亚洲的摩天楼发展，于20世纪末渐获得动力；世邦魏理仕（CBRE）指出，亚洲的摩天楼建筑活动忽然激增，截至今年6月，亚洲内的摩天楼总数就占了全球总数55%。
然而，许多亚洲国家有错误的观念，以为城内聚集了摩天楼就等同于成功的金融中心，所以为了激励经济，都会建筑摩天楼来打造金融中心。
尤其新兴市场的政府，多以“建了再说，租户会自己上门”
的概念来发展摩天楼，结果无法取得良好出租率。
大部分摩天楼具投机性
由于亚洲大部分的摩天楼都具有投机性，导致楼主会面对入驻率长期徘徊低位的风险，尤其市道欠佳时更明显。
世邦魏理仕指出，摩天楼若要取得成功，首先需要引入一个或多个主要租户。最显而易见的原因就在于摩天楼的办公楼楼面面积较大，主要租户恰属大面积用户。
但现实中，主要租户不只是大面积租户那么简单，他们还可以为所租用的摩天楼项目建立声誉，减轻项目风险，提高租金叫价能力，促进招租活动及有效提升入驻率等。
主要租户选择租用摩天楼原因有很多，包括优越地段、卓越建筑质量和良好形象。但其他因素也变得越来越重要，例如准时交楼、相宜的租金及更灵活的租赁条款、优秀的产业管理、配套设施和与楼主之间合作机会等。
“早鸟”优惠力求50%出租率
对于普通办公楼的营销和租赁活动来说，第一个关键点是达到30%的承租率。而摩天楼，关键点要高达50%的承租率。
因此，新的摩天楼项目需至少在竣工前两年就开始招租，吸引主要租户。
事实上，一般产业，不论高度或大小如何，都应该在这时候就预先招租。
为达到出租目标，促进营销和租赁活动，提供优惠的租赁条款和租金报价来吸引主力租户是关键。
利用“早期租金优惠”，在竣工前12至36个月引入重要的主要租户才能确保进驻率达到50%关键水平。
且摩天楼需取得50%出租率，才开始具有市场主导权。
根据世邦魏理仕的经验，楼主一旦引入主要租户，就会在租金谈判上取得更有利的主导地位。
一旦租用率达到50%后，招租压力就会大幅减少，业主就可以将租金逐步提高到正常水平。
充足前期费用打造品牌
考虑到摩天楼要取得满租需时较长，市场气氛或可能发生重大改变，增加项目风险水平，进而影响租金上涨的步伐。
因此，业主除了需要准备好投入更多前期费用，持续进行项目推广，打造强大的品牌形象。
还得根据所处市场周期的不同，优化租户结构和提高租金，利用未来的租金收入增长抵消前期多出的营销支出。
楼层分不同类别租户
另外，为了分散风险，世邦魏理仕建议，楼主将楼层分成不同区，制定不同类别的租户结构，减少自己在未来市场低迷时期所受的冲击。
由于规模巨大、分层区域数量众多，加上独立、中性的项目名称，摩天楼一般上可容纳两至三个甚至更多主要租户。这样楼主所面对的风险较小。因为其中主要租户迁离后，空置的办公楼面积不会占整栋大楼比例太大，所以影响相对较小。
但楼主不应将超过总面积40%分配主要租户，也不应将超过25%的总面积租给单一租户，否则退租时将有大空置面积。
案例1.国际金融中心二期与环球贸易广场
快速招租 确立办公楼声誉
由新鸿基地产发展的国际金融中心二期和环球贸易广场（ICC），两座办公楼竣工时间处于不同市场周期，楼主却采纳相同的招租战略，成果都非常好。
新鸿基地产都是尽快引入知名租户以确立办公楼声誉，然后先促进该地段的商业氛围，而不是关注实现高租金水平。
国金中心二期于2003年非典型肺炎（SARS）肆虐期间落成，当时市场正处于低谷。
环球贸易广场则在2009至2010年期间分期交付使用，当时市场上主要的金融业租户都处于扩张状态。
特别优惠奏效
