近年来，柔南经济快速起飞，依斯干达功不可没。除了激励住宅房产三连跳，当地的商业发展之迅速，让人不容忽视。
经济活络和人口需求，已成功带动办公楼、零售购物商场和酒店业的需求，全面提升柔南产业界。依斯干达区发展初期，成功带动了住宅和工业产业的发展。
如今，这个活力十足的地区，也随着人口、投资和经济活动的增加，让商业产业也掀起热潮！
愈来愈多办公楼高耸而立，大型商场和高级酒店不断入驻，俨然成为国内重大商业区之一。
依区商业气势如虹
依斯干达是我国五大经济走廊之一，也是我国其中一个重点发展区域。
无可否认，依斯干达已成功激活柔南一带的全面经济发展，更是吸引外资纷纷入驻。
从世邦魏理仕物业管理服务公司（CBRE）的首季市场观察报告中，不难看出这地区商业发展的进步超前，已是市场备受关注的发展亮点。
其中，办公楼已挥别过去缓慢且不理想的进展，今时今日的认租率已达75%，更有继续上扬的趋势。
虽然相较大吉隆坡地区的租金，这区域办公楼还略嫌低，但当地仍有许多老旧办公室，还必须注入更多现代化办公楼，已进一步改善认租率和市场展望。
在住宅和商业活动活络的同时，不得不提满足人们购物和日常需求的购物商场。依斯干达零售领域正处快速增长中，一些购物商场更录得满额认租率的佳绩。
提振整体服务领域
虽然当地大部分属中小型商场，但大型商场计划已陆续推出，可彻底改变此特区的零售领域景象。
酒店业方面，柔佛国际名牌商品城（JPO）、公主港家庭主题乐园、大马乐高乐园、愤怒鸟主题乐园、湿地等旅游活动，更是主要的催化剂。
当然，若与新加坡和吉隆坡比较，依斯干达区旅游业仍处初步发展，但前景不容小觑，一些国际知名酒店品牌早有“远见”先后入驻该区，未来可期更高品质的住宿设施，并提振整体服务领域的竞争力。
办公楼
摆脱早期颓势 认租率达75%
自2000年初期以来，依斯干达办公楼的推出情况相当缓慢与不理想，但如今情况有了改变，办公楼平均认租率已达75%。
今年首季，并没有推出新的私人办公楼，总楼层面积达597万8593平方尺，其中71.9%属于主题办公楼，大部分坐落在新山市中心与周边地区。
同时，私人与公共领域的主题办公楼总净租用面积（NLA）为大约870万平方尺，平均认租率达73.6%。
根据财政部房地产评估及服务局的统计，今年首季，当地办公楼的平均认租率，预计接近74%。
目前，依斯干达并没有一个主要的办公楼集中区，因此政府正构思许多办公楼，以期改变该特区的景象。
相关计划包括美迪尼商业区（Medini Business District）、Tanjung Puteri Waterfront、金海湾、Vantage Bay、Capital21。
据依斯干达发展局（IRDA）说法，金融顾问与咨询、教育、创意工业等领域，在2025年将创造超过10万个新工作机会，意味着将需要超过1000万平方尺的办公楼面积。
租金较低需更多优质办公楼
与大吉隆坡相比之下，依斯干达的主题办公楼租金更实惠。
目前，高级办公楼每平方尺平均租金，介于2.50至3.50令吉的范围；次级办公楼则处于1.50至2.50令吉之间。
世邦魏理仕表示，虽然当地办公楼租金价格较低，但缺乏优质办公楼，新山有许多办公楼已非常老旧。
既有的办公楼在品质和功能方面皆有不足，因条件有限，也只有少数的办公楼可达到85%或更高的认租率。
据了解，其他办公楼的认租率，在55至80%之间。
因此，依斯干达有一个完整发展蓝图（CDP），冀望协助将更多优质办公楼带入市场。
此蓝图设下目标，要在2025年前，将服务领域贡献从50%，增加达65%。
零售业
新旧商场带动需求
零售领域在依斯干达出现快速的增长，从首季报告来看，有82%是购物商场，另18%为霸级市场。
随着需求高涨，近期也有一些新商场入驻，或是既有商场翻新和扩建工程完成。
