Tuesday 9 September 2014

2014.09.07 - 光华电子新闻 - HUAYANG(华阳) - 华阳将在槟城 兴建廉价房屋

http://www.kwongwah.com.my/news/2014/09/07/102.html


(吉隆坡7日讯)国内其中一家产业发展商华阳集团有限公司(HUAYANG,5062,产业组)首席执行员何文渊说:“我们将会承担兴建廉价房屋,因此在未来两年内,将业务拓展到槟城。”

他表示,公司的目标是在内陆即大山脚和柔府一带发展产业项目。

他在出席公司股东常年大会后告诉媒体:“我们一直在寻找新市场,以扩大我们的业务。目前我们正与数名地主洽商,希望能尽快公布一些好消息。”

除了槟城外,我们也准备在沙巴州亚庇市,开始发展新项目。何氏称:“槟城的土地价格不断升高,但是沙巴州的地价稍微便宜一些。不过,我们需要时间去发展。”

他补充,华阳集团的主要市场对象是那些年龄介于25岁至40岁,并且维持房价低于50万令吉,使到他们能够负担得起。


http://www.kwongwah.com.my/news/2014/09/07/102.html

2014.09.09 - 南洋网 - HOHUP(和合建筑) - 和合联营缅甸6.3亿产业

http://www.nanyang.com/node/647868?tid=462


(吉隆坡10日讯)和合建筑(HOHUP,5169,主板建筑股)将透过联营公司,在缅甸仰光(Yangon)中部开发高级住宅产业计划。

和合建筑持股70%子公司缅甸和合E&C,与Zaykabar公司达成联营协议。

文告指出,缅甸和合E&C将获得在Mingalardon Garden City开发191个单位的别墅和洋房的独有权,整个项目总发展价值为2亿美元(约6.3亿令吉)。

合作伙伴Zaykabar是在缅甸成立的财团,在Mingalardon Garden City开发一项Royal Mingalardon高尔夫球俱乐部项目。


http://www.nanyang.com/node/647868?tid=462

2014.09.09 - 南洋网 - ECOWLD(绿盛世) - 绿盛世延长2个月 献购澳洲产业决定



(吉隆坡8日讯)由于绿盛世(ECOWLD,8206,主板产业股)在探讨其他发展商机,与子公司绿盛世私人有限公司同意延长2个月,至11月8日,来决定是否要献购澳洲新南威尔士州的产业。

根据文告,自丹斯里刘启盛在5月5日加入绿盛世,担任非独立兼非执行董事,董事局在探讨数项建议。

这些建议也是符合公司长期海外扩展的计划。

绿盛世私人有限公司同意延长时间,让董事局拥有更多时间考虑该献议和其他潜在国际商机,以及合适的股权和融资架构。

因此,把献购有效期从9月9日,延长2个月,至11月8日。

早前,子公司绿盛世私人有限公司,先向澳洲Menara Parramatta私人有限公司购入这项产业,再以总值2800万澳元(约8479万令吉)献售给绿盛世。


2014.09.09 - 南洋网 - 种植 - 印尼总统反对外资持股限制 大马种植业者压力减



(雅加达8日讯)根据路透社报道,印尼总统反对该国国会立法对外资种植公司设下不能持股超过30%的限制,料可减缓在印尼有种植业务的我国业者压力。

市场之前担心一旦印尼设下30%外资持股限制,将对许多我国种植业者造成影响,甚至冲击盈利表现。

印尼投资协调局主席马何德拉向路透社透露,该国总统已指示,不让对外资种植公司持股权设限的法案通过。

早前,消息透露,印尼国会成员已着手草拟法案,以限制种植领域,保留机会给当地业者,及简化土地的使用条例,让困扰多年的烟霾课题更容易解决。

目前,外资可在印尼持有种植公司股权高达95%。

传闻中的新法令已经引起了当地国内外种植业者的担忧,担心资产价值可能会下滑。


国会和政府需达共识

PPB集团(PPB,4065,主板消费产品股)联号公司新加坡丰益国际、森那美(SIME,4197,主板贸服股)、吉隆甲洞(KLK,2445,主板种植股)和陈顺风(TSH,9059,主板种植股)等,被视为这项措施一旦执行的最大输家。

根据报道,在印尼要通过新法案,国会和政府需达成共识。但双方面对已进军印尼的现有业者,是否也应该减持股权降至30%,不能达成共识。

马何德拉说,新的立法没有追溯条款,所以现有的外资可以豁免减持股权。

但就是少了这个条款,政府面对遭起诉风险,很容易面对法律诉讼。

为了保护国家利益和提升国内加工业及出口品价值,即将卸任的印尼总统苏西洛推介了一系列国家主义的条例,以控制包括原棕油、可可和矿物的原产品出口。

但苏西洛的发言人,未针对种植领域公司持股权的限制做出任何评论。

而苏西洛即将于10月1日卸任,由佐科继任。


避免打击投资吸引力

分析员说,如果讨论得沸沸扬扬的种植法案未能在10月1日,苏西洛卸任前提呈国会,很有可能被新国会挡下。

联昌国际投行研究分析员认为,若阻止新法案是印尼总统真的意愿,就是一项好消息。

因为如果该法案通过,就会打击印尼的投资吸引力。

去年,印尼为了限制纸浆和纸张出口,限制了私人公司种植区的面积在10万公吨。


2014.09.08 - 星洲网 - FGV(联土全球) - 联土全球收购短空长好



(吉隆坡8日讯)联土全球(FGV,5222,主板种植组)最近宣佈全面收购亚洲种植公司(APL)股权,及生物柴油工厂-M2生物柴油厂60%股权,分析员普遍认为,收购行动是短空长好;短期內將冲淡盈利,惟长期则有助推动盈利成长,暂时对评级保持不变。

联昌研究指出,除了盈利冲淡效应,原棕油价格潜在走低也是下跌风险,加上联土全球强劲的併购胃纳,可能降低派发高股息的能力,后者也是支撑其股价表现的主要因素。

马银行研究认为,联土全球全面收购亚洲种植公司股权,短期內將冲淡盈利,惟对长期盈利表现正面;同时,该公司收购生物柴油工厂股权,则是短期中和及长期受看好的行动。

兴业研究指出,联土全球有必要进行併购即刻增加盈利的资產,而亚洲种植公司则不属於此类,对盈利即刻影响为负10%至13%之间。

联土全球管理层在最近的分析员匯报会上披露,该公司甫收购的亚洲种植公司(APL)料在2017年財政年才有希望转亏为盈。预料这项收购计划在短期里將冲淡其盈利表现。

联昌认为,亚洲种植公司的油棕树龄尚年轻,拥有良好產量成长前景,惟若与其他砂州油棕园交易价格比较,联土全球收购亚洲种植公司的价格还是略嫌昂贵。

较早时,该公司是以1亿2千万英镑(约6亿2千800万令吉)价值全面收购亚洲种植公司股权。

联土全球最近也宣佈以2千250万美元(约7千200万令吉)收购座落在关丹港口的生物柴油工厂-M2生物柴油厂60%股权。该工厂將重新装修以便配合使用Benefuel-ENSEL科技生產生物柴油,预料將使其生物柴油產量,从目前10万公吨增至35万公吨。


净现金转为净负债

马银行研究指出,一旦完成上述两项收购计划,联土全球截至2014年12月杪的净现金5亿7千 700万令吉(每股16仙),將转为净负债4亿9千500万令吉或负债率5.3%。预料该公司2014年净利预测为4亿2千200万令吉、2015年则为 6亿8千570万令吉、及2016年则为8亿零940万令吉。

联昌指出,上述生物柴油工厂將使用更便宜的原料,即比原棕油低30%的油棕脂肪酸蒸馏液,並在 应用Benefuel-ENSEL科技,使它生產每公吨的生物柴油成本为300令吉,比较传统技术则每公吨370令吉。工厂装修需费时9个月至1年,预料 该工厂將在2015年第四季投產,並將大部份產品出口到海外市场。

达证券等待亚洲种植公司的全面献购成绩出炉,暂停保持联土全球財测不变。

 
(星洲日报/財经‧报道:李文龙)