国金中心二期落成时，由于经济状况非常低迷，租户预租意愿都很低。
虽然鉴于质量和地段，新鸿基地产该办公楼的中长期前景非常有信心，仍然坚决执行快速招租以确立办公楼声誉的战略。
最终，新鸿基地产通过提供特别优惠的折扣，成功吸引多家金融和法律行业的主要租户入驻，迅速推进招租进度。
环球贸易拥3主力租户撑场
环球贸易广场引入主力租户相对较为容易，因为市场处于上升周期。
然而，它地处西九龙非传统办公中心或金融业聚集地，所以企业租户对该办公楼地段亦存疑。
所以，楼主快速引入主要租户，使该办公楼达60%进驻率，助提升整体形象，增强其他潜在租户信心。尽管三个主要租户入驻后，仍剩下大约100万平方尺的办公楼空间未出租，但过后都成功出租给中小型租户。
这种尽快出租写字楼空间的战略一直非常奏效。
国金中心二期竣工后两年，出租率超过90%，三期竣工后两年时间内，办公楼基本满租；环球贸易广场也非常成功，竣工时出租率已高达80%。
案例2.台北101
缺乏需求 101招租难
2004年底完工的台北101大楼竣工时，租户最初并不愿意租用，因为这是台湾第一座摩天楼，与市场中任何其他建筑都不同。
尤其2001年9月美国的恐怖主义袭击和2002年台湾东部6.8级地震引发许多人对该大楼安全关注。
因租用率低，楼主选择将租金下调，比信义区整体A级办公楼平均价格低20%，促使荷兰银行（ABN Amro）和瑞士丰泰人寿（Winterthur Life）等搬入。到了2005年，才达30%第一个关键出租率，次年提高至50%。
可惜，2008年全球金融危机爆发，许多租户进行办公室合并或缩减租赁面积，导致该大楼出租率一直到2010年前都未达到80%。
台北101大楼出租率到今年第三季才达到约95%，且租户须付大约15%至20%的租金溢价。
外部因素影响租户需求
世邦魏理仕认为，像台北这样未成熟的市场，缺乏旺盛而广泛的租户需求，作为台北市第一座摩天楼，招租面临巨大挑战，借鉴之处是尽早敲定租户。
该案例突出了市场时机的重要性，说明外部因素将影响租户需求，拖累招租进度。所以楼主应当重视通过优惠折扣使进驻率提高到60%至70%的关键水平，而不是提高租金。
因为进驻率达到60%后，业主将能够在租金谈判上，尤其是与中小型租户谈判中占更加主导的地位。
升级硬件设施满足租户
随着时代进步，租户的空间要求及他们工作和利用空间与技术的方式，将会持续发生变化。
升降机是成功秘诀
楼主还需要通过升级现有办公楼的硬件设施，调整新建办公楼项目的设计，以满足租户的要求。摩天楼的成功秘诀之一，就是升降机。
这也是许多亚洲摩天楼面对的主要挑战之一，也会引来一系列问题。
亚洲许多摩天楼尤喜欢开设观景平台，吸引大量游客，常常面临升降机运力不足，员工等待时间过长等问题。
所以要在摩天楼内不同区域间快速移动，也可能充满挑战。
因此楼主必须在设计阶段就先考虑好升降机的设计，比如安装高速智能升降机、提供足够数量电梯等，还要确保办公楼有“适应未来发展”的能力。
员工餐厅越来越重要
摩天楼另一个成功的秘诀，就是通过餐饮空间增加价值。
许多公司在选择办公室时，员工餐厅设备已成越来越重要的考虑因素。若摩天楼缺乏这种设备，吸引力有时也会降低。
世邦魏理仕指出，台北101建成初期缺乏这些设施，结果大楼内工作员工没有经济方便的餐饮选择，附近也没有许多实惠的餐厅选择。员工餐厅建成后，立即大受欢迎。
另一例子就是香港环球贸易广场，该办公楼内的工作人员发现，距离他们工作地方最近的餐厅，单单步行来回就需要40分钟的路程。
最后，楼主租户办公室内设置了食堂和其他餐饮配套设施。