这包括Galleria@Kotaraya、古来优美城永旺商场、美迪尼商场、柔佛国际品牌商品城第二期计划等，为市场注入了近1173万平方尺的总净租用面积。
新山城中坊在去年始展开翻新提升工程，如今已竣工，并增加10万6776平方尺的零售空间。
士姑来五福城广场也扩建“娱乐城（Entertainment City）”，今年完工后让该商场增加15万平方尺零售空间。
认租率增2.2%
今年首季，依斯干达商场的平均认租率在75.6%，较2012年增长2.2%。
当地知名商场，包括KSL综合城、士姑来五福城广场、新山城中坊，以及地方上所有永旺商场，甚至自称拥有近100%的认租率。
在商场租金方面，新山城中坊仍是当地租金最高的购物商场，这与地处优越黄金地段、建筑物直接衔接新山关税、移民及检疫大厦（CIQ）的特点有关。
据非正式消息指出，城中坊那些位于高流量范围的小面积店铺单位，租金可高达每平方尺平均62令吉的价位。
该商场标准尺寸的店铺单位租金价位，普遍上每平方尺介于20至40令吉之间，这个价位已比其他商场租金偏高不少。
大型商场改变景象
目前，依斯干达的既有零售商场属于中型规模，面积在50万平方尺以下，预计未来数年内，将出现更大规模的商场，彻底改变当地零售领域的景象，进而推动其他相关领域。
预期未来可期的大型商城包括Mall@Tropicana Danga Bay、WCT（WCT，9679，主板建筑股）的Paradigm Mall（前身是废置的金马扬广场）、美迪尼商场、Southkey Megamall、MB City Mall（前身是太平洋广场）、惠胜集团（Hatten Group）的Capital21，以及怡保花园（IGB Group）打造发展总值60亿令吉的Southkey Megamall（总净租用面积150万平方尺）。
随着知名品牌正开始进入该特区的零售市场，未来大量零售空间的汇聚，肯定将改变购物体验。
酒店业
旅游景点激励住客率
截至首季，依斯干达的三星级至五星酒店，共有近6700间客房。其中，三星酒店客房数量占38.6%，四星酒店与五星酒店则分别占36.7%和24.7%。
新晋业者包括拥有325间客房的新山百万镇的万丽酒店（Renaissance Hotel）、拥有283间客房的公主港商贸酒店（Traders Hotel），以及拥有249间客房的乐高乐园酒店（Legoland Hotel）。
与吉隆坡、新加坡地区的酒店相比，该特区内整体酒店的供应品质较低，但近期多家国际酒店业者进入当地市场，可带动整体品质。
此外，首季住客率较吉隆坡来得低，但从过去2年数据来看，住客率已处上涨趋势。
再者，其他观光胜地，如大马乐高乐园、公主港室内主题乐园、愤怒鸟主题乐园，吉蒂猫主题乐园等将吸引访客前来，带动着当地客房的需求增加。
国际酒店带动品质
世邦魏理仕表示，国际酒店业者将很快进驻依斯干达，许多大型酒店即将完工，可期待当地酒店的住客率与品质方面进步。
这包括希尔顿（Hilton）在大马开设的第三间逸林酒店（Double Tree）、公主港商贸酒店、万丽酒店、乐高乐园酒店、雅诗阁集团（Ascott Group）的Somerset Puteri Harbour、Somerset Medini Iskandar等。
同时，由国库控股主导的迪沙鲁海岸（Desaru Coast），可说是依斯干达新旅游观光和酒店餐饮的标志发展项目，就坐落在面积达728.43公顷的土地。
迪沙鲁海岸计划的第一期设施中，有喜来登度假村（Sheraton Resort）、迪沙鲁达泰酒店（Datai Desaru）、Plantation酒店、theRiverwalk生活村、2个主题公园、1个会展中心、2座高尔夫球场，以及1所观光酒店餐饮学校。