 

2014.09.08 - 星洲网 - MAHSING(马星集团) - 已纳入新產业发展‧马星財测不变



(吉隆坡8日讯)马星集团(MAHSING,8583,主板產业组)蒲种新產业发展计划获分析员看好,有望成为2016財年起主要销售动力,鉴於该计划已纳入財测,维持財测不变。

新收购的88.7英亩蒲种地库发展蓝图即將完成,发展总值93亿令吉,为该公司大马最大综合產业发展计划,预计於2015下半年推出,发展期10年。


打造蒲种曼哈顿

马星集团有意打造成“曼哈顿”

类型综合產业(53%住宅及47%商业),环湖兴建服务型公寓、办公楼、店屋办公室、零售单位、商场及酒店,首期发展將推出服务型公寓,售价从58万5千令吉起或每平方呎650令吉。

另外,该公司与Huges发展私人有限公司(HDSB)也达成瞭解备忘录(MOU),答应把坐落在隔壁,面积达170.6英亩的土地出售给前者,或两者联营,料潜在发展总值160亿令吉。

收购88.7英亩蒲种土地后(不包括MOU土地),马星集团地库將增加25%,共持有3千720英亩地库,发展总值457亿令吉,目前未结账销售为48亿令吉,释放期两年。

马银行研究看好即將推出的蒲种產业发展计划,將超越万宜的Southville City,成为2016財年起的主要销售动力,主要是该地段位於蒲种市中心及邻近IOI商场策略地点,且受新地铁站支撑,不过因为计划已纳入预测,维持財测不变。

另外,该公司管理层对达到2014財年36亿令吉销售目標深具信心,基於目前还在积极扩大地库,为强化资產负债表,不排除將从资本市场融资,包括发售永久债券,以避免直接影响负债率。

达证券说,88.7英亩蒲种地库佔多项优势,包括邻近繁忙的白蒲大道(LDP)及沙亚南大道控股(KESAS),可连接多个高速公路,週边也將有5个新捷运站,未来还有新的交通分流系统及道路扩建计划改善產业週边交通系统。

“对当局改善交通系统看法正面,因更佳交通连接將成为该计划最大吸引力之一,相信该计划將成为该公司巴生河流域的另一个旗舰计划,因策略地点、都市生活概念等因素,看好將吸引附近地区潜在买家青睞。”

 
(星洲日报/財经‧报道:郭晓芳)

點看全文: http://biz.sinchew.com.my/node/101617?tid=18#ixzz3CmzYJldK



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2014.09.09 - 南洋网 - MAHSING(马星集团) - 马星打造蒲种曼哈顿 2016年起成销售主力

http://www.nanyang.com/node/647787?tid=462 


(吉隆坡8日讯)马星集团(MAHSING,8583,主板产业股)计划把近期收购的地皮,打造成蒲种曼哈顿(Manhattan),相信从2016年开始会成为主要销售动力。

早前,该集团宣布以6亿5690万令吉,在蒲种购入一块面积88.7英亩的地皮,发展为该公司在国内最大的综合项目,其中包括服务式公寓、办公楼、零售店、零售广场和酒店。

该地点毗邻4个轻快铁站,且也有提供接驳巴士服务。

丰隆投行相信,该发展将主要是应付高档市场,以综合产业吸引买家。


全年可达36亿销售

同时,预计能够吸引到蒲种、梳邦和双威的人潮。

分析员看好马星集团购买这片土地,相信能够把每股实际净资产价值(RNAV)预测进一步提高9.3%,至3.96令吉。

此外,马银行投行指:“由于收购的地皮位于策略性地点,相信该发展项目将会取代万宜(Bangi)Southville City,从2016年开始成为集团主要销售动力。”

另外,管理层有信心在2014财年达到36亿令吉的销售目标,首半年销售已达15.5亿令吉或占全年目标的43%比例。

马星集团仍积极扩展地库,为了进一步加强资产负债表,不排除会从资本市场集资,包括发售永久债券,避免负债率直接受到影响。

目前,负债率为0.21倍。


http://www.nanyang.com/node/647787?tid=462 

2014.09.08 - 星洲网 - E&O(东家) - 债券融资唱好‧东方可降低利息成本 點看全文

點看全文: http://biz.sinchew.com.my/node/101618?tid=18#ixzz3CmyjKKdR


(吉隆坡8日讯)东方(E&O,3417,主板產业组)回馈股东及发售私人企业债券融资获分析员看好,因不只提昇散户情绪及支撑股价,也可降低利息成本及延缓盈利被稀释,因此维持財测不变。

所有企业活动完成后,股本將增加30%至14亿8千300万股,融资计划预计於2015年第1季完成,而填土工程放眼明年2月开工,竞標文件料在11至12月出炉。

截至今年6月止,该公司负债率为0.3倍,未结账销售企於9亿令吉。

兴业研究对该融资计划看法正面,认为可转换成私人债券將降低利息成本及延缓盈利被稀释,融资计划接近完成也让丹绒檳榔2(STP2)可见度更清晰。

“融资计划意味STP2填土工程进展顺利,融资成本底於银行贷款料可降低利息成本,5令吉私人债券转换价及凭单使价每单位2令吉90仙,显示管理层对股价的信心,加上凭单转换將长期潜在筹措6亿6千200万令吉资金,料可进一步强化財务,持续为庞大填土工程融资。”

兴业指出,STP2A段填土工程面积384英亩,预计填土成本需20亿令吉,私人债券转换及潜在凭单料可融资未来3年的18至30%资金成本,其余资金由完工银行保证(CBG)融资。

“CBG融资利息开销及对资產负债表影响仅於填土完成后的2至3年內,纳入转换私人债券影响后,东方负债率料在2016財年走扬至40%。”

因私人债券转换將偿还利息,该行下调2016財年盈利预测13%,同时也微调2015至2016財年盈利。

大马研究说,红股可能提昇散户情绪,免费凭单及高债券转换价料可从现在起支撑股价及扩大市值,一旦竞標工程颁发,填土成本將获得补偿,让东方得以通过脱售土地给国际发展商释放STP2价值。

 

(星洲日报/財经‧报道:郭晓芳)

 

2014.09.08 - 东方网 - DELLOYD(立罗) - 5.20令吉收购价合理 立罗明年3月完成私有化

http://www.orientaldaily.com.my/index.php?option=com_k2&view=item&id=136556:5-20-3&Itemid=198


(吉隆坡8日讯)立罗股份(DELLOYD,6505,主板工业股)预计在明年3月份完成私有化,目前正在进行审核及资產重估。

立罗股份大股东Chung & Tee私人有限公司在5月份提出私有化该公司,全面献购价为4.80令吉,並在8月份进一步將该收购价提高至5.20令吉。

该公司董事经理拿督斯里郑文记在今天的股东大会后向记者表示,管理层已准备好所需的文件,目前处于审核过程,独立委员会也对公司进行资產重估。

私有化活动料在明年3月份完成,並在今年12月举行股东特別大会投票,料到时公布详细资料。

与此同时,立罗股份副董事经理拿督郑伟麟指出,5.20令吉的收购价已是公司股价从未达到的高点,股东基本上都能从中获利。他认为这是一个合理的价格。

此外,他称,立罗股份大股东並没有將公司重新上市的计划。

2015前景谨慎

被问及公司充满挑战的业绩前景,他表示,儘管公司两大业务汽车零件部门和种植部门都面对不同的挑战,但公司暂时没有扩展业务区其他领域的计划。

汽 车零件部门和种植部门,分別占了立罗股份2 0 1 4 財政年( 截至3 月3 1 日止) 营业额的61.2%及26.6%,惟目前国內汽车零件领域竞爭激烈压低赚幅、原棕油价格走软,加上印尼政府潜在的限制外资公司持股率衝击种植领域,管理层 对2015財政年的前景看法较为谨慎。

无论如何,贡献公司汽车零件部门60%营业额的普腾以及第二国產车,將在这两个月陆续推出新车款,如无意外相信將刺激该公司的销量。

另外,郑伟麟认为,明年4月实行的消费税(GST)短期將会对公司现金流和盈利带来一定程度上的衝击,但长期而言消费税对国家经济影响正面。 

http://www.orientaldaily.com.my/index.php?option=com_k2&view=item&id=136556:5-20-3&Itemid=198



