Thursday 13 November 2014

2014.11.11 - 中国报 - 产业 - 投机买家未转手房產 卖压或拖低明年房价

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 (吉隆坡11日讯)国內房地產市场將在2015年和2016年初,划分出第三类房產,即投机买家尚未转手的建竣房產,这股卖压或使房价下跌。

 马来西亚房地產代理公会(MIEA)主席西瓦山克指出,假设投机买家无法售出房子,则会转供租赁市场,届时也会拉低房產租赁价格,因此房屋租客最后会是最大受惠者。

 房市除了主要的新房子、二手房子外,第三类房產意指在过去几年由投机性买家所买下的房產,但房產在未来一、两年竣工后却无法成功在市场上转手。


供过於求难转售

 “房產投机份子本打算將这些房產带进市场出售从中获利,奈何目前持平房市並无法寻得买家。”

 他今日出席与Property Guru集团签署备忘录后,提供2015年房產市场前景年度匯报上如是指出。

 西瓦山克说,第三类房產会持续在房產出售,但供过于求局面对卖家来说是种挑战,这股压力將使房价下跌。假设卖家无法售出房子,则会转供租赁市场,届时也会拉低房產租赁价格,因此房屋租客最后会是最大受惠者。

 在这种情况下,西瓦山克认为,二手房市仍会维持在安全地带,而房產价格仅会在一年后达到高峰。


买卖开价差距渐拉近

房產买进和卖出开价出现不匹配局面,西瓦山克指出,有市场报告显示两者差距已开始拉近,这是基于开出的卖价已开始往下调。

 但从过去3年房市成交量和价值来看,仅成交量减少,成交价值却持续攀升,显示房產价格仍不断成长。

 西瓦山克说,二手房產现是房市主要推动者,並以住宅房屋为主,可房產发展商不断建筑住宅房產,尤其是公寓和高级公寓,显然是建筑过剩领域。

 “虽然这个领域供应过剩,却是房市出售率最好產品,民眾不断买进,发展商就会继续建筑公寓。”

 至于有地房產的价格不断攀升,且这股趋势料会持续,受市场供需影响,若要看见有地房產价格出现下滑趋势,估计会是很久以后的事情。

 另外,消费税实施將推动短期房產需求,进而提高房產价格,但取决于房產地点和类型。

 根据大马房地產发展商会(REDHA)预测,房產价格受建材成本影响,料上涨2.8%。


转买二手屋
投机活动少


西瓦山克估计,2014和2015年房市將持稳,虽然成交量不会下滑,但也不会出现投机活动,整个房市主要还是由內需扶持;隨后房市將在2016或2017年重新攀上高峰。

 “政府在废除发展商承担利息计划(DIBS)和调高房產盈利税(RPGT)后,市场趋势已从新房屋转移至二手房屋,估计这股转移趋势会延续下去。”

 现今房屋买家有更多要求,包括选择在合適地点及备有良好概念。

 西瓦山克指出,住宅排屋和半独立式房屋將是2015年房市最畅销產品,至于依斯干达受新加坡因素影响房市,这两年將是一个转捩点,因新加坡商家必须降低在新加坡的压力,进而往外向新山地区移。

 “我不认为目前房市处在不好时期,因为大马经济状况良好,对国际市场波动曝光率低,而且国內贷款利率和房產价格相对其他国家是在较低水平。”


跌势已暂缓
明年料持平


国內房產市场跌势已暂缓,明年料持平或温和成长,並在2016年蓄势回弹。

 西瓦山克认为:“以较为实际观点而言,明年房產市场將持平或温和成长,但以今年上半年房市成交量来预测全年成交数额来看,房市看来已停止下跌趋势。”

 西瓦山克说,今年上半年的房產市场成交量为19万3405宗,价值820亿3000万令吉。若將上半年成交数据年度化,估计今年房市达成交易量为38万6810宗,价值1640亿6000万令吉,对比2013年为38万1130宗,价值1523亿7000万令吉。


每月60至80宗
投诉房產代理


马来西亚房地產代理公会每月平均接获60至80宗消费者对房產代理的投诉,这是十分庞大数目,且未有计算选择不作投诉个案在內。

 根据调查显示,市场有约3万至4万名未註册房產代理,每年进行约240亿令吉房產交易。

 西瓦山克:“截至目前,国內並没有一个非法房產代理正式受到法律对付,因此促请消费者在跟代理交涉时,须检视对方的身份认证,切勿与非法代理进行交易。”

 该会也跟相关单位合作,希望告发涉案者並达到杀一儆百效果。

 对此,Property Guru与马来西亚房地產代理公会签署备忘录,推广房產代理和交涉者登记成为合法代理的重要性,包括提供课程教导相关知识、法律、交易条例等。

 西瓦山克指出,目前已有2万人参与此课程,並有1万2500人登记为合法代理。


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