄的旧商业和工业大厦，也正步上和香港一样的蜕变步伐。
澳门的老旧商厦或工厦，基本上面对和香港类似的问题，而政府正大力鼓催文创业迁进。
面对经济持续发展，澳门许多地区的商用空间，租金已急升到非一般人能负担的高位，工厦正好成为年轻人创业的热门试点。
业界希望政府能推出相关政策以鼓励刚起步创业的人士，亦可实行工厦活化的计划，促进本澳多元经济发展，相得益彰。
今明年供应增逾300万尺
自从区内录得逾50亿元世纪大成交后，观塘工厦买卖亦见增加，个别物业更录得尺价新高成交，反映投资者看好区内前景。
香港政府启动东九龙成新中环，供应大增，戴德梁行预期，基于现时至明年区内，商厦新供应楼面高达300万方尺，相信租金会有压力。
戴德梁行香港商业及商铺部主管林应威接受访问时表示，根据数据显示，2014/15年东九龙新商厦及活化工厦大增，由现时至明年底将至少有7幢商厦供应，逾300万方尺楼面落成。
纵然近期区内有大额成交，如花旗向会德丰买入ONE BAY EAST东座，尺价按年上升20%，然而，区内不少业主已表示出现供应量大于吸纳量的情况。故他相信，九龙东商厦租金只会维持于尺价30元水平，再升空间有限。
“相反，西九龙工业大厦尺价及尺租仍低水，相信，下半年西九龙工业楼尺价及尺租会有上升空间。”
年轻世代产业进驻
以水上人家闻名的香港仔，位于香港岛的南端，有8万人口。
这里的工业大厦是在香港还是高度依赖制造业时所建，如今，制造业者迁出，换来了一批的文化创工作坊。
港媒之前报道引述一位工厦业主肯治黄（Kenji Wong）说，像美国（纽约）的布鲁克林区，很老的工厂区，但里面就是有不同的艺术家、不同的设计师。
专卖设计家具的业者，也把打样工作室、办公室跟商店搬进工业区。
他们看准的是群聚效应，属于年轻世代的产业进驻，为这个东九龙跟香港最大的工业区注入活水，而成功模式也陆续复制到香港其他工业区。
此外，以基本建设来看，这里既有工业大厦、公屋、养老院，同时也有一个高档游艇俱乐部和两家顶尖的国际学校（加拿大国际学校和新加坡国际学校）。可以说，香港的贫富差距在这里非常明显，香港仔附近寿臣山的别墅每套卖到了1亿港币（约4169万令吉），甚至更高。
新地铁线路助走向高档区
如今一条新的地铁线路即将帮助香港仔，完成向高档社区的转变。
加上本来就在那里的海洋公园、珍宝海鲜舫和名牌大卖场，香港仔正成为大陆游客新朝圣地。
近年来，开发商和投资者们对香港仔的兴趣日渐浓郁。
在香港仔工业中心黄竹坑，商业地产的售价2007年只是每平方尺600港元（约250令吉），如今已飙至6000港元（约2500令吉）。
香港仔商业地产的租金在过去一年持续攀升，虽然中环的租金同期间是下行，但两个地区的租金差距依然很大，足以让租户们舍弃中环投奔香港仔。
据澎达物业顾问行有限公司（Prime Property）的数据，大生工业大厦的租金为每月每平方尺9港元（约3.75令吉），而在中环的国际金融中心一期月租则高达每平方尺160港元（约66令吉）。
大量租客蜂拥而至，印证了中环、铜锣湾这类高房价地区的昂贵租金，迫使租户外迁。
像在纽约SoHo区 工厦租金便宜有个性
当然，香港仔的吸引力远不止于便宜的租金。
旧的工厂大楼从外面看也许显得荒凉破旧，但据租户们说，工厦高高的天花板、超大的窗户、开放式空间让它们看起来个性十足。
这因素也吸引了像化妆品公司Red Earth Cosmetics董事长钟婷婷这样的时尚人士。
她曾经的私募股权基金和投资银行任职，过去把自己叫做“中环女孩”，现在却很享受在香港仔OneIsland South里的工作生活。
和她一样选择了这栋办公、购物综合物业的租户还有其他一些创业者、设计师以及香港高端百货公司连卡佛（Lane Crawford）。
钟婷婷形容，这个区感觉像是在纽约的SoHo区。
艺术家看中香港仔空间大
香港仔距离中环商业区只20分钟车程，离开铜锣湾购物区只有1条隧道，但这对香港居民来说，已经很远了。
虽然交通有些不便，过去3年，仍不断有艺术家和创业者们搬来这里。
亚洲华尔街日报之前访问主推本地艺术家的画廊安全口（Gallery Exit）表示，自从画廊从中环的好萊塢道搬到香港仔后，销售行情一路看好。