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2014.09.09 - 南洋网 - DELLOYD(立罗) - 委顾问评估私有化献议 立罗料报告11月出炉

http://www.nanyang.com/node/647878?tid=462


(莎阿南8日讯)立罗股份(DELLOYD,6505,主板工业产品股)已委任专业顾问评估大股东———Chung&Tee Ventures私人有限公司的私有化献议,预计报告于11月出炉。

董事经理拿督斯里郑文记出席第18届股东大会后向媒体表,若报告顺利出炉,公司将于12月召开特大(EGM),征求股东批准。

“若股东放行,预计明年3月可除牌。”

询及他日会否考虑重新上市时,郑文记坚决地说“不”。

Chung & Tee Ventures于5月中建议,通过削减面值与资本回退活动,私有化立罗股份,股东将可获得每股4.80令吉资本回退。

上月中,Chung & Tee Ventures宣布,每股资本回退价格提高至5.20令吉。

立罗股份副董事经理拿督郑伟麟指出,自从大股东献议私有化后,激励公司股价屡创新高,直逼献售价。

因此,他可以理解股东在大会上要求,再调高献售价的举措。

“不过,当前最重要的还是等报告出炉,然后才在特大上交由股东表决。”

截至闭市,该股报4.95令吉平盘挂收,成交量为7万2000股。


受惠国产车推新车款

随着本地两大国产车巨擘普腾(Proton)与第二国产车(Perodua)近期相继推出新车款,身为其最大汽车配件供应商之一的立罗股份看好可从中受惠。

根据立罗股份汽车配件业务董事经理拿督诺阿兹米,第二国产车已于上月中,推出小型节能汽车“Axia”,普腾的新款小型汽车“Iriz”也即将面市,预计可推动业务随之上扬。

公司汽车配件总销售额中,普腾与第二国产车共占60%,出口与本地非国产车则各占20%。

过去3个财年,旗下汽车配件业务表现持平增长,主要是同行竞争剧烈,导致售价承压,最终影响营运赚幅所致。

目前,公司拥有8间汽车配件制造厂,分别遍布于大马(3间)、印尼(3间)及泰国(2间)。


印尼限种植持股静观

针对市场传印尼政府探讨限制外资种植公司持股至30%一事,立罗股份采取静观其变姿态。
郑伟麟说:“这个计划还未落实,我们先拭目以待。”

询及若印尼政府落实该法案,会否为公司带来冲击时,他称:“届时,我们必须减持印尼子公司的股权,可能需要减持一半或以上。

“这肯定对我们不利,营业额也会受到冲击。”

目前,立罗股份种植臂膀立罗种植,在印尼种植公司PT RebinmasJaya持有60%股权。

根据郑伟麟,大马公司共持有RebinmasJaya的95%股权,其余35%来自其他大马投资者。


http://www.nanyang.com/node/647878?tid=462

Monday 8 September 2014

2014.08.29 - 南洋网 - 产业 - 产业倾情:买房置业 别高不成低不就

 http://www.nanyang.com/node/645474?tid=686 


“屋子是用来住的,不是用来炒的!”

这是上周国内逾32个非政府组织成员齐集城市和谐、房屋与地方政府部门前,高举横幅地高声呐喊,抗议政府无力遏制国内炒房活动,以致房价飙涨,越来越多的人买不起房子。

过去6年,国内的房价连连飙涨了40%、房价租金也节节上升;怎不教薪资永远追不上房价的打工一族,情何以堪?

根据国际货币基金(IMF)最近发布的一项数据显示,大马的房价,在亚洲排名第四,仅次于菲律宾、香港,以及中国;但在东协国家中,却是第二高的。

尽管有人说,类似的抗议行动,对原已暴涨的房价根本无济于事。

最实际的做法,就是与有关政府部门商讨,并拟定一套可行方案,以更好地管控国内的房价与发展。


抗议行动传达讯息

但无论如何,这项抗议行动,至少已成功传达了一项讯息,如今高涨的房价已令市民感觉购屋难,并祈求政府严正看待。

其实,政府也早已看出端倪,并从今年起接二连三地祭出多项打房措施。

这些措施包括提高产业盈利税(RPGT)、撤销发展商承担利息计划(DIBS)、提高外国人的置业门槛(限制外国人只可购买价值100万令吉以上的产业限令)。

此外,也以净售价决定房贷与房价的价值对比(LTV),以及一人团购4个单位以上必须登记等措施管控房市。


勿瞧不起小户单位

在户型方面,为了尽量拉低房价,近年来发展商也致力开发更多令人负担得起的一房式公寓,以及小型办公室或家居办公单位和其他小户住房单位。

可惜,有些似乎仍然难以引起第一次买房的首购族或中等收入者的兴趣(地点优越者除外)。

他们不是嫌这些小户单位太小,就是嫌它的价格,若以每平方尺计,仍然比当地或邻近的其他发展项目高。


不妨先买了再算

但他们从不会考虑,先买了才来打算,直到有一天,经济能力许可或宽裕时,再提升或更换较大户型。

有实业在手,真的比什么都实在,因为没有人一开始,就住独立或半独立洋房,除非是祖传的产业。大富大户,也是从小户住起。

纵是小户,无论什么价位、面积多大,总会随着时间推移与通货膨胀,因势所趋翻倍增值。等到你的小户,让你赚到了你的第一桶金之后,那时才来换大宅大院也不迟啊!

别好高骛远、高不成低不就,否则两头不到岸,怨天尤人,谁也帮不到你!


房价高企全球趋势

最新统计数字显示,在今年上半年,产业发展已稍微放缓、推出的发展项目也不多。

然而,整体而言,还是属于平稳成长,一般介于5%至8%之间,一些甚至还可取得10%的增值。

(这个数字显然远较前几年高达20%、30%的涨幅逊色得多。)另一方面,发展商也在无奈慨叹,房价高涨或居高不下,也并非马来西亚而已,其他国家如中国、香港、台湾、新加坡、泰国、英国等皆然。

随着可供开发的土地越来越少,地价房价也跟着屡屡推高。

再加上建材、承包、工程顾问、人力资源及即将于明年4月1日实行的消费税,这些额外的税费与开销无一不日益加重,加剧发展商的成本,进而层层相压,转嫁给购屋者。


今年建逾22万可负担房屋

实际上,为了协助低收入家庭也能实现居者有其屋的梦想,政府与私人界也计划在今年兴建大约22万3000单位可负担房屋。

其中,国家房屋局获配5亿7800万令吉发展的人民住屋计划(PPR),就计划兴建1万6473间房屋。
同时,在人民住屋和综合人民住屋计划下,国家房屋局也计划耗资1亿4600万令吉兴建600间房屋。

另外,一个大马人民房屋机构(PR1MA)也计划拨款10亿令吉兴建8万间售价低于市价20%的房屋。而国家房屋公司(SPNB)也计划兴建2万6122间可负担房屋。

此外,在政府推出售价介于4万5000令吉至6万500令吉的亲民房屋计划下,政府也将为每个单位提供1万5000至2万令吉的补贴。

除了政府努力外,在私有可负担房屋计划下,政府也鼓励私人界兴建更多中低价房屋,并给予私人界每个单位3万令吉的补贴。

拿督林景清 怡克伟士( Ekovest )董事经理、依斯干达海滨控股董事

http://www.nanyang.com/node/645474?tid=686 



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刚刚在另一篇里(2014.09.07 - 星洲网 - 产业 - 房价下不来‧哪里出了错?)看到每年需要的房屋至少15万个单位,可是这一篇却说将会建22万个单位可负担房。

根本不存在供应问题……唯一的问题是,好的地点,价钱不便宜;便宜的,地点不好……

供求失衡的主要原因是人口继续往大城市里涌去!导致乡下的房子没人要……

想当年,经济风暴之后,Batang Berjuntai一带的房地产犹如鬼城!
这一次,会不会有同样的事情发生呢? 


