Wednesday 27 August 2014

2014.08.22 - 南洋网 - 产业 - 为大吉隆坡把脉

http://www.nanyang.com/node/643889?tid=688


房地产来说,是充满挑战的一年。

第一季的行情,尤其成了大家窥探全年势头的指标。

大马世邦魏理仕(CBRE)不久前才出炉的《大吉隆坡首季行情报告》显示,首季首季房产表现虽未有太大惊喜,但也不至于悲观。

房产市场停看听,每一个季度的销售数据都隐约透露着一些讯息。接下来走势如何?一起来看看这份报告的剖析……


与供应同步攀扬 商用房产租金看俏

大吉隆坡地区哪一些房产表现最好,哪些差?大马世邦魏理仕(CBRE)综合5大房产类型的首季概况进行分析,发现商用房产供应和租金同步攀升,反而住宅租金持平。

在供应方面,住宅和工业房产供应都在升温;需求则很可能受到消费税落实在即受激励而走高。

大马世邦魏理仕(简称CBRE)首季房市概况报告显示,大吉隆坡地区办公大楼、酒店以及工业房产,在今年首3个月的租金表现看俏,零售以及住宅公寓租金增幅则持平。

在供应方面,除了工业房产,其他类型的房产均增加,其中,又以办公大楼以及住宅公寓项目供应,因应需求持续攀扬。

该机构认为,尽管需求扬升支撑价格走势,但租金增幅追不上房价依然成为投资者顾虑的问题之一。

报告指出,吉隆坡市中心办公大楼空置率扬升,全年空置率预计走高。

新推介公寓价格不断追高,二手市场购兴持续升温,不少投资者在黄金地段寻找升值潜力极佳的二手房屋。

尽管新旧公寓价格不断攀扬,但出租市场却面临挑战,因供应不断提升,租户选择增加,在议价方面租客更占上风。


打债措施冲击消费意愿

在酒店业方面,预期旅游业持续吸引大批访客,新酒店将陆续登场,为游客提供更多选择,今年首季吉隆坡地区的酒店客房,总计达2万7162间,按季增 加168间或0.6%。当其他类型的房产供应大增之际,工业房产增长略显逊色,今年首季增长持平,大部分供应均来自雪州地区,寸土黄金的吉隆坡,新增工业 房产数量屈指可数。

至于零售房产,供应继续增加,惟市场人士预期国行系列打债措施将冲击人们的消费意愿,零售房产业者在招租以及租金议价方面将处于下风。

“在一年四个季度中,首季表现通常最差,纵观各类型房产表现,整体而言,虽未有太大惊喜,但也不至于前景悲观。”需要注意的是,市场预期国行升息以及消费税在明年开跑,在下半年时,预计购屋者会将置业计划提前,在迎接2015年之前,房市料将出现另一轮抢购潮。






办公楼空置率稍改善

去年办公大楼供应大幅增加,特别是在年底,市区更有多栋办公大楼竣工,租户选择增加。
雪州及吉隆坡郊外地区的办公大楼,在首季的空置率虽有改善,但变动幅度不大。

隆市办公大楼空置率由去年末季的20.9%,降至20.2%;雪兰莪地区空置率虽从去年末季的20.1%,下降至18.4%,但依然居于高水平。

在市中心地区,首季空置率较去年末季,微扬0.1%至11.3%。


优质办公楼不受影响

整体而言,大吉隆坡空置率按季表现改善,首季空置率达14.6%,相较去年首季14.4%。

尽管租客选择增加,但优质办公楼却不受市场供应影响,继续享有良好的认租率,即使是甫完工的办公大楼同样取得高水平认租率,例如刚于去年末季竣工的TSR大厦,在首季就取得接近70%的认租率。

新投入市场的双威Pinnacle,认租率预计达40%;LGB大厦认租率也达70%。

至于高达118层楼的独立世代大厦(Warisan Merdeka),地基工程已展开,预计在明年完成,这项耗资25亿至30亿令吉的计划,将在2020年建竣。


优质办公楼租金涨3%

在租金方面,首季大吉隆坡地区的高素质办公大楼平均租金微幅扬升,由去年末季的每平方尺7.61令吉,增至7.64令吉。

在市场预期供应持续大增的前提下,只有少数办公大楼的每平方尺租金超过10令吉。此外,在通胀压力下,高素质办公大楼今年的平均租金涨幅料能维持在3%。

在交易方面,今年1月间,马资源(MRCB,1651,主板建筑股)以7亿5000万令吉,脱售PlatinumSentral予桂嘉信托(QCAPITA,5123,主板产业信托股)。