经济活络和人口需求，已成功带动办公楼、零售购物商场和酒店业的需求，全面提升柔南产业界。依斯干达区发展初期，成功带动了住宅和工业产业的发展。
如今，这个活力十足的地区，也随着人口、投资和经济活动的增加，让商业产业也掀起热潮！
愈来愈多办公楼高耸而立，大型商场和高级酒店不断入驻，俨然成为国内重大商业区之一。
依区商业气势如虹
依斯干达是我国五大经济走廊之一，也是我国其中一个重点发展区域。
无可否认，依斯干达已成功激活柔南一带的全面经济发展，更是吸引外资纷纷入驻。
从世邦魏理仕物业管理服务公司（CBRE）的首季市场观察报告中，不难看出这地区商业发展的进步超前，已是市场备受关注的发展亮点。
其中，办公楼已挥别过去缓慢且不理想的进展，今时今日的认租率已达75%，更有继续上扬的趋势。
虽然相较大吉隆坡地区的租金，这区域办公楼还略嫌低，但当地仍有许多老旧办公室，还必须注入更多现代化办公楼，已进一步改善认租率和市场展望。
在住宅和商业活动活络的同时，不得不提满足人们购物和日常需求的购物商场。依斯干达零售领域正处快速增长中，一些购物商场更录得满额认租率的佳绩。
提振整体服务领域
虽然当地大部分属中小型商场，但大型商场计划已陆续推出，可彻底改变此特区的零售领域景象。
酒店业方面，柔佛国际名牌商品城（JPO）、公主港家庭主题乐园、大马乐高乐园、愤怒鸟主题乐园、湿地等旅游活动，更是主要的催化剂。
当然，若与新加坡和吉隆坡比较，依斯干达区旅游业仍处初步发展，但前景不容小觑，一些国际知名酒店品牌早有“远见”先后入驻该区，未来可期更高品质的住宿设施，并提振整体服务领域的竞争力。
办公楼
摆脱早期颓势 认租率达75%
自2000年初期以来，依斯干达办公楼的推出情况相当缓慢与不理想，但如今情况有了改变，办公楼平均认租率已达75%。
今年首季，并没有推出新的私人办公楼，总楼层面积达597万8593平方尺，其中71.9%属于主题办公楼，大部分坐落在新山市中心与周边地区。
同时，私人与公共领域的主题办公楼总净租用面积（NLA）为大约870万平方尺，平均认租率达73.6%。
根据财政部房地产评估及服务局的统计，今年首季，当地办公楼的平均认租率，预计接近74%。
目前，依斯干达并没有一个主要的办公楼集中区，因此政府正构思许多办公楼，以期改变该特区的景象。
相关计划包括美迪尼商业区（Medini Business District）、Tanjung Puteri Waterfront、金海湾、Vantage Bay、Capital21。
据依斯干达发展局（IRDA）说法，金融顾问与咨询、教育、创意工业等领域，在2025年将创造超过10万个新工作机会，意味着将需要超过1000万平方尺的办公楼面积。
租金较低需更多优质办公楼
与大吉隆坡相比之下，依斯干达的主题办公楼租金更实惠。
目前，高级办公楼每平方尺平均租金，介于2.50至3.50令吉的范围；次级办公楼则处于1.50至2.50令吉之间。
世邦魏理仕表示，虽然当地办公楼租金价格较低，但缺乏优质办公楼，新山有许多办公楼已非常老旧。
既有的办公楼在品质和功能方面皆有不足，因条件有限，也只有少数的办公楼可达到85%或更高的认租率。
据了解，其他办公楼的认租率，在55至80%之间。
因此，依斯干达有一个完整发展蓝图（CDP），冀望协助将更多优质办公楼带入市场。
此蓝图设下目标，要在2025年前，将服务领域贡献从50%，增加达65%。
零售业
新旧商场带动需求
零售领域在依斯干达出现快速的增长，从首季报告来看，有82%是购物商场，另18%为霸级市场。
随着需求高涨，近期也有一些新商场入驻，或是既有商场翻新和扩建工程完成。
这包括Galleria@Kotaraya、古来优美城永旺商场、美迪尼商场、柔佛国际品牌商品城第二期计划等，为市场注入了近1173万平方尺的总净租用面积。