2014.08.29 - 南洋网 - 产业 - 房市低迷,中国衰退前兆?

http://www.nanyang.com/node/645476?tid=686


中国房市繁华荣景已逐渐走下坡,除大型房产发展公司纷纷出走海外,许多地方的房产更降价求售。

分析界因而担忧,房市进入低迷期,加上经济增长减速,这个世界数一数二的经济体,会否进入衰退期?

中国房地产的繁荣似乎正慢慢陷于停顿,显而易见,全国许多地方的豪宅因销量欠佳纷纷降价,发展商开始放慢脚步,许多发展项目暂时搁置。

位于杭州的天香香榭里计划,因销售表现不佳,在推介一段时间后,决定以“优惠”价格促销,但却引起初期购屋者的反弹,更群起抗议。


不再为投机置产

愤怒的业主聚集起来,他们拿着的横幅标语写着“还我血汗钱!”,警察在办公室入口处搭起人墙,但发展商却没有回应,购屋者最终放弃抗议,他们或许渐渐意识到,靠房产炒作赚钱的好日子已经过去了。

天鸿香榭里项目的销售经理陈雪梅说,人们正在回归理性,如果是以组织家庭为目的者,他们仍然会购买房子,但人们已经不再为投机目的置产。

购屋者告别投机,转向根本的住宿需求,显示出中国地产市场的运行方式逐渐改变。

瑞信(Credit Suisse)房地产分析师杜劲松说,以往的父母会告诉孩子,别浪费钱,把钱存起来买房子;买了第一房后,再存钱买第二间房子。”

“但现在观念却完全改变了,在就连父母也说,别再买房子了,因为不值得。”

尽管中国房价持续下跌,但随着某些城市放宽限购,6月份成交数量回弹。

但许多分析员认为,这些措施不足以让市场回到每年两位数升值的黄金时期,库存过剩至少需要一年才能完全消化。

渣打(Standard Chartered)近期对中国房产发展商进行的调查,结果更让人感到悲观,因为中国房地产业最糟糕的日子还在后头。

法国兴业银行经济学家姚炜表示,房产投资增长未来将继续放缓。


佛山放宽限购政策

中国上一场房地产市场低迷发生在2011年,它促使中央政府采取协调一致的应对行动,其中包括降息。

可是这一次北京态度坚决,地方政府以及房地产开发商只好自我调适,包括降价、放宽资本获取管道以及终止限购政策。

本月初,佛山成为最新一个宣布放宽限购政策的城市,评级机构穆迪分析员指出,这项举措将会释放一部分被压抑的住宅物业需求,减小定价压力。

此外,福建省也在上月底祭出需求提振措施,以税收优惠鼓励人们置产;四川省甚至酝酿提供房贷补贴。

在今年初实施住房限购政策的47个中国城市中,有34个放松了政策,12个城市完全废除限购政策。

发展商方面,则以降价策略以及额外优惠配套吸引买家,部分发展商承诺未来若房价下跌,将回购售出的房产,或者为买家提供廉价贷款等。

以法国情调为卖点的天鸿香榭里项目,更向前来看房的人赠送香奈儿(Chanel)香水吸引买家前来。


信贷增长急刹车

中国楼市低迷令银行业和影子银行趋于谨慎悲观,7月份贷款增长速度降至2008年10月以来的最低点。

7月份,中国总贷款增长2730亿人民币(约1365亿令吉),远低于分析员预期;6月份的总贷款增幅曾达到1.97兆人民币(约985亿令吉)。

中国正规银行业上个月发放的新贷款达3850亿人民币(约1925亿令吉),经济学家早前预测值为7800亿人民币(约3900亿令吉)。自2008年雷曼兄弟(Lehman Brothers)破产以来,这是中国信贷增长最慢的一个月。

由于担心房地产开放商的财务状况,中国的信托基金也变得更加谨慎。

分析员认为,中国的房地产市场,以及在背后推动这个市场的影子银行,已成为全球经济中最重要的部分。

巴克莱银行经济学家常建认为,中国政府或将被迫提高经济刺激力度。

她说,由于国内需求依然疲软,中国经济增长势头依然脆弱,在很大程度上是政策引导的结果,无法永续增长。

“如果中国政府希望实现7.5%的增长目标,就不可避免要推出更多宽松政策。”


没次贷风险

中国拥屋需求依然强劲,个人购房贷款所占比例最大,而且贷款资产素质佳,不会爆发如同美国的“次贷”风险。

报道指出,目前个人住房贷款余额占房地产领域贷款的三分之二,个人贷款质量直接决定了房地产领域的贷款质量和金融风险,中国的坏账率不到1%。

黄志凌说,中国财税和货币政策较为稳健,不存在“次贷式”的不当政策诱因和金融体系缺陷,加上大型发展商所占比重较大,降低房市崩盘风险。

截至2013年底,中国上市的房地产企业资产负债率已降至50%左右,远远低于金融危机期间90%的水平。
过去三年,前10大房地产发展商的市场份额增加3%至13.3%,前50大发展商的市场份额则上升了5%至25.4%。


崩盘几率低———中国建设银行首席经济学家●黄志凌

有者甚至认为经济下行将进一步令市场情况恶化,但中国建设银行首席经济学家黄志凌认为,中国房地产市场崩盘几率较低,且不易发生系统性风险。

他回应路透社询问时说,中国不同区域的房地产市场的联动性很小。

“各个区域房价在上涨一段时间后,往往会呈现区域分化的特点,因此中国出现全国性房地产崩盘的概率非常小。”

土地不可移动造成了每个房地产商品具有唯一、不可复制性。

对于一个大型经济体而言,房地产市场的区域性差异会非常明显,尤其是不同区位、不同功能的房价的相关性很低。

他指出,如果深入观察房产种类特殊的价格机制,大型经济体各个区域间的房价波动,不会出现骨牌效应,全面或集中崩盘的系统性风险更不会发生。


防消费和投资功能失调

尽管全国房市崩盘的风险概率很低,但中国房地产发展在20多年来,积累的问题始终未能有效解决,若问题持续下去,不排除未来将出现局部崩盘现象。

黄志凌说,房地产具有消费和投资的双重功能,要警惕这两种功能失调的风险。

“如果一个较大区域的房地产的居住功能和投资功能发生次序逆转,该地区的房产发展势必泡沫化。”

例如温州以及鄂尔多斯等地房价大幅下跌,根本原因在于大量资金涌入房地产领域,投机牟利成为大多数人买房的主要目的,以致房价飙涨但却无人问津。

此外,还要警惕“土地财政”以及过度杠杆所导致的风险。

数据显示,2013年预算外收入,较地方政府预算收入高出60%,显示“土地财政”风险已超出房地产领域,也反映出资源配置扭曲。

2009年以来,中国房地产发展商的杠杆倍数上升,从2008年底的2.61倍发展到2012年底的3.03倍,处于历史高位,从近期的情况看,中国房地产开发企业的杠杆倍数仍然处于历史高水平。


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2014.09.05 - 南洋网 - 产业 - 广东富港集团 瞄准吉隆坡

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自2008年金融危机,中国发展商,加快了走出海外投资的步伐。

除了是因为内地楼市趋冷,很大原因是顺应向海外迁移或投资的华人置业需求。加上更多子女到海外求学,以留学为目的购买海外资产的中国买家越来越多。

根据新华网的资料,中国海外产业发展投资从2008年的6900万美元(约2亿1756万令吉),到2013年达160亿美元(约504.5亿令吉)。


首个海外市场

此外,趋势中资发展商走出到海外的原因还包括市场投资需求、理财需求,加上各国投资门槛更低等。

富港集团总裁陈光明接受《南洋商报》专访时说,大马是该公司第一个开拓的海外市场。

该公司最近参与联营绿色比华丽山庄(Green Beverly Hills)第二期项目后,放眼未来一年内,在吉隆坡市推介首个综合商业计划。他透露,目前已在吉隆坡物色合适的地库,有2至3块不错土地,正与买家洽谈中。

“我们希望最快今年底或明年初,可完成购地手续及发展工程初步程序,时机成熟,明年就加大在大马的产业投资活动。”富港集团计划投入10亿至15亿令吉,打造面积达15万平方米的综合型商务产业,集合购物中心、酒店和办公楼。


广东综合城受注目

陈光明还说,若发展迅速,会在一年内,陆续推介第二和第三个产业项目。

富港集团成立于1999年,除了产业发展,业务还包括产业管理和酒店经营等,旗下子公司达20多家。

其中,位于佛山三水广场(面积达15万平方米)、增城东汇城(面积达21万平方米)和开平东汇城(60万平方米)三个大型城市综合项目都是当地的首个大型城市综合城。因当地注入全新“一站式休闲消费”概念,得到当地政府重视,成为重点项目。

陈光明期望将把富港集团在广东成功的发展模式,带到大马拓展海外市场。


管理经验突破重围

目前,大吉隆坡内购物中心如雨后春笋般,询及该如何面对激烈的挑战?

