Monday 8 September 2014

2014.08.29 - 南洋网 - 产业 - 依区商业发展 熠熠生辉

http://www.nanyang.com/node/645471?tid=688


近年来,柔南经济快速起飞,依斯干达功不可没。除了激励住宅房产三连跳,当地的商业发展之迅速,让人不容忽视。

经济活络和人口需求,已成功带动办公楼、零售购物商场和酒店业的需求,全面提升柔南产业界。依斯干达区发展初期,成功带动了住宅和工业产业的发展。

如今,这个活力十足的地区,也随着人口、投资和经济活动的增加,让商业产业也掀起热潮!
愈来愈多办公楼高耸而立,大型商场和高级酒店不断入驻,俨然成为国内重大商业区之一。


依区商业气势如虹

依斯干达是我国五大经济走廊之一,也是我国其中一个重点发展区域。

无可否认,依斯干达已成功激活柔南一带的全面经济发展,更是吸引外资纷纷入驻。

从世邦魏理仕物业管理服务公司(CBRE)的首季市场观察报告中,不难看出这地区商业发展的进步超前,已是市场备受关注的发展亮点。

其中,办公楼已挥别过去缓慢且不理想的进展,今时今日的认租率已达75%,更有继续上扬的趋势。

虽然相较大吉隆坡地区的租金,这区域办公楼还略嫌低,但当地仍有许多老旧办公室,还必须注入更多现代化办公楼,已进一步改善认租率和市场展望。

在住宅和商业活动活络的同时,不得不提满足人们购物和日常需求的购物商场。依斯干达零售领域正处快速增长中,一些购物商场更录得满额认租率的佳绩。


提振整体服务领域

虽然当地大部分属中小型商场,但大型商场计划已陆续推出,可彻底改变此特区的零售领域景象。

酒店业方面,柔佛国际名牌商品城(JPO)、公主港家庭主题乐园、大马乐高乐园、愤怒鸟主题乐园、湿地等旅游活动,更是主要的催化剂。

当然,若与新加坡和吉隆坡比较,依斯干达区旅游业仍处初步发展,但前景不容小觑,一些国际知名酒店品牌早有“远见”先后入驻该区,未来可期更高品质的住宿设施,并提振整体服务领域的竞争力。


办公楼
摆脱早期颓势 认租率达75%


自2000年初期以来,依斯干达办公楼的推出情况相当缓慢与不理想,但如今情况有了改变,办公楼平均认租率已达75%。

今年首季,并没有推出新的私人办公楼,总楼层面积达597万8593平方尺,其中71.9%属于主题办公楼,大部分坐落在新山市中心与周边地区。

同时,私人与公共领域的主题办公楼总净租用面积(NLA)为大约870万平方尺,平均认租率达73.6%。

根据财政部房地产评估及服务局的统计,今年首季,当地办公楼的平均认租率,预计接近74%。
目前,依斯干达并没有一个主要的办公楼集中区,因此政府正构思许多办公楼,以期改变该特区的景象。

相关计划包括美迪尼商业区(Medini Business District)、Tanjung Puteri Waterfront、金海湾、Vantage Bay、Capital21。

