Monday 8 September 2014

2014.09.05 - 南洋网 - 产业 - 全球投资者加大力度 狂买亚洲办公楼

http://www.nanyang.com/node/647097?tid=686


美国商业地产公司高纬环球(Cushman & Wakefield)最新发布的数据显示,各国投资基金,纷纷将亚洲办公楼加入购买清单。

报告说,这些基金纷纷放弃在本土投资,反而转向了亚洲等国,大手买入甲级商业办公楼,争取更高的回报。

受全球低利率以及各国经济复苏迹象催化,今年次季,外国投资者投资亚洲办公楼的规模达到61.6亿美元(约197亿令吉),较上年同期翻倍,刷新记录。


澳洲韩国最抢手

高纬环球驻新加坡的亚洲研究部董事总经理西格丽德称,亚洲办公楼可看到大量资金进入,反映了国际投资者对亚洲经济的信心,而亚太区更被锁定为未来的增长市场。

西格丽德称,投资者对韩国和澳洲办公楼的需求最大,这两个市场每年的办公楼租金收益率,介于5至7%。

根据华盛顿的国际金融研究所(Institute of International Finance)的统计,新兴市场今年7月获得了440亿美元(约1406亿令吉)的证券投资资金流入,单月净流入规模创下2年来的最高水平。

这使得年初至今进入新兴市场的总投资额达到了1950亿美元(约6233亿令吉),几乎与2013年全年规模2089亿美元(约6677亿令吉)齐平。


亚太区主导楼市场

外资的流入,很大可能是亚太区继续主导着全整办公楼市场有关。

全球最大商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)上月发布今年上半年《全球优质办公楼租用成本调查报告》显示,伦敦西区仍为世界最贵办公楼市场,但十强排名中,亚太区就占了6席。

当中,又以大中华较为注目,十强排行榜中,大中华就有4区入榜,这包括香港的中环(第二)和西九龙、以及北京的金融街(第三)和中央商务区(第四)。

其他入榜十强的亚太区城市有新德里(康诺特广场-中央商务区)和东京(丸之内/大手町)。


韩中办公楼成交总值倍增

今年次季,外资在韩国、中国购入的办公楼成交总值,都超过去年同季的一倍。

高纬环球的数据显示,中国办公楼整体投资额下跌35%,但外资似乎并不理会这趋势,第二季更加码大手购入不少办公楼。

该行称,外资在第二季购入的中国办公楼资产总值增长超过一倍,达到9.31亿美元(约30亿令吉)。


30亿购三里屯2大厦

当中,比较吸睛的是香港私募股权投资公司基汇资本(GawCapital)4月时,斥资9亿2800万美元(约30亿令吉),购买了位于北京三里屯这个时髦购物区的商住两用大厦盈科中心(Pacific CenturyPlace)。

另外,韩国同样吸引大笔外资到来购买办公楼,次季成交总值达到13亿美元(约41亿令吉),按年增长也是超过一倍。

投资规模最大的是KKR&Co.和香港私募股权公司LIM Advisers,在6月以4亿9770万美元(约16亿令吉)从韩国房地产基金管理公司Vestas Investment Management手中购买位于首尔中心商业区的22层高的K Twin Towers。

在太平洋方面,澳洲办公楼资产吸引了共30亿美元(约96亿令吉)外资,其中规模最大的一笔是黑石(Blackstone)以4亿300万美元(约13亿令吉),向Mirvac Group收购位于悉尼,共33层高的Westpac Place50%股份。


更多人愿承担高风险 催生投机性基金

仲量联行(Jones Lang Lasalle)子公司领盛投资管理(La Salle Investment Management)今年筹资10亿美元(约32亿令吉),投资亚洲房地产资产。

如此押注,可说是相当大胆,但同时也反映了国际投资者对房地产市场的信心。

在10亿美元筹资中,有5.85亿美元(约18.6亿令吉)是为旗下第四只亚洲机会基金筹集,主要目标是中国的工业房地产和日本、澳洲的商业房地产。


基本面状况引人注目

领盛投资管理联席总执行长加贝表示,亚洲的吸引力正在增强,基本面状况引人注目:人口构成、就业增长和流动状况依然良好。

在房地产私募股权投资基金领域,机会基金通常会购买有挑战性的房产,而非宏伟的大楼。

领盛投资管理正在寻找没有完全出租的办公楼,这样他们可以重新装修,提高出租率和租金,然后将其出售给风险偏好较低的买家。

“进驻率较高的优质办公楼的投资回报率通常较低,但风险也相对较低。”


投机基金锁定中国印度

据数据跟踪商Preqin的数据,在以亚洲主要投资对象的基金中,实施这种投机策略的基金,平均收益不及其他基金。


平均回报率13%

自1998年以来,这类基金的内部收益率平均为8.1%,以亚洲主要投资对象的基金中,其他投资策略风险较低的基金,平均回报率为13%。

Preqin发言人杰尔夫斯说,过去几年,相比西班牙和意大利等其他受到金融危机严重打击的地方,在亚洲更难以找到资不抵债的房产。

过去几年大部分关闭锁定亚洲的投机基金,都是以中国或印度为重点;这些都是正在经历建设热潮的高增长国家。

其他基金经理也在设立这种基金,令市场竞争更加激烈。

去年底,日本Secured Capital Japan筹得14.5亿美元(约46.3亿令吉),在澳洲、中国、香港、日本和韩国投资各类房地产。

香港丰泰地产(Phoenix Property Investors)筹得7.5亿美元(约24亿令吉),在中国、香港和台湾投资办公楼、住宅和零售房地产。


寻找短线投资机会

仲量联行目前在全球管理着总值500亿美元(约1598亿令吉)的房地产资产,并正在亚洲寻找短线投资机会,希望平均持有3年时间。

领盛投资管理的这只机会基金的投资者包括美国、中东和欧洲的主权基金及退休基金,这些投资者通常规避风险,但一些投资者也倾向于较高风险的投资。


质疑办公楼估值过高

目前,一些投资者的风险意愿增强,愿意拿更多资金投资此类办公楼,因资产回报率可高达20%。

加贝表示,投资者对于持续低利率环境下的房地产投资感到担忧,一些投资者质疑亚洲主要城市的优质办公楼估值过高。

圣地亚哥市雇员退休金(San Diego City Employees' Retirement System),就开出了5000万美元(约1.6亿令吉)资金承诺,支持领盛投资管理这次筹资规划。

这是该基金在亚洲的第一笔房地产投资,并称这是个颇具吸引力的投资领域。

基金公关经理迪莱瓦表示,亚洲是全球增长最快的地区之一,目前正在亚洲寻求投机房地产投资项目。



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