Monday 18 August 2014

2014.08.15 - 南洋网 - 产业 - 港澳工厦变文创新天地

http://www.nanyang.com/node/642089?tid=686


要谈旧楼善用或重建,必须要提香港。

香港地狭人稠,工厂也要叠起来,往上发展,成为工业大厦。

这里数十年的老办公楼和工业大厦比比皆是;政府和私人界的翻新或重建的计划不断,但当中也有不拆除,但将大厦改作其他用途的成功例子。

在香港和澳门,近年尤其流行将老旧工业大厦,改为供小本创业和文化创作工作者的工作坊。
虽然香港和澳门都以服务业为主,但当地也有工业区。

只是,香港的工业区,不像我们这些土地多的国家般横向发展,一间挨着一间,甚至是在市郊等特定地区圈地打造工业园也很少有。

反之,香港的工业区是在一栋栋外观毫不起眼,且没多少外国人会注意到的大厦内。像东九龙的观塘工业区,很早就开发。

许多工厂在90年代,纷纷移到大陆后,这一间间的厂房慢慢闲置。

当然,有的业主得以整栋脱售,但更多因为业权问题只能一直闲置,找租户很难。

近年来,开始有文化创作工作者进驻,个性店家隐身在工厂堆里,不只特别,也成为新景点。

香港许多空置的工业大厦空间大、租金便宜,正在迎来大批的艺术家、画廊和时尚店铺,他们来这里寻求便宜的租金,同时也为张扬个性。


摇身变成时尚圣地

当中,曾经贫瘠的港口区,因此像纽约曼哈顿肉库区(Meatpacking District)一样摇身变成了时尚圣地。

与此同时,澳门已有约40年至50年楼龄的旧商业和工业大厦,也正步上和香港一样的蜕变步伐。

澳门的老旧商厦或工厦,基本上面对和香港类似的问题,而政府正大力鼓催文创业迁进。

面对经济持续发展,澳门许多地区的商用空间,租金已急升到非一般人能负担的高位,工厦正好成为年轻人创业的热门试点。

业界希望政府能推出相关政策以鼓励刚起步创业的人士,亦可实行工厦活化的计划,促进本澳多元经济发展,相得益彰。


今明年供应增逾300万尺

自从区内录得逾50亿元世纪大成交后,观塘工厦买卖亦见增加,个别物业更录得尺价新高成交,反映投资者看好区内前景。

香港政府启动东九龙成新中环,供应大增,戴德梁行预期,基于现时至明年区内,商厦新供应楼面高达300万方尺,相信租金会有压力。

戴德梁行香港商业及商铺部主管林应威接受访问时表示,根据数据显示,2014/15年东九龙新商厦及活化工厦大增,由现时至明年底将至少有7幢商厦供应,逾300万方尺楼面落成。

纵然近期区内有大额成交,如花旗向会德丰买入ONE BAY EAST东座,尺价按年上升20%,然而,区内不少业主已表示出现供应量大于吸纳量的情况。故他相信,九龙东商厦租金只会维持于尺价30元水平,再升空间有限。

“相反,西九龙工业大厦尺价及尺租仍低水,相信,下半年西九龙工业楼尺价及尺租会有上升空间。”


年轻世代产业进驻

以水上人家闻名的香港仔,位于香港岛的南端,有8万人口。

这里的工业大厦是在香港还是高度依赖制造业时所建,如今,制造业者迁出,换来了一批的文化创工作坊。

港媒之前报道引述一位工厦业主肯治黄(Kenji Wong)说,像美国(纽约)的布鲁克林区,很老的工厂区,但里面就是有不同的艺术家、不同的设计师。

专卖设计家具的业者,也把打样工作室、办公室跟商店搬进工业区。

他们看准的是群聚效应,属于年轻世代的产业进驻,为这个东九龙跟香港最大的工业区注入活水,而成功模式也陆续复制到香港其他工业区。

此外,以基本建设来看,这里既有工业大厦、公屋、养老院,同时也有一个高档游艇俱乐部和两家顶尖的国际学校(加拿大国际学校和新加坡国际学校)。可以说,香港的贫富差距在这里非常明显,香港仔附近寿臣山的别墅每套卖到了1亿港币(约4169万令吉),甚至更高。


新地铁线路助走向高档区

如今一条新的地铁线路即将帮助香港仔,完成向高档社区的转变。

加上本来就在那里的海洋公园、珍宝海鲜舫和名牌大卖场,香港仔正成为大陆游客新朝圣地。
近年来,开发商和投资者们对香港仔的兴趣日渐浓郁。

在香港仔工业中心黄竹坑,商业地产的售价2007年只是每平方尺600港元(约250令吉),如今已飙至6000港元(约2500令吉)。

香港仔商业地产的租金在过去一年持续攀升,虽然中环的租金同期间是下行,但两个地区的租金差距依然很大,足以让租户们舍弃中环投奔香港仔。

据澎达物业顾问行有限公司(Prime Property)的数据,大生工业大厦的租金为每月每平方尺9港元(约3.75令吉),而在中环的国际金融中心一期月租则高达每平方尺160港元(约66令吉)。

