报导 : 谢锦彬
大马过去数年的房地產领域表现亮眼，以黑马姿態闯进许多国际投资者视野中，但隨著政府在今年开始实施一系列的打房政策，加上国行紧缩贷款，以及受发展商和消费者情绪疲软影响，国內房產市场开始出现放缓跡象。
正所谓“好股险中寻”，隨著房產市场的改变，投资策略也需要跟著转变。
正所谓“好股险中寻”，隨著房產市场的改变，投资策略也需要跟著转变。
受政府打房政策影响，大马房產市场上半年开始出现下跌趋势，原本寄望下半年市场需求会更为强劲，无奈国行收紧贷款以致消费者难以取得房贷，发展商和消费者情绪下滑，2014年可谓发展商经营环境相当艰苦的一年。
根据瑞士信贷集团（Credit Suisse，简称瑞信）报告，投资者在这个艰难的环境下应物色遭低估且稳健，以及有建设可负担房屋的发展商来投资。
“巴生谷房產计划的认购率在今年上半年最稳健。相较于柔佛的53%至56%之间，以及檳城的47%至52%之间，巴生谷的62%至73%似乎更稳健。檳城房產的认购率下跌，主要因为发展商的房產推介价格太高，但檳城房市前景依然是相当不错的。”
盈利可见度很重要
在上半年，价格100万令吉以下的房產，认购率依然相当不错，维持在72%至76%之间；房价在100万令吉以上的房產，认购率只有在55%左右。
除了国內情绪疲软，以及贷款批准更为严谨，消费税的落实也將重挫发展商赚幅，考虑到多种不利因素，瑞信认为净利的可见性是相当重要的。
“我们认为，巴生谷依然是最稳健的，其次为檳城和柔佛；在贷款紧缩的环境下，房价低于100万令吉的房產认购率会较高。”
该行认为，马星集团（MAHSING，8583，主要板房產）是不错的投资选择。
马星巴生谷房產 最可负担
根据2014年大马家庭收入初步调查显示，大马整体家庭收入从2012年至今成长了18%，假设每个州属的成长率为10%，估计巴生谷购房者可负担的房產价格在68万2000令吉至83万3000令吉之间，柔佛则在45万2000令吉水平，以及檳城为49万令吉。
“根据发展商最新的销售和房產推出数据来看，我们估计马星旗下房產项目价格最低，巴生谷每单位平均价为59万3000令吉，落在该地区人民的可负担范围之內。”
不过，马星旗下柔佛房產是52万9000令吉，檳城为60万令吉；比柔佛和檳城购房者能力高出17%至22%。
另一方面，东家（E&O，3417，主要板房產）的房產计划属于豪华档次，普遍价格在100万令吉以上。
其他发展商在巴生谷的房產计划则是中高档次，实达集团和怡保工程置地（IJMLAND，5215，主要板房產）房產价格在可负担范围內，UEM阳光（UEMS，5148，主要板房產）和IOI房產（IOIPG，5249，主要板房產）则是超出能力范围的4%至8%。
在檳城方面，实达集团和怡保工程置地皆超出当地人能力范围的28%至83%。但怡保工程置地在该区域的住宅房屋已全数售出，目前放眼发展商业房產。
在柔佛，实达集团、怡保工程置地、UEM阳光和IOI房產4家发展商的房產价格都超出可负担范围的12%至74%。
城镇发展项目 反应佳
开发大幅土地或是以城镇（Township）方式开发，能让发展商针对目前的市场策略，弹性推出房產项目，IOI房產、马星和怡保工程置地在这方面的弹性极佳，获瑞士信贷集团看好。
“IOI房產主要为城镇发展商，城镇项目佔了地库的83%或8365英亩，目前在发展的城镇分別落在巴生谷、柔佛和芙蓉。”
马星近期收购了多块大面积土地来发展新重要城镇，这些城镇计划分別位于巴生谷和柔佛等地，佔了总地库的80%。
“怡保工程置地的主要城镇计划，Bandar Rimbayu和Seremban 2的反应都相当热烈，首次在柔佛推出的房產计划也取得很不错成绩。这3项计划佔公司土地73%，公司弹性，主要来自土地区域的多样化。”
此外，UEM阳光在推出一系列计划都相当具有弹性，但主要缺点是土地过于集中在柔佛，担心会出现供过于求的现象。实达集团虽有一定的弹性，但领导层的更换，可能会导致公司缺乏明確目標。
http://www.chinapress.com.my/node/580853
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2014.12.04 - 南洋网 - 产业 - 瑞信： 首选马星集团 累积低估产业股良机
http://www.nanyang.com/node/666576?tid=462
（吉隆坡3日讯）国内房市今年来挑战重重，瑞士信贷建议投资在增长稳健，但估值较低的房地产领域股项，首选马星集团（MAHSING，8583，主板产业股）。
贷款审核条件严谨以致房贷放缓，截至今年7月，房贷按年跌13%；加上消费意愿自去年初便下滑，冲击今年房市展望。
而明年4月开跑的消费税，被视是房市增长的最大疑虑。