陈大明认为,富港集团在广东的管理经验可突破重围。

他坦言,事实上,在中国实体商店经营也面对着网络商店的冲击,所以生意其实很难做。

“我们以提高商场内,体验消费比例来守住消费者的心,对抗对于店家的冲击。如将餐饮、娱乐和儿童消费等比例提高到占商场70%至80%,过去这些可能只占30至40%。”

他还说,无疑全球都受到网络商店的冲击,包括大马。

另外,他相信,富港集团在广东,商场管理经验,无论是从招商、经营到管理可以对吉隆坡的市场带来互补,尤其作为马中经贸平台。


中国大量商品瞄准大马

“中国还有大量商品,正找着管道在大马落地,尤其我们的伙伴,都希望走出海外。”

所以他放眼,先在吉隆坡搭建一个平台,作为中间点,从中国带商品到马,也把大马的农产品等带回去广东,甚至全中国。

陈光明透露,该公司计划打造一个以中国商品为主的商城。


依区吸引中国购屋者

近年,我国吸引了不少中国发展商,焦点是依斯干达特区。

富港集团却瞄准吉隆坡,因为陈光明觉得,中国购屋者也可在这城市置业,且喜欢吉隆坡市。他指出,吉隆坡相对靠近吉隆坡国际机场,而且基本设备完善,语言、文化和环境其实都和广东非常相近。


华丽山庄投资2亿

“依区会吸引大批中国购屋者,其中的原因,他们是看准了毗邻的新加坡。但我知道,不少中国人其实很喜欢吉隆坡。”

所以为了“试水”,富港集团先与佶帝集团(GD Group)联营绿色比华丽山庄第二期发展项目,投资2亿令吉。

陈光明认为,位于汝莱的绿色比华丽山庄属于吉隆坡国际机场的“辐射地带”。下机只需20分钟就到家,休息一下,再到吉隆坡又只需约20分钟,非常方便。


第二家园具吸引力

且政府利商政策及“大马第二家园计划”,都是吸引富港集团的原因。他还说,中国发展商在国内赚幅30%至40%的黄金期已过去。

“所以大马市场不输中国。只要规划得当,仍有利可图。”

报道: 伍咏敏


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2014.09.05 - 南洋网 - 产业 - 全球投资者加大力度 狂买亚洲办公楼

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美国商业地产公司高纬环球(Cushman & Wakefield)最新发布的数据显示,各国投资基金,纷纷将亚洲办公楼加入购买清单。

报告说,这些基金纷纷放弃在本土投资,反而转向了亚洲等国,大手买入甲级商业办公楼,争取更高的回报。

受全球低利率以及各国经济复苏迹象催化,今年次季,外国投资者投资亚洲办公楼的规模达到61.6亿美元(约197亿令吉),较上年同期翻倍,刷新记录。


澳洲韩国最抢手

高纬环球驻新加坡的亚洲研究部董事总经理西格丽德称,亚洲办公楼可看到大量资金进入,反映了国际投资者对亚洲经济的信心,而亚太区更被锁定为未来的增长市场。

西格丽德称,投资者对韩国和澳洲办公楼的需求最大,这两个市场每年的办公楼租金收益率,介于5至7%。

根据华盛顿的国际金融研究所(Institute of International Finance)的统计,新兴市场今年7月获得了440亿美元(约1406亿令吉)的证券投资资金流入,单月净流入规模创下2年来的最高水平。

这使得年初至今进入新兴市场的总投资额达到了1950亿美元(约6233亿令吉),几乎与2013年全年规模2089亿美元(约6677亿令吉)齐平。


亚太区主导楼市场

外资的流入,很大可能是亚太区继续主导着全整办公楼市场有关。

全球最大商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)上月发布今年上半年《全球优质办公楼租用成本调查报告》显示,伦敦西区仍为世界最贵办公楼市场,但十强排名中,亚太区就占了6席。

当中,又以大中华较为注目,十强排行榜中,大中华就有4区入榜,这包括香港的中环(第二)和西九龙、以及北京的金融街(第三)和中央商务区(第四)。

其他入榜十强的亚太区城市有新德里(康诺特广场-中央商务区)和东京(丸之内/大手町)。


韩中办公楼成交总值倍增

今年次季,外资在韩国、中国购入的办公楼成交总值,都超过去年同季的一倍。

高纬环球的数据显示,中国办公楼整体投资额下跌35%,但外资似乎并不理会这趋势,第二季更加码大手购入不少办公楼。

该行称,外资在第二季购入的中国办公楼资产总值增长超过一倍,达到9.31亿美元(约30亿令吉)。


30亿购三里屯2大厦

当中,比较吸睛的是香港私募股权投资公司基汇资本(GawCapital)4月时,斥资9亿2800万美元(约30亿令吉),购买了位于北京三里屯这个时髦购物区的商住两用大厦盈科中心(Pacific CenturyPlace)。

另外,韩国同样吸引大笔外资到来购买办公楼,次季成交总值达到13亿美元(约41亿令吉),按年增长也是超过一倍。

投资规模最大的是KKR&Co.和香港私募股权公司LIM Advisers,在6月以4亿9770万美元(约16亿令吉)从韩国房地产基金管理公司Vestas Investment Management手中购买位于首尔中心商业区的22层高的K Twin Towers。

在太平洋方面,澳洲办公楼资产吸引了共30亿美元(约96亿令吉)外资,其中规模最大的一笔是黑石(Blackstone)以4亿300万美元(约13亿令吉),向Mirvac Group收购位于悉尼,共33层高的Westpac Place50%股份。


更多人愿承担高风险 催生投机性基金

仲量联行(Jones Lang Lasalle)子公司领盛投资管理(La Salle Investment Management)今年筹资10亿美元(约32亿令吉),投资亚洲房地产资产。

如此押注,可说是相当大胆,但同时也反映了国际投资者对房地产市场的信心。

在10亿美元筹资中,有5.85亿美元(约18.6亿令吉)是为旗下第四只亚洲机会基金筹集,主要目标是中国的工业房地产和日本、澳洲的商业房地产。


基本面状况引人注目

领盛投资管理联席总执行长加贝表示,亚洲的吸引力正在增强,基本面状况引人注目:人口构成、就业增长和流动状况依然良好。

在房地产私募股权投资基金领域,机会基金通常会购买有挑战性的房产,而非宏伟的大楼。

领盛投资管理正在寻找没有完全出租的办公楼,这样他们可以重新装修,提高出租率和租金,然后将其出售给风险偏好较低的买家。

“进驻率较高的优质办公楼的投资回报率通常较低,但风险也相对较低。”


