http://www.nanyang.com/node/645476?tid=686
中国房市繁华荣景已逐渐走下坡，除大型房产发展公司纷纷出走海外，许多地方的房产更降价求售。
分析界因而担忧，房市进入低迷期，加上经济增长减速，这个世界数一数二的经济体，会否进入衰退期？
中国房地产的繁荣似乎正慢慢陷于停顿，显而易见，全国许多地方的豪宅因销量欠佳纷纷降价，发展商开始放慢脚步，许多发展项目暂时搁置。
位于杭州的天香香榭里计划，因销售表现不佳，在推介一段时间后，决定以“优惠”价格促销，但却引起初期购屋者的反弹，更群起抗议。
不再为投机置产
愤怒的业主聚集起来，他们拿着的横幅标语写着“还我血汗钱！”，警察在办公室入口处搭起人墙，但发展商却没有回应，购屋者最终放弃抗议，他们或许渐渐意识到，靠房产炒作赚钱的好日子已经过去了。
天鸿香榭里项目的销售经理陈雪梅说，人们正在回归理性，如果是以组织家庭为目的者，他们仍然会购买房子，但人们已经不再为投机目的置产。
购屋者告别投机，转向根本的住宿需求，显示出中国地产市场的运行方式逐渐改变。
瑞信（Credit Suisse）房地产分析师杜劲松说，以往的父母会告诉孩子，别浪费钱，把钱存起来买房子；买了第一房后，再存钱买第二间房子。”
“但现在观念却完全改变了，在就连父母也说，别再买房子了，因为不值得。”
尽管中国房价持续下跌，但随着某些城市放宽限购，6月份成交数量回弹。
但许多分析员认为，这些措施不足以让市场回到每年两位数升值的黄金时期，库存过剩至少需要一年才能完全消化。
渣打（Standard Chartered）近期对中国房产发展商进行的调查，结果更让人感到悲观，因为中国房地产业最糟糕的日子还在后头。
法国兴业银行经济学家姚炜表示，房产投资增长未来将继续放缓。
佛山放宽限购政策
中国上一场房地产市场低迷发生在2011年，它促使中央政府采取协调一致的应对行动，其中包括降息。
可是这一次北京态度坚决，地方政府以及房地产开发商只好自我调适，包括降价、放宽资本获取管道以及终止限购政策。
本月初，佛山成为最新一个宣布放宽限购政策的城市，评级机构穆迪分析员指出，这项举措将会释放一部分被压抑的住宅物业需求，减小定价压力。
此外，福建省也在上月底祭出需求提振措施，以税收优惠鼓励人们置产；四川省甚至酝酿提供房贷补贴。
在今年初实施住房限购政策的47个中国城市中，有34个放松了政策，12个城市完全废除限购政策。
发展商方面，则以降价策略以及额外优惠配套吸引买家，部分发展商承诺未来若房价下跌，将回购售出的房产，或者为买家提供廉价贷款等。
以法国情调为卖点的天鸿香榭里项目，更向前来看房的人赠送香奈儿（Chanel）香水吸引买家前来。
信贷增长急刹车
中国楼市低迷令银行业和影子银行趋于谨慎悲观，7月份贷款增长速度降至2008年10月以来的最低点。
7月份，中国总贷款增长2730亿人民币（约1365亿令吉），远低于分析员预期；6月份的总贷款增幅曾达到1.97兆人民币（约985亿令吉）。
中国正规银行业上个月发放的新贷款达3850亿人民币（约1925亿令吉），经济学家早前预测值为7800亿人民币（约3900亿令吉）。自2008年雷曼兄弟（Lehman Brothers）破产以来，这是中国信贷增长最慢的一个月。
由于担心房地产开放商的财务状况，中国的信托基金也变得更加谨慎。
分析员认为，中国的房地产市场，以及在背后推动这个市场的影子银行，已成为全球经济中最重要的部分。
巴克莱银行经济学家常建认为，中国政府或将被迫提高经济刺激力度。
她说，由于国内需求依然疲软，中国经济增长势头依然脆弱，在很大程度上是政策引导的结果，无法永续增长。
“如果中国政府希望实现7.5%的增长目标，就不可避免要推出更多宽松政策。”
没次贷风险
中国拥屋需求依然强劲，个人购房贷款所占比例最大，而且贷款资产素质佳，不会爆发如同美国的“次贷”风险。
报道指出，目前个人住房贷款余额占房地产领域贷款的三分之二，个人贷款质量直接决定了房地产领域的贷款质量和金融风险，中国的坏账率不到1%。
黄志凌说，中国财税和货币政策较为稳健，不存在“次贷式”的不当政策诱因和金融体系缺陷，加上大型发展商所占比重较大，降低房市崩盘风险。