该画廊策展人阿里安娜盖尔尼说，一般都是做熟客生意，搬离中心地带让这些文创工作者显得更特别。
即使香港仔近期租金不断上涨的，在仍能找到比较便宜的地方。
亚洲华尔街日报之前访问了香港创乐团（Hong Kong New Music Ensemble）创始人、艺术总监凌艺廉，他声称：“在香港，空间就是奢侈品，但你需要有空间才能有创造力。”
香港创乐团搬进了大生工业大厦（Blue Box），这栋大厦虽然仍主要用于工业，但也已开始向艺术团体出租空间。
观塘工厦设室内滑板场
一栋栋工业大厦集合各式厂房，垂直向上发展，是香港工业区的特色之一。
当中，很早就开发的观塘，原本是纺织、玩具跟电子业的聚集地。
90年代开始，产业陆续外移到大陆，闲置厂房空间大、租金又便宜，就慢慢成为文创产业的新天地。
同时，香港唯一的室内滑板场，也开在工厂里，空旷场地跟挑高天花板，格外适合练习。
港媒报道引述这位业者李凯贤，这里最大的好处就是任何时候，不管雨季、夏天、冬天，这个场地没有限制“他们来这滑滑板，开心玩跟练习，所以他们的技巧进步很多。”
澳门工厦升值63%
在澳门，工业大厦主要分布在北区，即黑沙环至慕拉士马路一带。
但随着本澳制造业转型，工厂北移或结业，部分工业大厦空置率逾半。
今年以来，创业者以工厦作为创业试点，也有捱不下贵租的办公室迁入，带动工厦需求上升，成交明显转趋活跃，跑赢物业市场。
近年市场对工厦需求增加，有办公室迁入工厦、有工厦发展体育设施、也有工厦设仓库等。
有地产业者指出，工厦上半年升幅显著，主要是市场潜在需求释放，提升工厦利用率，推升尺价及租金。
但适合工厦发展的本地行业不多，需求会下降，故工厦租金、尺价急升后料逐渐放缓。
仲量联行澳门董事总经理古嘉豪表示，据该行统计，全澳大大小小工业大厦约70幢，可供应2000万尺使用面积，估算工厦空置率约20%。
据统计局资料，首季工厦平均尺价较去年同期升63%，升幅较高。
市场认为，这与特别印花税没有延伸至工业大厦有关，投资者买入工厦后毋须等两年避过特别印花税，可进行短线投资，带动工厦投资需求上升。
租金劲扬25%
澳门中原地产高级区域营业董事何兆恒表示，今年工厦交投甚活跃。
他说，由于尺价、租金基数较低，故数字上虽未必追上办公室及铺位，但以升幅计算甚为可观。
他举例，如尺价普遍由年初的3000多元增至4500元左右，租金由年初平均6元升至7.5元左右，升幅约25%。
过去2年铺位、写字楼租金升势凌厉，企业或转战工厦营运，将后勤迁入工厦；也有培训机构因租不起办公室而搬到工厦开班授课。
同时，近年兴起室内活动，工厦体育设施增加，加上原有的中央厨房、中央洗衣、仓库、家具展厅等，暂未见工厦需求减少。
企业一般要求工厦面积4000尺以上，大至要求2-3万尺。
虽然工厦尺价较写字楼低，但因面积大，交易总额往往比写字楼更高，故入场门槛未必低。
澳门工厦楼龄偏高
受法律限制，澳门工厦实际用途不及香港广泛。
香港工厦已可发展餐饮，澳门工厦潜在需求受局限，预计需求下降，工厦尺价、租金升势会放缓。
但在澳门，同样作为商业用途，工业不受特别印花税影响，投资工厦资金容易流转。
澳门工厦普遍楼龄偏高，建筑图则不容易找到，实际面积、工厦结构等资料难以掌握，可能就是工厦应用受限的原因。
但业界认为，政府应该改善法律限制，提升工厦应用面，刺激市场需求增加。市况好投资者倾向中长线持有，一年内基本不会出售物业。
设室内运动场
去年，澳门特区政府士地工务运输局提出了工厦活化计划，鼓励土地资源循环再用，释放土地资源，深获市民及地产业界认同。
除了改建为住宅外，也有不少声音希望政府出资，配合其他机构资助，选择一些合适的工厦用来发展文创事业。
当中，位于俾利喇街的制衣厂便是其中一个成功例子。
工厦除可作文创发展用途，也有不少运动爱好者进驻，开设室内运动场，现时澳门已有2个位于工厦的室内足球场和一个室内棒球场。
运动设施不足，是衍生室内运动场的商机，早在两三年前，邻埠的香港早已在工厦内开设室内球场。
室内球场不受天气状况影响，不论白天或深夜，台风天还是下暴雨，仍可相约三五知己享受踢球的乐趣，运动时间再也不受限制。
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