投机基金锁定中国印度

据数据跟踪商Preqin的数据,在以亚洲主要投资对象的基金中,实施这种投机策略的基金,平均收益不及其他基金。


平均回报率13%

自1998年以来,这类基金的内部收益率平均为8.1%,以亚洲主要投资对象的基金中,其他投资策略风险较低的基金,平均回报率为13%。

Preqin发言人杰尔夫斯说,过去几年,相比西班牙和意大利等其他受到金融危机严重打击的地方,在亚洲更难以找到资不抵债的房产。

过去几年大部分关闭锁定亚洲的投机基金,都是以中国或印度为重点;这些都是正在经历建设热潮的高增长国家。

其他基金经理也在设立这种基金,令市场竞争更加激烈。

去年底,日本Secured Capital Japan筹得14.5亿美元(约46.3亿令吉),在澳洲、中国、香港、日本和韩国投资各类房地产。

香港丰泰地产(Phoenix Property Investors)筹得7.5亿美元(约24亿令吉),在中国、香港和台湾投资办公楼、住宅和零售房地产。


寻找短线投资机会

仲量联行目前在全球管理着总值500亿美元(约1598亿令吉)的房地产资产,并正在亚洲寻找短线投资机会,希望平均持有3年时间。

领盛投资管理的这只机会基金的投资者包括美国、中东和欧洲的主权基金及退休基金,这些投资者通常规避风险,但一些投资者也倾向于较高风险的投资。


质疑办公楼估值过高

目前,一些投资者的风险意愿增强,愿意拿更多资金投资此类办公楼,因资产回报率可高达20%。

加贝表示,投资者对于持续低利率环境下的房地产投资感到担忧,一些投资者质疑亚洲主要城市的优质办公楼估值过高。

圣地亚哥市雇员退休金(San Diego City Employees' Retirement System),就开出了5000万美元(约1.6亿令吉)资金承诺,支持领盛投资管理这次筹资规划。

这是该基金在亚洲的第一笔房地产投资,并称这是个颇具吸引力的投资领域。

基金公关经理迪莱瓦表示,亚洲是全球增长最快的地区之一,目前正在亚洲寻求投机房地产投资项目。



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2014.08.29 - 南洋网 - 产业 - 依区商业发展 熠熠生辉

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近年来,柔南经济快速起飞,依斯干达功不可没。除了激励住宅房产三连跳,当地的商业发展之迅速,让人不容忽视。

经济活络和人口需求,已成功带动办公楼、零售购物商场和酒店业的需求,全面提升柔南产业界。依斯干达区发展初期,成功带动了住宅和工业产业的发展。

如今,这个活力十足的地区,也随着人口、投资和经济活动的增加,让商业产业也掀起热潮!
愈来愈多办公楼高耸而立,大型商场和高级酒店不断入驻,俨然成为国内重大商业区之一。


依区商业气势如虹

依斯干达是我国五大经济走廊之一,也是我国其中一个重点发展区域。

无可否认,依斯干达已成功激活柔南一带的全面经济发展,更是吸引外资纷纷入驻。

从世邦魏理仕物业管理服务公司(CBRE)的首季市场观察报告中,不难看出这地区商业发展的进步超前,已是市场备受关注的发展亮点。

其中,办公楼已挥别过去缓慢且不理想的进展,今时今日的认租率已达75%,更有继续上扬的趋势。

虽然相较大吉隆坡地区的租金,这区域办公楼还略嫌低,但当地仍有许多老旧办公室,还必须注入更多现代化办公楼,已进一步改善认租率和市场展望。

在住宅和商业活动活络的同时,不得不提满足人们购物和日常需求的购物商场。依斯干达零售领域正处快速增长中,一些购物商场更录得满额认租率的佳绩。


提振整体服务领域

虽然当地大部分属中小型商场,但大型商场计划已陆续推出,可彻底改变此特区的零售领域景象。

酒店业方面,柔佛国际名牌商品城(JPO)、公主港家庭主题乐园、大马乐高乐园、愤怒鸟主题乐园、湿地等旅游活动,更是主要的催化剂。

当然,若与新加坡和吉隆坡比较,依斯干达区旅游业仍处初步发展,但前景不容小觑,一些国际知名酒店品牌早有“远见”先后入驻该区,未来可期更高品质的住宿设施,并提振整体服务领域的竞争力。


办公楼
摆脱早期颓势 认租率达75%


自2000年初期以来,依斯干达办公楼的推出情况相当缓慢与不理想,但如今情况有了改变,办公楼平均认租率已达75%。

今年首季,并没有推出新的私人办公楼,总楼层面积达597万8593平方尺,其中71.9%属于主题办公楼,大部分坐落在新山市中心与周边地区。

同时,私人与公共领域的主题办公楼总净租用面积(NLA)为大约870万平方尺,平均认租率达73.6%。

根据财政部房地产评估及服务局的统计,今年首季,当地办公楼的平均认租率,预计接近74%。
目前,依斯干达并没有一个主要的办公楼集中区,因此政府正构思许多办公楼,以期改变该特区的景象。

相关计划包括美迪尼商业区(Medini Business District)、Tanjung Puteri Waterfront、金海湾、Vantage Bay、Capital21。

据依斯干达发展局(IRDA)说法,金融顾问与咨询、教育、创意工业等领域,在2025年将创造超过10万个新工作机会,意味着将需要超过1000万平方尺的办公楼面积。


租金较低需更多优质办公楼

与大吉隆坡相比之下,依斯干达的主题办公楼租金更实惠。

目前,高级办公楼每平方尺平均租金,介于2.50至3.50令吉的范围;次级办公楼则处于1.50至2.50令吉之间。

世邦魏理仕表示,虽然当地办公楼租金价格较低,但缺乏优质办公楼,新山有许多办公楼已非常老旧。

既有的办公楼在品质和功能方面皆有不足,因条件有限,也只有少数的办公楼可达到85%或更高的认租率。

据了解,其他办公楼的认租率,在55至80%之间。

因此,依斯干达有一个完整发展蓝图(CDP),冀望协助将更多优质办公楼带入市场。

此蓝图设下目标,要在2025年前,将服务领域贡献从50%,增加达65%。




零售业
新旧商场带动需求


零售领域在依斯干达出现快速的增长,从首季报告来看,有82%是购物商场,另18%为霸级市场。

随着需求高涨,近期也有一些新商场入驻,或是既有商场翻新和扩建工程完成。

这包括Galleria@Kotaraya、古来优美城永旺商场、美迪尼商场、柔佛国际品牌商品城第二期计划等,为市场注入了近1173万平方尺的总净租用面积。

新山城中坊在去年始展开翻新提升工程,如今已竣工,并增加10万6776平方尺的零售空间。
士姑来五福城广场也扩建“娱乐城(Entertainment City)”,今年完工后让该商场增加15万平方尺零售空间。


认租率增2.2%

今年首季,依斯干达商场的平均认租率在75.6%,较2012年增长2.2%。

当地知名商场,包括KSL综合城、士姑来五福城广场、新山城中坊,以及地方上所有永旺商场,甚至自称拥有近100%的认租率。

在商场租金方面,新山城中坊仍是当地租金最高的购物商场,这与地处优越黄金地段、建筑物直接衔接新山关税、移民及检疫大厦(CIQ)的特点有关。

据非正式消息指出,城中坊那些位于高流量范围的小面积店铺单位,租金可高达每平方尺平均62令吉的价位。

该商场标准尺寸的店铺单位租金价位,普遍上每平方尺介于20至40令吉之间,这个价位已比其他商场租金偏高不少。


大型商场改变景象

目前,依斯干达的既有零售商场属于中型规模,面积在50万平方尺以下,预计未来数年内,将出现更大规模的商场,彻底改变当地零售领域的景象,进而推动其他相关领域。

预期未来可期的大型商城包括Mall@Tropicana Danga Bay、WCT(WCT,9679,主板建筑股)的Paradigm Mall(前身是废置的金马扬广场)、美迪尼商场、Southkey Megamall、MB City Mall(前身是太平洋广场)、惠胜集团(Hatten Group)的Capital21,以及怡保花园(IGB Group)打造发展总值60亿令吉的Southkey Megamall(总净租用面积150万平方尺)。

随着知名品牌正开始进入该特区的零售市场,未来大量零售空间的汇聚,肯定将改变购物体验。





酒店业
旅游景点激励住客率


截至首季,依斯干达的三星级至五星酒店,共有近6700间客房。其中,三星酒店客房数量占38.6%,四星酒店与五星酒店则分别占36.7%和24.7%。

新晋业者包括拥有325间客房的新山百万镇的万丽酒店(Renaissance Hotel)、拥有283间客房的公主港商贸酒店(Traders Hotel),以及拥有249间客房的乐高乐园酒店(Legoland Hotel)。