截至2013年底，中国上市的房地产企业资产负债率已降至50%左右，远远低于金融危机期间90%的水平。
过去三年，前10大房地产发展商的市场份额增加3%至13.3%，前50大发展商的市场份额则上升了5%至25.4%。
崩盘几率低———中国建设银行首席经济学家●黄志凌
有者甚至认为经济下行将进一步令市场情况恶化，但中国建设银行首席经济学家黄志凌认为，中国房地产市场崩盘几率较低，且不易发生系统性风险。
他回应路透社询问时说，中国不同区域的房地产市场的联动性很小。
“各个区域房价在上涨一段时间后，往往会呈现区域分化的特点，因此中国出现全国性房地产崩盘的概率非常小。”
土地不可移动造成了每个房地产商品具有唯一、不可复制性。
对于一个大型经济体而言，房地产市场的区域性差异会非常明显，尤其是不同区位、不同功能的房价的相关性很低。
他指出，如果深入观察房产种类特殊的价格机制，大型经济体各个区域间的房价波动，不会出现骨牌效应，全面或集中崩盘的系统性风险更不会发生。
防消费和投资功能失调
尽管全国房市崩盘的风险概率很低，但中国房地产发展在20多年来，积累的问题始终未能有效解决，若问题持续下去，不排除未来将出现局部崩盘现象。
黄志凌说，房地产具有消费和投资的双重功能，要警惕这两种功能失调的风险。
“如果一个较大区域的房地产的居住功能和投资功能发生次序逆转，该地区的房产发展势必泡沫化。”
例如温州以及鄂尔多斯等地房价大幅下跌，根本原因在于大量资金涌入房地产领域，投机牟利成为大多数人买房的主要目的，以致房价飙涨但却无人问津。
此外，还要警惕“土地财政”以及过度杠杆所导致的风险。
数据显示，2013年预算外收入，较地方政府预算收入高出60%，显示“土地财政”风险已超出房地产领域，也反映出资源配置扭曲。
2009年以来，中国房地产发展商的杠杆倍数上升，从2008年底的2.61倍发展到2012年底的3.03倍，处于历史高位，从近期的情况看，中国房地产开发企业的杠杆倍数仍然处于历史高水平。
http://www.nanyang.com/node/645476?tid=686
中国房市繁华荣景已逐渐走下坡，除大型房产发展公司纷纷出走海外，许多地方的房产更降价求售。
分析界因而担忧，房市进入低迷期，加上经济增长减速，这个世界数一数二的经济体，会否进入衰退期？
中国房地产的繁荣似乎正慢慢陷于停顿，显而易见，全国许多地方的豪宅因销量欠佳纷纷降价，发展商开始放慢脚步，许多发展项目暂时搁置。
位于杭州的天香香榭里计划，因销售表现不佳，在推介一段时间后，决定以“优惠”价格促销，但却引起初期购屋者的反弹，更群起抗议。
不再为投机置产
愤怒的业主聚集起来，他们拿着的横幅标语写着“还我血汗钱！”，警察在办公室入口处搭起人墙，但发展商却没有回应，购屋者最终放弃抗议，他们或许渐渐意识到，靠房产炒作赚钱的好日子已经过去了。
天鸿香榭里项目的销售经理陈雪梅说，人们正在回归理性，如果是以组织家庭为目的者，他们仍然会购买房子，但人们已经不再为投机目的置产。
购屋者告别投机，转向根本的住宿需求，显示出中国地产市场的运行方式逐渐改变。
瑞信（Credit Suisse）房地产分析师杜劲松说，以往的父母会告诉孩子，别浪费钱，把钱存起来买房子；买了第一房后，再存钱买第二间房子。”
“但现在观念却完全改变了，在就连父母也说，别再买房子了，因为不值得。”
尽管中国房价持续下跌，但随着某些城市放宽限购，6月份成交数量回弹。
但许多分析员认为，这些措施不足以让市场回到每年两位数升值的黄金时期，库存过剩至少需要一年才能完全消化。
渣打（Standard Chartered）近期对中国房产发展商进行的调查，结果更让人感到悲观，因为中国房地产业最糟糕的日子还在后头。
法国兴业银行经济学家姚炜表示，房产投资增长未来将继续放缓。
佛山放宽限购政策
中国上一场房地产市场低迷发生在2011年，它促使中央政府采取协调一致的应对行动，其中包括降息。
可是这一次北京态度坚决，地方政府以及房地产开发商只好自我调适，包括降价、放宽资本获取管道以及终止限购政策。
本月初，佛山成为最新一个宣布放宽限购政策的城市，评级机构穆迪分析员指出，这项举措将会释放一部分被压抑的住宅物业需求，减小定价压力。