然而，许多亚洲国家有错误的观念，以为城内聚集了摩天楼就等同于成功的金融中心，所以为了激励经济，都会建筑摩天楼来打造金融中心。
尤其新兴市场的政府，多以“建了再说，租户会自己上门”
的概念来发展摩天楼，结果无法取得良好出租率。
大部分摩天楼具投机性
由于亚洲大部分的摩天楼都具有投机性，导致楼主会面对入驻率长期徘徊低位的风险，尤其市道欠佳时更明显。
世邦魏理仕指出，摩天楼若要取得成功，首先需要引入一个或多个主要租户。最显而易见的原因就在于摩天楼的办公楼楼面面积较大，主要租户恰属大面积用户。
但现实中，主要租户不只是大面积租户那么简单，他们还可以为所租用的摩天楼项目建立声誉，减轻项目风险，提高租金叫价能力，促进招租活动及有效提升入驻率等。
主要租户选择租用摩天楼原因有很多，包括优越地段、卓越建筑质量和良好形象。但其他因素也变得越来越重要，例如准时交楼、相宜的租金及更灵活的租赁条款、优秀的产业管理、配套设施和与楼主之间合作机会等。
“早鸟”优惠力求50%出租率
对于普通办公楼的营销和租赁活动来说，第一个关键点是达到30%的承租率。而摩天楼，关键点要高达50%的承租率。
因此，新的摩天楼项目需至少在竣工前两年就开始招租，吸引主要租户。
事实上，一般产业，不论高度或大小如何，都应该在这时候就预先招租。
为达到出租目标，促进营销和租赁活动，提供优惠的租赁条款和租金报价来吸引主力租户是关键。
利用“早期租金优惠”，在竣工前12至36个月引入重要的主要租户才能确保进驻率达到50%关键水平。
且摩天楼需取得50%出租率，才开始具有市场主导权。
根据世邦魏理仕的经验，楼主一旦引入主要租户，就会在租金谈判上取得更有利的主导地位。
一旦租用率达到50%后，招租压力就会大幅减少，业主就可以将租金逐步提高到正常水平。
充足前期费用打造品牌
考虑到摩天楼要取得满租需时较长，市场气氛或可能发生重大改变，增加项目风险水平，进而影响租金上涨的步伐。
因此，业主除了需要准备好投入更多前期费用，持续进行项目推广，打造强大的品牌形象。
还得根据所处市场周期的不同，优化租户结构和提高租金，利用未来的租金收入增长抵消前期多出的营销支出。
楼层分不同类别租户
另外，为了分散风险，世邦魏理仕建议，楼主将楼层分成不同区，制定不同类别的租户结构，减少自己在未来市场低迷时期所受的冲击。
由于规模巨大、分层区域数量众多，加上独立、中性的项目名称，摩天楼一般上可容纳两至三个甚至更多主要租户。这样楼主所面对的风险较小。因为其中主要租户迁离后，空置的办公楼面积不会占整栋大楼比例太大，所以影响相对较小。
但楼主不应将超过总面积40%分配主要租户，也不应将超过25%的总面积租给单一租户，否则退租时将有大空置面积。
案例1.国际金融中心二期与环球贸易广场
快速招租 确立办公楼声誉
由新鸿基地产发展的国际金融中心二期和环球贸易广场（ICC），两座办公楼竣工时间处于不同市场周期，楼主却采纳相同的招租战略，成果都非常好。
新鸿基地产都是尽快引入知名租户以确立办公楼声誉，然后先促进该地段的商业氛围，而不是关注实现高租金水平。
国金中心二期于2003年非典型肺炎（SARS）肆虐期间落成，当时市场正处于低谷。
环球贸易广场则在2009至2010年期间分期交付使用，当时市场上主要的金融业租户都处于扩张状态。
特别优惠奏效
国金中心二期落成时，由于经济状况非常低迷，租户预租意愿都很低。
虽然鉴于质量和地段，新鸿基地产该办公楼的中长期前景非常有信心，仍然坚决执行快速招租以确立办公楼声誉的战略。