报告指出，虽然新楼盘买气旺盛，但房贷申请难以获批，部分地区或发展项目的房贷申请回拒率高达60%。
截至去年底，家债比例高达86.8%，其中房屋贷款比例达52%，在此前提下，预计政府不会放松打债措施。
瑞信认为，马星集团与实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股）获利前景佳，因这两家公司的未进账销售已超越全年营业额的两倍。
在房地产股项中，马星估值相对较低，本益比只有10.1倍，瑞士信贷给予该股“超越大市”投资评级，目标价2.90令吉，相较目前股价仍有27%的扬升空间。
瑞信同时也看好IJM置地，大部分项目以可负担价位房产为主。
巴生谷新盘认购最稳
综观国内各热点的房产认购率，巴生谷今年上半年的增长最为稳健，房产计划的认购率介于62%至73%。
瑞信看好巴生谷的房市增长，尤其100万令吉以下的房屋认购率料将继续攀高。
柔州房产项目认购率，则介于53%至56%之间；槟城认购率则下滑，介于47%至52%。
但瑞信看好槟城房市，因该州价格低于100万令吉的新楼盘依然大卖，上半年认购率介于72%至76%，但价格超过100万令吉以上的房产，认购率则介于55%至56%。
马星可负担房屋售价最低
瑞士信贷指出，根据国人收入数据推断巴生谷购屋者所能负担的最高房价价，介于68.2万令吉至83.3万令吉；柔州顶限为45.2万令吉；槟城则为49万令吉。
该行预计，国人收入自2012年起至今年，平均增长18%，推算出可负担房价顶限。
根据2012年国人收入数据计算，巴生谷购屋者所能负担的房屋价格顶限为62万令吉至75万8000令吉；柔州顶限为41万令吉；槟城则为44万6000令吉。
综观国内新房屋计划，马星集团的平均房屋售价相对较低，巴生谷每单位平均售价为59.3万、柔州为52.9万令吉，以及槟城为60万令吉。
其他发展商如东家（E&O，3417，主板产业股）的房屋售价平均在100万令吉以上，属于高档房产。
实达集团与IJM置地的房屋售价，处于可负担价格顶限水平。
UEM阳光（UEMS，5148，主板产业股）与IOI产业（IOIPG，5249，主板产业股）于巴生谷的发展项目，则高于顶价的4%至8%。
贷款审核条件严谨以致房贷放缓，截至今年7月，房贷按年跌13%；加上消费意愿自去年初便下滑，冲击今年房市展望。
而明年4月开跑的消费税，被视是房市增长的最大疑虑。
报告指出，虽然新楼盘买气旺盛，但房贷申请难以获批，部分地区或发展项目的房贷申请回拒率高达60%。
截至去年底，家债比例高达86.8%，其中房屋贷款比例达52%，在此前提下，预计政府不会放松打债措施。
瑞信认为，马星集团与实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股）获利前景佳，因这两家公司的未进账销售已超越全年营业额的两倍。
在房地产股项中，马星估值相对较低，本益比只有10.1倍，瑞士信贷给予该股“超越大市”投资评级，目标价2.90令吉，相较目前股价仍有27%的扬升空间。
瑞信同时也看好IJM置地，大部分项目以可负担价位房产为主。
巴生谷新盘认购最稳
综观国内各热点的房产认购率，巴生谷今年上半年的增长最为稳健，房产计划的认购率介于62%至73%。
瑞信看好巴生谷的房市增长，尤其100万令吉以下的房屋认购率料将继续攀高。
柔州房产项目认购率，则介于53%至56%之间；槟城认购率则下滑，介于47%至52%。
但瑞信看好槟城房市，因该州价格低于100万令吉的新楼盘依然大卖，上半年认购率介于72%至76%，但价格超过100万令吉以上的房产，认购率则介于55%至56%。
马星可负担房屋售价最低
瑞士信贷指出，根据国人收入数据推断巴生谷购屋者所能负担的最高房价价，介于68.2万令吉至83.3万令吉；柔州顶限为45.2万令吉；槟城则为49万令吉。
该行预计，国人收入自2012年起至今年，平均增长18%，推算出可负担房价顶限。
根据2012年国人收入数据计算，巴生谷购屋者所能负担的房屋价格顶限为62万令吉至75万8000令吉；柔州顶限为41万令吉；槟城则为44万6000令吉。
综观国内新房屋计划，马星集团的平均房屋售价相对较低，巴生谷每单位平均售价为59.3万、柔州为52.9万令吉，以及槟城为60万令吉。
其他发展商如东家（E&O，3417，主板产业股）的房屋售价平均在100万令吉以上，属于高档房产。
实达集团与IJM置地的房屋售价，处于可负担价格顶限水平。
UEM阳光（UEMS，5148，主板产业股）与IOI产业（IOIPG，5249，主板产业股）于巴生谷的发展项目，则高于顶价的4%至8%。
http://www.nanyang.com/node/666576?tid=462
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