今年1月间,桂嘉信托(QCAPITA,5123,主板产业信托股)以现金和新产托单位方式,以7亿5000万令吉的价格,向马资源购买下Platinum Sentral,后者因此持有31%股权。

Platinum Sentral建有5栋4层楼至7层楼高的商业单位,除了办公楼也设有零售单位、多用途礼堂以及两层楼停车场。

这里的净出租空间达45万平方尺,已全数出租,主要租户包括中小型企业机构(SME Corp)、陆路交通局以及大马SBM有限公司等。


新房屋供应放缓

在今年首季,大吉隆坡地区的住宅房产供应达179万间,有地房产比例占43.6%,高楼房产占34.9%,廉价房产则占21.5%。

在地点方面,75.9%的房屋位于雪州,23.8%位于吉隆坡,其余的0.3%则在布城。

自2012年起,大吉隆坡一带的新房屋供应增幅开始放缓,年度增长率少于2%。

在今年初,因去年预算案的多项宣布仍未明朗,许多发展商因此暂缓新项目推介,在情况逐渐稳定后,次季以及第三季可见许多大型项目陆续推介。在首季获批准进行的发展计划预计可为市场新增20万7013间房屋,其中有94.9%的发展计划已动工。


二手公寓购兴升温

在新推介房产价格不断追高的情况下,使得不少投资者转向二手市场寻找“黄金屋”,二手房屋价格也因此走扬。

二手市场购兴由去年底延续至今年首季,二手房屋的平均询问价将微幅扬升,特别是吉隆坡城中城、孟沙以及满家乐一带的公寓单位,平均询问价按季扬升0.97%,或相当于每平方尺826令吉。

其中,满家乐公寓价格增幅最为显著,平均价格按季增加1.95%或每平方尺634令吉;吉隆坡城中城按季增幅达0.71%,或每平方尺1033令吉;孟沙按季微扬0.56%,或每平方尺812令吉。

满家乐以及孟沙的房产资本价值,从2011年至今,涨幅分别为14%及15.63%。


高档公寓收益面临挑战

尽管新旧公寓价格不断扬升,但高档公寓供应递增,租金收益增幅面临挑战。

吉隆坡城中城平均月租询问价为每平方尺3.96令吉;孟沙月租询问价每平方尺3.27令吉;满家乐则为2.93令吉。


豪华公寓新盘多

新公寓方面,在今年首季,大吉隆坡的新推介公寓房产约为1500间,这些计划包括满家乐TWY、吉隆坡城中城的Vortex、Ritz Carlton Residences Berjaya Park以及Expressionz Professional Suites.陆续登场的新计划还包括孟沙南区的服务式公寓、Anjali、满家乐Residensi 22的第二期计划、Kiara163服务式公寓、满家乐Weida、隆市Verve Suites,还有位于吉隆坡城中城的Lidcol Garden,以及ANkasa Raya服务式公寓。

在今年首季,有5项公寓项目或相等于1090个单位,接近完工阶段,这些计划包括位于Desa Parkcity的Westside One、Camelia服务式公寓,以及Vue Residence。

此外,在首季完工但预计需要等到第二季才能移交的项目,则有KennyHills Residence、高美达白沙罗Residence Tower1,位于安邦的The Elements以及位于U-Thant的Nobleton Crest。





新酒店列队登场

旅游业带动酒店与休闲业发展,今年首季吉隆坡地区三星级至五星级的酒店客房数量,总计达2万7162间,按季增加168间或0.6%。

位于隆市金三角地区的酒店客房总计达1万2268间,或占总数的45.2%。

非中央商务区(CBD)客房则达8279间,或占30.5%;中央商区内的酒店客房数量则有6615间,或占24.3%。

备受市场瞩目的莫过于168间客房的Wolo精品酒店,在今年首季投入营业。

陆续完工并即将营业的酒店包括拥有198间客房的四星酒店AllsonCapital,以及拥有203间客房的的吉隆坡Holiday Villa。在这两间酒店的401间客房进入市场后,客房供应增幅料达1.5%。


多家大型酒店落成

另外,明年将有多家大型酒店落成,包括在吉隆坡中环的五星酒店StRegis(208客房),以及在吉隆坡城中城的Banyan Tree Signatures(50间客房)。