此外，福建省也在上月底祭出需求提振措施，以税收优惠鼓励人们置产；四川省甚至酝酿提供房贷补贴。
在今年初实施住房限购政策的47个中国城市中，有34个放松了政策，12个城市完全废除限购政策。
发展商方面，则以降价策略以及额外优惠配套吸引买家，部分发展商承诺未来若房价下跌，将回购售出的房产，或者为买家提供廉价贷款等。
以法国情调为卖点的天鸿香榭里项目，更向前来看房的人赠送香奈儿（Chanel）香水吸引买家前来。
信贷增长急刹车
中国楼市低迷令银行业和影子银行趋于谨慎悲观，7月份贷款增长速度降至2008年10月以来的最低点。
7月份，中国总贷款增长2730亿人民币（约1365亿令吉），远低于分析员预期；6月份的总贷款增幅曾达到1.97兆人民币（约985亿令吉）。
中国正规银行业上个月发放的新贷款达3850亿人民币（约1925亿令吉），经济学家早前预测值为7800亿人民币（约3900亿令吉）。自2008年雷曼兄弟（Lehman Brothers）破产以来，这是中国信贷增长最慢的一个月。
由于担心房地产开放商的财务状况，中国的信托基金也变得更加谨慎。
分析员认为，中国的房地产市场，以及在背后推动这个市场的影子银行，已成为全球经济中最重要的部分。
巴克莱银行经济学家常建认为，中国政府或将被迫提高经济刺激力度。
她说，由于国内需求依然疲软，中国经济增长势头依然脆弱，在很大程度上是政策引导的结果，无法永续增长。
“如果中国政府希望实现7.5%的增长目标，就不可避免要推出更多宽松政策。”
没次贷风险
中国拥屋需求依然强劲，个人购房贷款所占比例最大，而且贷款资产素质佳，不会爆发如同美国的“次贷”风险。
报道指出，目前个人住房贷款余额占房地产领域贷款的三分之二，个人贷款质量直接决定了房地产领域的贷款质量和金融风险，中国的坏账率不到1%。
黄志凌说，中国财税和货币政策较为稳健，不存在“次贷式”的不当政策诱因和金融体系缺陷，加上大型发展商所占比重较大，降低房市崩盘风险。
截至2013年底，中国上市的房地产企业资产负债率已降至50%左右，远远低于金融危机期间90%的水平。
过去三年，前10大房地产发展商的市场份额增加3%至13.3%，前50大发展商的市场份额则上升了5%至25.4%。
崩盘几率低———中国建设银行首席经济学家●黄志凌
有者甚至认为经济下行将进一步令市场情况恶化，但中国建设银行首席经济学家黄志凌认为，中国房地产市场崩盘几率较低，且不易发生系统性风险。
他回应路透社询问时说，中国不同区域的房地产市场的联动性很小。
“各个区域房价在上涨一段时间后，往往会呈现区域分化的特点，因此中国出现全国性房地产崩盘的概率非常小。”
土地不可移动造成了每个房地产商品具有唯一、不可复制性。
对于一个大型经济体而言，房地产市场的区域性差异会非常明显，尤其是不同区位、不同功能的房价的相关性很低。
他指出，如果深入观察房产种类特殊的价格机制，大型经济体各个区域间的房价波动，不会出现骨牌效应，全面或集中崩盘的系统性风险更不会发生。
防消费和投资功能失调
尽管全国房市崩盘的风险概率很低，但中国房地产发展在20多年来，积累的问题始终未能有效解决，若问题持续下去，不排除未来将出现局部崩盘现象。
黄志凌说，房地产具有消费和投资的双重功能，要警惕这两种功能失调的风险。
“如果一个较大区域的房地产的居住功能和投资功能发生次序逆转，该地区的房产发展势必泡沫化。”
例如温州以及鄂尔多斯等地房价大幅下跌，根本原因在于大量资金涌入房地产领域，投机牟利成为大多数人买房的主要目的，以致房价飙涨但却无人问津。
此外，还要警惕“土地财政”以及过度杠杆所导致的风险。
数据显示，2013年预算外收入，较地方政府预算收入高出60%，显示“土地财政”风险已超出房地产领域，也反映出资源配置扭曲。
2009年以来，中国房地产发展商的杠杆倍数上升，从2008年底的2.61倍发展到2012年底的3.03倍，处于历史高位，从近期的情况看，中国房地产开发企业的杠杆倍数仍然处于历史高水平。
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