最终，新鸿基地产通过提供特别优惠的折扣，成功吸引多家金融和法律行业的主要租户入驻，迅速推进招租进度。
环球贸易拥3主力租户撑场
环球贸易广场引入主力租户相对较为容易，因为市场处于上升周期。
然而，它地处西九龙非传统办公中心或金融业聚集地，所以企业租户对该办公楼地段亦存疑。
所以，楼主快速引入主要租户，使该办公楼达60%进驻率，助提升整体形象，增强其他潜在租户信心。尽管三个主要租户入驻后，仍剩下大约100万平方尺的办公楼空间未出租，但过后都成功出租给中小型租户。
这种尽快出租写字楼空间的战略一直非常奏效。
国金中心二期竣工后两年，出租率超过90%，三期竣工后两年时间内，办公楼基本满租；环球贸易广场也非常成功，竣工时出租率已高达80%。
案例2.台北101
缺乏需求 101招租难
2004年底完工的台北101大楼竣工时，租户最初并不愿意租用，因为这是台湾第一座摩天楼，与市场中任何其他建筑都不同。
尤其2001年9月美国的恐怖主义袭击和2002年台湾东部6.8级地震引发许多人对该大楼安全关注。
因租用率低，楼主选择将租金下调，比信义区整体A级办公楼平均价格低20%，促使荷兰银行（ABN Amro）和瑞士丰泰人寿（Winterthur Life）等搬入。到了2005年，才达30%第一个关键出租率，次年提高至50%。
可惜，2008年全球金融危机爆发，许多租户进行办公室合并或缩减租赁面积，导致该大楼出租率一直到2010年前都未达到80%。
台北101大楼出租率到今年第三季才达到约95%，且租户须付大约15%至20%的租金溢价。
外部因素影响租户需求
世邦魏理仕认为，像台北这样未成熟的市场，缺乏旺盛而广泛的租户需求，作为台北市第一座摩天楼，招租面临巨大挑战，借鉴之处是尽早敲定租户。
该案例突出了市场时机的重要性，说明外部因素将影响租户需求，拖累招租进度。所以楼主应当重视通过优惠折扣使进驻率提高到60%至70%的关键水平，而不是提高租金。
因为进驻率达到60%后，业主将能够在租金谈判上，尤其是与中小型租户谈判中占更加主导的地位。
升级硬件设施满足租户
随着时代进步，租户的空间要求及他们工作和利用空间与技术的方式，将会持续发生变化。
升降机是成功秘诀
楼主还需要通过升级现有办公楼的硬件设施，调整新建办公楼项目的设计，以满足租户的要求。摩天楼的成功秘诀之一，就是升降机。
这也是许多亚洲摩天楼面对的主要挑战之一，也会引来一系列问题。
亚洲许多摩天楼尤喜欢开设观景平台，吸引大量游客，常常面临升降机运力不足，员工等待时间过长等问题。
所以要在摩天楼内不同区域间快速移动，也可能充满挑战。
因此楼主必须在设计阶段就先考虑好升降机的设计，比如安装高速智能升降机、提供足够数量电梯等，还要确保办公楼有“适应未来发展”的能力。
员工餐厅越来越重要
摩天楼另一个成功的秘诀，就是通过餐饮空间增加价值。
许多公司在选择办公室时，员工餐厅设备已成越来越重要的考虑因素。若摩天楼缺乏这种设备，吸引力有时也会降低。
世邦魏理仕指出，台北101建成初期缺乏这些设施，结果大楼内工作员工没有经济方便的餐饮选择，附近也没有许多实惠的餐厅选择。员工餐厅建成后，立即大受欢迎。
另一例子就是香港环球贸易广场，该办公楼内的工作人员发现，距离他们工作地方最近的餐厅，单单步行来回就需要40分钟的路程。
最后，楼主租户办公室内设置了食堂和其他餐饮配套设施。
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