与吉隆坡、新加坡地区的酒店相比,该特区内整体酒店的供应品质较低,但近期多家国际酒店业者进入当地市场,可带动整体品质。

此外,首季住客率较吉隆坡来得低,但从过去2年数据来看,住客率已处上涨趋势。

再者,其他观光胜地,如大马乐高乐园、公主港室内主题乐园、愤怒鸟主题乐园,吉蒂猫主题乐园等将吸引访客前来,带动着当地客房的需求增加。


国际酒店带动品质

世邦魏理仕表示,国际酒店业者将很快进驻依斯干达,许多大型酒店即将完工,可期待当地酒店的住客率与品质方面进步。

这包括希尔顿(Hilton)在大马开设的第三间逸林酒店(Double Tree)、公主港商贸酒店、万丽酒店、乐高乐园酒店、雅诗阁集团(Ascott Group)的Somerset Puteri Harbour、Somerset Medini Iskandar等。

同时,由国库控股主导的迪沙鲁海岸(Desaru Coast),可说是依斯干达新旅游观光和酒店餐饮的标志发展项目,就坐落在面积达728.43公顷的土地。

迪沙鲁海岸计划的第一期设施中,有喜来登度假村(Sheraton Resort)、迪沙鲁达泰酒店(Datai Desaru)、Plantation酒店、theRiverwalk生活村、2个主题公园、1个会展中心、2座高尔夫球场,以及1所观光酒店餐饮学校。


 
报道: 陈逸文

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2014.09.05 - 南洋网 - 产业 - 移居隆南吧!

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吉隆坡南部迅速崛起为移居新亮点,归功于政府大力推动捷运计划(MRT)、吉隆坡人口飙涨,以及可负担房屋供应量剧增。

大吉隆坡最有前途的热点,非加影-士毛月增长走廊莫属,因这里拥有大量廉价地库,而且还有现成基建设施,自然吸引发展商与产业买家蜂拥而至。

同时,一旦完成吉隆坡-新加坡高速铁路(HSR),公共交通系统将更加完善。届时,有望进一步催化吉隆坡南部的发展。


大吉隆坡饱和 焦点转向隆南 加影士毛月下一个亮点

大吉隆坡或巴生谷依旧是政府的重心发展区,政府希望通过经济转型执行方案(ETP),把大吉隆坡人口从目前的700万人,提高至2020年的1000万人。

安联投资银行分析员表示,这意味着大吉隆坡人口将按年平均增长5.2%,高过全国人口平均涨幅(1至4%)。

倘若政府顺利达致目标,大吉隆坡每年将需要8万间房屋,相对于去年全国只需7万8000间房屋。

因此,分析员估计,未来大吉隆坡的房屋需求应该持稳。

“然而,通货膨胀压力、补贴减少及最低薪金制等因素推高了房价,将会导致买家更加挑剔。”


冷岳加影拥便宜地库

同样的,发展商面对赚幅受到侵蚀的风险,自然把目标转向便宜地库,以及拥有现成基建设施与人口持续增长的地区。

分析员称,自从政府落实打造双溪毛糯-加影捷运线后,迅即让位于雪州乌鲁冷岳县(Ulu Langat)的加影-士毛月增长走廊成为众人焦点。

两地不仅拥有大量廉价地库,而且还获政府点名为其中一个捷运站(将于2017年竣工),加上可轻易衔接至多条高速大道,交通四通八达,让加影与士毛月成为发展商打造城镇项目的不二选择。

这条捷运线连接双溪毛糯西北方及加影东南方,长达51公里,共有31个站,包括16个停泊及转乘设施和4个转站。


为提升居住环境移居

基于巴生谷地皮价格昂贵,很多发展商认为,在巴生谷推出可负担房屋已经不可行,因此持续推出高价产业,以致可负担产品买少见少。

随着捷运网络延伸至加影,公众将对加影与士毛月的住宅产业项目另眼相看。

此前,他们觉得加影和士毛月,与吉隆坡市中心的距离偏远。


靠近布城占优势

一位发展商坦言,与一些发展成熟且拥有良好公共交通连接的城镇相比,如八打灵再也及哥打白沙罗,加影与士毛月的有地产业价格确实是很便宜。

“加影与士毛月的另外一个优势是,靠近布城联邦政府行政中心,这显著提振了该区的产业销售。”

他续称,当居住在蕉赖、布城与赛城的人们想要提升居住环境时,自然会想到在加影与士毛月购买围篱式与保安住宅产业。

而目前居住在隆大城堡(Sri Petaling)或沙登(Seri Kembangan)者,则会往森州的汝来(Nilai)、万宜(Bangi),甚至是达城(Enstek)等移居。


区域内仅存可负担排屋

对真正买家或提升居住环境的购屋者来说,围篱式与保安住宅产业是最吸睛的,因为价格非常诱人。

然而,发展商把建筑成本与地皮价格上升反映在售价上,以致大吉隆坡其他黄金地区的年轻打工族,越来越无法负担该类型房屋。


强化基建潜能无限

现在,由于加影、士毛月和万宜拥有大量地库,发展商可趁机提供更多有地产业,满足市场的殷切需求。

一位分析员说:“这几乎是大吉隆坡内,最后一个仍提供合理价格产业的地区。”

他表示,这些地区的基建设施与设施正逐步改善,将有助于提高其吸引力,进而强化其增长前景,因此,非常看好加影和士毛月将成为下个热点。

对产业发展商而言,市场对有地产业的殷切需求,将可以让产业市场更加地稳定发展。

近年来,排屋一直卖得不错,因为供求是由领域基本面驱动;反之,高级公寓项目严重依赖市场情绪。


捷运2催升身价

政府已经批准打造捷运计划第二路线(MRT Line2),该路线将连接双溪毛糯与布城的南部。
分析员预计,政府将在明年下半年颁发合约。

“虽然政府还在调整该计划,但把路线延伸至其他地区的建议,如沙登及布城,将可吸引更多人前往吉隆坡南部居住。”

他表示,捷运计划第一与第二路线的覆盖范围非常广泛,将可进一步带动相关地区的产业发展。

我国有了这个最摩登的公共交通系统后,便可让人们轻松抵达大吉隆坡的任何一个主要地点。分析员表示,随着人们可以更低价格,在加影-士毛月增长走廊享受更好的生活方式,相信该区产业市场将会出现新面貌。


隆新高铁添魅力

除了捷运计划延伸至吉隆坡南部,公交导向发展(TOD)也即将迅速起飞。

基于这是我国单一最大基建设施项目,不仅全国人民引颈期待,连新加坡与香港等外国产业买家,也纷纷赞赏。

雄心勃勃的高速铁路项目,将于2020年竣工。届时,往返吉隆坡和新加坡的路程,将从目前的开车需4.5个小时,缩减至90分钟。

新加坡还未落地终站地点,但我国政府已宣布把隆新高铁终点站,设在位于吉隆坡新街场空军基地的马来西亚城市。

根据初步计划,隆新高铁全长330公里,大马的靠站服务车站将设在森美兰、马六甲及柔佛,因此行程可能延长至2个小时。

分析员指出,我国政府正在针对建议的靠站服务车站及拟议路线等等,进行技术调查与社会经济分析。

“隆新高铁服务有望刺激两国旅游业,显著推动两国经济增长。”

他还认为,政府把隆新高铁终点站设在马来西亚城市,为吉隆坡南部居民捎来意外惊喜,因这可为大马产业市场带来外溢效应。

总括而言,隆新高铁项目及捷运计划第一与第二路线,将让加影与士毛月从中受惠。





发展商抢进 地价急升

据非正式调查,隆南地区的新房产项目,数年来的销售一直都很标青。

在加影、万宜和士毛月一带,许多大型发展商不只是抢购地皮,更发动全速攻势,加速推出新楼盘。

例如马星集团(Mah SingGroup)之前在万宜(Bangi)推出的Southville城镇,之后又宣布以3亿5956万令吉,在森美兰的晏斗(Rantau)购入今年以来最大地库,面积1051.3英亩,准备推出75亿令吉的大型城镇计划。