新山城中坊在去年始展开翻新提升工程，如今已竣工，并增加10万6776平方尺的零售空间。
士姑来五福城广场也扩建“娱乐城（Entertainment City）”，今年完工后让该商场增加15万平方尺零售空间。
认租率增2.2%
今年首季，依斯干达商场的平均认租率在75.6%，较2012年增长2.2%。
当地知名商场，包括KSL综合城、士姑来五福城广场、新山城中坊，以及地方上所有永旺商场，甚至自称拥有近100%的认租率。
在商场租金方面，新山城中坊仍是当地租金最高的购物商场，这与地处优越黄金地段、建筑物直接衔接新山关税、移民及检疫大厦（CIQ）的特点有关。
据非正式消息指出，城中坊那些位于高流量范围的小面积店铺单位，租金可高达每平方尺平均62令吉的价位。
该商场标准尺寸的店铺单位租金价位，普遍上每平方尺介于20至40令吉之间，这个价位已比其他商场租金偏高不少。
大型商场改变景象
目前，依斯干达的既有零售商场属于中型规模，面积在50万平方尺以下，预计未来数年内，将出现更大规模的商场，彻底改变当地零售领域的景象，进而推动其他相关领域。
预期未来可期的大型商城包括Mall@Tropicana Danga Bay、WCT（WCT，9679，主板建筑股）的Paradigm Mall（前身是废置的金马扬广场）、美迪尼商场、Southkey Megamall、MB City Mall（前身是太平洋广场）、惠胜集团（Hatten Group）的Capital21，以及怡保花园（IGB Group）打造发展总值60亿令吉的Southkey Megamall（总净租用面积150万平方尺）。
随着知名品牌正开始进入该特区的零售市场，未来大量零售空间的汇聚，肯定将改变购物体验。
酒店业
旅游景点激励住客率
截至首季，依斯干达的三星级至五星酒店，共有近6700间客房。其中，三星酒店客房数量占38.6%，四星酒店与五星酒店则分别占36.7%和24.7%。
新晋业者包括拥有325间客房的新山百万镇的万丽酒店（Renaissance Hotel）、拥有283间客房的公主港商贸酒店（Traders Hotel），以及拥有249间客房的乐高乐园酒店（Legoland Hotel）。
与吉隆坡、新加坡地区的酒店相比，该特区内整体酒店的供应品质较低，但近期多家国际酒店业者进入当地市场，可带动整体品质。
此外，首季住客率较吉隆坡来得低，但从过去2年数据来看，住客率已处上涨趋势。
再者，其他观光胜地，如大马乐高乐园、公主港室内主题乐园、愤怒鸟主题乐园，吉蒂猫主题乐园等将吸引访客前来，带动着当地客房的需求增加。
国际酒店带动品质
世邦魏理仕表示，国际酒店业者将很快进驻依斯干达，许多大型酒店即将完工，可期待当地酒店的住客率与品质方面进步。
这包括希尔顿（Hilton）在大马开设的第三间逸林酒店（Double Tree）、公主港商贸酒店、万丽酒店、乐高乐园酒店、雅诗阁集团（Ascott Group）的Somerset Puteri Harbour、Somerset Medini Iskandar等。
同时，由国库控股主导的迪沙鲁海岸（Desaru Coast），可说是依斯干达新旅游观光和酒店餐饮的标志发展项目，就坐落在面积达728.43公顷的土地。
迪沙鲁海岸计划的第一期设施中，有喜来登度假村（Sheraton Resort）、迪沙鲁达泰酒店（Datai Desaru）、Plantation酒店、theRiverwalk生活村、2个主题公园、1个会展中心、2座高尔夫球场，以及1所观光酒店餐饮学校。
报道： 陈逸文
http://www.nanyang.com/node/645471?tid=688
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