据依斯干达发展局(IRDA)说法,金融顾问与咨询、教育、创意工业等领域,在2025年将创造超过10万个新工作机会,意味着将需要超过1000万平方尺的办公楼面积。


租金较低需更多优质办公楼

与大吉隆坡相比之下,依斯干达的主题办公楼租金更实惠。

目前,高级办公楼每平方尺平均租金,介于2.50至3.50令吉的范围;次级办公楼则处于1.50至2.50令吉之间。

世邦魏理仕表示,虽然当地办公楼租金价格较低,但缺乏优质办公楼,新山有许多办公楼已非常老旧。

既有的办公楼在品质和功能方面皆有不足,因条件有限,也只有少数的办公楼可达到85%或更高的认租率。

据了解,其他办公楼的认租率,在55至80%之间。

因此,依斯干达有一个完整发展蓝图(CDP),冀望协助将更多优质办公楼带入市场。

此蓝图设下目标,要在2025年前,将服务领域贡献从50%,增加达65%。




零售业
新旧商场带动需求


零售领域在依斯干达出现快速的增长,从首季报告来看,有82%是购物商场,另18%为霸级市场。

随着需求高涨,近期也有一些新商场入驻,或是既有商场翻新和扩建工程完成。

这包括Galleria@Kotaraya、古来优美城永旺商场、美迪尼商场、柔佛国际品牌商品城第二期计划等,为市场注入了近1173万平方尺的总净租用面积。

新山城中坊在去年始展开翻新提升工程,如今已竣工,并增加10万6776平方尺的零售空间。
士姑来五福城广场也扩建“娱乐城(Entertainment City)”,今年完工后让该商场增加15万平方尺零售空间。


认租率增2.2%

今年首季,依斯干达商场的平均认租率在75.6%,较2012年增长2.2%。

当地知名商场,包括KSL综合城、士姑来五福城广场、新山城中坊,以及地方上所有永旺商场,甚至自称拥有近100%的认租率。

在商场租金方面,新山城中坊仍是当地租金最高的购物商场,这与地处优越黄金地段、建筑物直接衔接新山关税、移民及检疫大厦(CIQ)的特点有关。

据非正式消息指出,城中坊那些位于高流量范围的小面积店铺单位,租金可高达每平方尺平均62令吉的价位。

该商场标准尺寸的店铺单位租金价位,普遍上每平方尺介于20至40令吉之间,这个价位已比其他商场租金偏高不少。


大型商场改变景象

目前,依斯干达的既有零售商场属于中型规模,面积在50万平方尺以下,预计未来数年内,将出现更大规模的商场,彻底改变当地零售领域的景象,进而推动其他相关领域。

预期未来可期的大型商城包括Mall@Tropicana Danga Bay、WCT(WCT,9679,主板建筑股)的Paradigm Mall(前身是废置的金马扬广场)、美迪尼商场、Southkey Megamall、MB City Mall(前身是太平洋广场)、惠胜集团(Hatten Group)的Capital21,以及怡保花园(IGB Group)打造发展总值60亿令吉的Southkey Megamall(总净租用面积150万平方尺)。

随着知名品牌正开始进入该特区的零售市场,未来大量零售空间的汇聚,肯定将改变购物体验。





酒店业
旅游景点激励住客率


截至首季,依斯干达的三星级至五星酒店,共有近6700间客房。其中,三星酒店客房数量占38.6%,四星酒店与五星酒店则分别占36.7%和24.7%。

新晋业者包括拥有325间客房的新山百万镇的万丽酒店(Renaissance Hotel)、拥有283间客房的公主港商贸酒店(Traders Hotel),以及拥有249间客房的乐高乐园酒店(Legoland Hotel)。

与吉隆坡、新加坡地区的酒店相比,该特区内整体酒店的供应品质较低,但近期多家国际酒店业者进入当地市场,可带动整体品质。

此外,首季住客率较吉隆坡来得低,但从过去2年数据来看,住客率已处上涨趋势。

再者,其他观光胜地,如大马乐高乐园、公主港室内主题乐园、愤怒鸟主题乐园,吉蒂猫主题乐园等将吸引访客前来,带动着当地客房的需求增加。


国际酒店带动品质

世邦魏理仕表示,国际酒店业者将很快进驻依斯干达,许多大型酒店即将完工,可期待当地酒店的住客率与品质方面进步。

这包括希尔顿(Hilton)在大马开设的第三间逸林酒店(Double Tree)、公主港商贸酒店、万丽酒店、乐高乐园酒店、雅诗阁集团(Ascott Group)的Somerset Puteri Harbour、Somerset Medini Iskandar等。

同时,由国库控股主导的迪沙鲁海岸(Desaru Coast),可说是依斯干达新旅游观光和酒店餐饮的标志发展项目,就坐落在面积达728.43公顷的土地。

迪沙鲁海岸计划的第一期设施中,有喜来登度假村(Sheraton Resort)、迪沙鲁达泰酒店(Datai Desaru)、Plantation酒店、theRiverwalk生活村、2个主题公园、1个会展中心、2座高尔夫球场,以及1所观光酒店餐饮学校。


 
报道: 陈逸文

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