其他计划还包括位于苏丹依斯迈路的四星酒店Holiday Inn Express(200间客房)、孟沙的三星酒店BestWestern(216间客房)。

另外,还有满家乐的四星酒店Arcoris以及白沙罗的五星酒店Clermont,将在2016年陆续登场。


首季住客率同比增至68.5%

首季酒店市场表现略微走滑,但这并不让人意外,因首季表现一般上较为淡静,酒店领域首季的住房率由去年末季的76.4%,滑落至68.5%。

不过,按年比较的话,今年首季住房率表现超越去年同期的67.4%。

在平均客房费率方面,首季表现较佳,平均客房费率由去年末季的每晚271令吉,增加至272令吉。

在过去7年,平均客房费率增幅持平,按年增长幅度仅为2.5%。


去年游客2572万人次

去年前来我国的游客人数达2572万人次,只差一点就达到旅游局订下的2600万人次目标。
在这些游客人数中,仍以东协国家游客居多,在总数中占74.3%。

廉价航空亚航与飞萤航空的积极促销,带动吉隆坡国际机场以及梳邦机场客流量攀升,更写下新高记录,分别达4750万人次以及180万人次。

不过,今年初起,多起空难事故已让国际旅游业蒙上阴影,今年的游客人数增幅仍有待观察。


服务式休闲公寓添动力

在今年首季,服务式休闲公寓市场供应达6196间,按季增加157间或2.6%,位于吉隆坡中环的Ascott酒店,是推高市场供应的主力。


7服务式公寓陆续竣工

这个在去年末季推介的服务式公寓是Ascott旗下的第二间服务式公寓,提供的公寓单位面积介于431平方尺(单房公寓)至2293平方尺(阁楼单位)。

在The One Bukit Ceylon(354间)以及FraserResidence@188Suites(446间),于今年底进入市场后,市场供应将新增1040间或16.8%。从现在起至2016年,将会有7项服务式公寓计划陆续竣工,届时市场将新增1280间服务式公寓,相当于17.7%。

这些服务式公寓大多为短期出租公寓,此类型公寓平首季的均入住率按年增加1.74%至71.4%;平均住房费率则为每晚312令吉,按季增幅达9.8%,按季增幅则为3.4%。

吉隆坡地区服务式公寓的首季每间客房收入(RevPAR)为每晚223令吉,按年滑落17.4%。


零售房产租金升幅受压

国行打债措施奏效,私人贷款偿还期由25年缩减至10年,冲击人们对大型及昂贵产品的消费意愿,对于零售业来说,今年是充满挑战的一年。

随着新购物商场落成,加上人们消费意愿趋低,大吉隆坡地区的零售房产在招租以及租金议价方面,将面临竞争压力。

首季进入市场的零售房产包括位于USJ21的Main Place以及吉隆坡中环的NuSentral,面积分别为23.7万平方尺以及65万平方尺。


优惠租金留客

今年的零售面积预计将新增360万平方尺,供应大幅提高料将推高空置率,现有的业者必须以更优惠的租金或是其他方式留住租客。

大吉隆坡地区零售房产的首季认租率平均达91%,有下滑的趋势。

在该地区的多家购物商场中,柏威年、The Gardens以及双威金字塔购物中心,认租率都微幅走跌。

一些热门购物中心的最高租金,自去年第二季开始就维持在每平方尺55令吉,在隆市以外地区的最高租金则为每平方尺31令吉。




工厂新盘停顿

在工业房产方面,发展速度则不及其他类型的房产,新供应主要来自雪州,自2011年至今,地稀人稠的吉隆坡,工业房产发展已进入停顿期。

在今年首季,大吉隆坡地区的工业房产供应达4万697间,其中87.3%或3万5529间位于雪州,其余的5168间则位于吉隆坡。

与去年末季比较,增幅仅为0.02%,新增工业房产只有7间。

在类型方面,以排楼式厂房居多,占总供应的71.9%或2万9247间;独立式厂房则有4831间,占11.9%;半连接式厂房共有4562间,占11.2%;平房式厂房则有1567间,占3.9%;工业中心则有490间仅占1.1%。

在租金方面,大吉隆坡地区首季的工业房产租金未见变动,大多维持与去年末季同一水平。


工业活动转向柔南

随着许多工业类型活动逐渐转向柔南地区,大吉隆坡工业房产也面对槟城以及依斯干达的竞争。

纵观大吉隆坡地区,八打灵再也仍是厂房租户的心仪地点,租金达每平方尺1.62令吉,租金最便宜的是乌鲁冷越地区,每平方尺租金1.15令吉。

在交易方面,Tadmax(TADMAX,4022,主板工业产品股)在今年2月间以3亿1730万令吉,将巴生的工业用途地脱售予一个马来西亚发展有限公司(简称1MDB)后。

有消息指出,一个马来西亚发展有限公司有意将3B发电厂项目,从原订的宜唛(Jimah)迁往该处。


报道: 陈爱玲


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