大量租客蜂拥而至,印证了中环、铜锣湾这类高房价地区的昂贵租金,迫使租户外迁。


像在纽约SoHo区 工厦租金便宜有个性

当然,香港仔的吸引力远不止于便宜的租金。

旧的工厂大楼从外面看也许显得荒凉破旧,但据租户们说,工厦高高的天花板、超大的窗户、开放式空间让它们看起来个性十足。

这因素也吸引了像化妆品公司Red Earth Cosmetics董事长钟婷婷这样的时尚人士。

她曾经的私募股权基金和投资银行任职,过去把自己叫做“中环女孩”,现在却很享受在香港仔OneIsland South里的工作生活。

和她一样选择了这栋办公、购物综合物业的租户还有其他一些创业者、设计师以及香港高端百货公司连卡佛(Lane Crawford)。

钟婷婷形容,这个区感觉像是在纽约的SoHo区。


艺术家看中香港仔空间大

香港仔距离中环商业区只20分钟车程,离开铜锣湾购物区只有1条隧道,但这对香港居民来说,已经很远了。

虽然交通有些不便,过去3年,仍不断有艺术家和创业者们搬来这里。

亚洲华尔街日报之前访问主推本地艺术家的画廊安全口(Gallery Exit)表示,自从画廊从中环的好萊塢道搬到香港仔后,销售行情一路看好。

该画廊策展人阿里安娜盖尔尼说,一般都是做熟客生意,搬离中心地带让这些文创工作者显得更特别。

即使香港仔近期租金不断上涨的,在仍能找到比较便宜的地方。

亚洲华尔街日报之前访问了香港创乐团(Hong Kong New Music Ensemble)创始人、艺术总监凌艺廉,他声称:“在香港,空间就是奢侈品,但你需要有空间才能有创造力。”

香港创乐团搬进了大生工业大厦(Blue Box),这栋大厦虽然仍主要用于工业,但也已开始向艺术团体出租空间。


观塘工厦设室内滑板场

一栋栋工业大厦集合各式厂房,垂直向上发展,是香港工业区的特色之一。

当中,很早就开发的观塘,原本是纺织、玩具跟电子业的聚集地。

90年代开始,产业陆续外移到大陆,闲置厂房空间大、租金又便宜,就慢慢成为文创产业的新天地。

同时,香港唯一的室内滑板场,也开在工厂里,空旷场地跟挑高天花板,格外适合练习。

港媒报道引述这位业者李凯贤,这里最大的好处就是任何时候,不管雨季、夏天、冬天,这个场地没有限制“他们来这滑滑板,开心玩跟练习,所以他们的技巧进步很多。”


澳门工厦升值63%

在澳门,工业大厦主要分布在北区,即黑沙环至慕拉士马路一带。

但随着本澳制造业转型,工厂北移或结业,部分工业大厦空置率逾半。

今年以来,创业者以工厦作为创业试点,也有捱不下贵租的办公室迁入,带动工厦需求上升,成交明显转趋活跃,跑赢物业市场。

近年市场对工厦需求增加,有办公室迁入工厦、有工厦发展体育设施、也有工厦设仓库等。

有地产业者指出,工厦上半年升幅显著,主要是市场潜在需求释放,提升工厦利用率,推升尺价及租金。

但适合工厦发展的本地行业不多,需求会下降,故工厦租金、尺价急升后料逐渐放缓。

仲量联行澳门董事总经理古嘉豪表示,据该行统计,全澳大大小小工业大厦约70幢,可供应2000万尺使用面积,估算工厦空置率约20%。

据统计局资料,首季工厦平均尺价较去年同期升63%,升幅较高。

市场认为,这与特别印花税没有延伸至工业大厦有关,投资者买入工厦后毋须等两年避过特别印花税,可进行短线投资,带动工厦投资需求上升。


租金劲扬25%

澳门中原地产高级区域营业董事何兆恒表示,今年工厦交投甚活跃。

他说,由于尺价、租金基数较低,故数字上虽未必追上办公室及铺位,但以升幅计算甚为可观。

他举例,如尺价普遍由年初的3000多元增至4500元左右,租金由年初平均6元升至7.5元左右,升幅约25%。

过去2年铺位、写字楼租金升势凌厉,企业或转战工厦营运,将后勤迁入工厦;也有培训机构因租不起办公室而搬到工厦开班授课。

同时,近年兴起室内活动,工厦体育设施增加,加上原有的中央厨房、中央洗衣、仓库、家具展厅等,暂未见工厦需求减少。

企业一般要求工厦面积4000尺以上,大至要求2-3万尺。

虽然工厦尺价较写字楼低,但因面积大,交易总额往往比写字楼更高,故入场门槛未必低。


澳门工厦楼龄偏高

受法律限制,澳门工厦实际用途不及香港广泛。

香港工厦已可发展餐饮,澳门工厦潜在需求受局限,预计需求下降,工厦尺价、租金升势会放缓。

但在澳门,同样作为商业用途,工业不受特别印花税影响,投资工厦资金容易流转。

澳门工厦普遍楼龄偏高,建筑图则不容易找到,实际面积、工厦结构等资料难以掌握,可能就是工厦应用受限的原因。

但业界认为,政府应该改善法律限制,提升工厦应用面,刺激市场需求增加。市况好投资者倾向中长线持有,一年内基本不会出售物业。


设室内运动场

去年,澳门特区政府士地工务运输局提出了工厦活化计划,鼓励土地资源循环再用,释放土地资源,深获市民及地产业界认同。

除了改建为住宅外,也有不少声音希望政府出资,配合其他机构资助,选择一些合适的工厦用来发展文创事业。

当中,位于俾利喇街的制衣厂便是其中一个成功例子。

工厦除可作文创发展用途,也有不少运动爱好者进驻,开设室内运动场,现时澳门已有2个位于工厦的室内足球场和一个室内棒球场。

运动设施不足,是衍生室内运动场的商机,早在两三年前,邻埠的香港早已在工厦内开设室内球场。

室内球场不受天气状况影响,不论白天或深夜,台风天还是下暴雨,仍可相约三五知己享受踢球的乐趣,运动时间再也不受限制。


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