实达大手笔购2千亩地

绿盛世(Eco World)、来自中国的碧桂园也相继在土毛月推出大型项目。

实达集团(SP Setia)早在2011年就在加影至土毛月大手购地,目前推有约2000英亩,并要在那里复制实达阿南及生态景苑计划。

另外,UEM阳光(UEM Sunrise)、美景控股(MKH)和丽阳机构(Tropicana),也相继加入战围,希望能分享经济蛋糕。

此外,Kontan Emas在士毛月的Camellia Residence,更会在本周六和日推介开售。

一位分析员声称,购屋者早期都觉得加影与士毛月的发展规划杂乱无章、缺乏优质产品和基础设施欠佳,忽略了这两个地区的产业发展。


乌鲁冷岳急起追赢隆灵

分析员发现乌鲁冷岳区的排屋价格,持续跑赢吉隆坡与八打灵地区,这或许是两者价格差距甚大所致。

根据国家产业资讯中心(NAPIC)今年首季数据,吉隆坡与八打灵地区的排屋均价,分别比乌鲁冷岳高出121%及65%。


围篱保安住宅崛起

因此,分析员相信巨大的差价,推动更多人前往“加影-士毛月增长走廊”购买产业。

基于需求殷切,两地最近的围篱式与保安住宅发展项目,如雨后春笋般崛起。

实际上,自从政府宣布双溪毛糯-加影捷运线后,加影和士毛月的有地产业需求应声而起。

作为雪州第二受欢迎地区,人口迅速增长,促使产业销售走势凌厉。

眼看越来越多人前往吉隆坡南部居住,加影与士毛月的主要产业发展商不落人后,赶紧购入地皮。


捷运3年后建竣

因此,分析员看好这个地区将会成为热点之一。

他说:“我们相信未来几年,加影与士毛月是其中一个发展热点,当捷运站于2017年建竣后,这个效果应该更加彰显。”


加影三大优势吃香

沉寂已久的加影,急需催化剂带动产业市场发展。

一位业界人士称,自从政府规划在该处打造3个捷运站后,多个上市产业发展商便踊跃来抢地。
 
“产业发展商认同加影是个发展城镇项目的理想地点,因为这里不仅毗邻吉隆坡市中心,而且还可提供可负担房屋及拥有现成基建设施。”


教育枢纽交通发达

因此,许多大型发展商,如实达集团(SPSetia)、马星集团(Mah Sing Group)、UEM阳光(UEM Sunrise)、绿盛世(EcoWorld)及丽阳机构(Tropicana),相继加入战围,希望能够分享经济蛋糕。

分析员列出了加影成为移居新亮点的三大优势,包括教育枢纽、交通发达及人口迅速增长。

他说,把加影形容为教育枢纽,是因为该区拥有数间教育机构,包括新纪元大学学院(New Era University College)、马来西亚国民大学(Universiti Kebangsaan Malaysia)、马来西亚博特拉大学(Universiti Putra Malaysia)、诺丁汉大学校园(Nottingham University campus)、马来西亚国能大学(Universiti Tenaga Malaysia)、德国马来西亚学院(German Malaysia Institute)及澳洲国际学校(Australia International School)。

“同时,这里拥有多条高速大道,计有加影外环大道(SILK)、南北大道(NKVE)、蕉赖-加影高速大道及巴生河流域南部大道(SKVE),可贯穿至巴生谷的其他主要城镇。”

此外,随着人口往郊外移动,加影成为雪州其中一个人口增长最快速的地区。


人口增长雪最快

根据大马统计局数据,2010年加影人口接近80万人,占雪州总人口(540万人)的15%。加影市议会预计,去年当地人口超过100万人。


隆南涨幅超越隆北

吉隆坡北部地区,如双溪毛糯、八打灵再也及哥打白沙罗的地皮价格,已经远远超越南部地区。

但随着捷运计划为加影-士毛月增长走廊注入新活力后,这个命运即将改写。

实际上,相对于3、4年前,现在加影与士毛月的地皮价格已经翻涨接近2倍。




拥电动火车捷运

分析员以加影(位于乌鲁冷岳区)及双溪毛糯(位于八打灵区)进行比较,因为这两个地区拥有类似的人口和公共交通连接。

“加影和双溪毛糯是雪州最受欢迎的地区,目前这两个地区都有电动火车(KTM)服务。”

同样的,这两个地区也即将有捷运站,并在2017年投入运作。

可是,两个地区的产业价格却有天渊之别,显然北部地区比较旺盛。

分析员相信双溪毛糯-加影捷运线完成后,有望拉近两个地区的房价距离,因届时买家将以房价作为主要考量。

此外,大众越来越关注的另外一个问题,就是产业可负担能力,这主要是近年来,产业价格不断飙高及新产业供不应求所致,特别是低至中价房屋。


没泡沫,不用怕

政府不断祭出打房措施,导致市场的情绪疲弱,但房价依旧高企不下,主要是供应继续落后于需求。

我国的产业需求是由有利的人口统计学支撑,包括年轻和成长人口(和劳动力)、城市化水平提高,以及家庭规模缩小。

今年,我国经济有望增长5.3%(去年为增长4.7%),失业率维持在3%健康水平。


经济基本面强稳

分析员说:“有人担心家庭债务不断上升,可能会严重威胁经济发展,但金融机构采取更严格的借贷准则,或有助于缓解压力。”

去年,家债缓慢增长,仅上扬11.7%,前年则提高13.5%。

分析员认为,我国不会出现产业泡沫风险,因为我国拥有强劲的经济基本面及稳健的银行体系。

“整体家庭财务状况是稳定的,因家庭负债率为45%,而全国总储蓄对全国总收入比率则是31%。”

同时,多年来,住宅产业贷款的呆账也一直改善,呆账率从2010年的3.5%,降低至目前的1.5%。

分析员指出,银行越来越谨慎审批贷款,导致有些买家很难取得房贷,但批准个案已在近几个月回升。


升息无阻吸纳力

国家银行不久前上调隔夜政策利率(OPR)25个基点,但业界深信,不会导致产业市场显著放缓。

据统计,基本贷款利率(BLR)调高25个基点,为期30年的50万令吉房贷,仅需每月多付74令吉,比目前的每月分期付款2445令吉,仅增加3%。

“话虽如此,一旦商业银行调整了利率,产业市场情绪可能会受到短暂冲击。”

国行调高利息,是因为担忧经济与金融越来越不平衡,可能破坏我国的经济增长前景。

分析员说,如果国行因经济持续增长,而逐步调高利息,相信不会对产业销售增长不利。


家庭收入增加

“根据过去的趋势,即使消费者情绪受到影响,也无阻产业销售继续增长。”

虽然近年来房价剧增,但可负担能力依然保持在健康水平,主要是利率偏低及家庭收入增加。

去年,87%住宅产业交易售价是低于50万令吉,我国依然是本区域房价对收入比率最低的国家。

展望房价走势,分析员相信房价在近几年飙高后,应该会维持在现有水平。

他续称,产业供不应求将继续支撑房价走势,因年轻劳动力(60%低于40岁)将会寻求住宅产业。

近年来,每年有6万5000至8万间新房屋建竣,但每年则有10万户家庭形成。

分析员表示,越来越多家庭形成以及容易取得房贷,是支撑产业需求走强的关键因素。




新产业征消费税

成本推动因素如建筑成本增加以及政府将于明年4月正式推行消费税(GST),将继续为房价带来压力。

分析员说:“我们从新招标工程中,看见更高的报价,部分原因是我国推出大型基建项目,导致原料与劳工竞争剧烈。”

他指出,发展商已经把消费税反映在新产业项目。




建高楼 优化回酬

大吉隆坡地皮价格不断提高,以致可负担产业的供应有限,发展商因而调高产业售价。

分析员指出,此举可能导致产业需求走软,但有地产业的需求应可继续保持强劲。

“黄金地区的地库越来越少,导致发展商选择发展高层建筑物项目,以优化回酬(每英亩对总发展盈利)。”

其他挑战包括增加合规成本。这涵盖土著折扣与固打(5至15%与30至60%,取决于地点与土地现状),中低价房屋固打(30至50%,取决于土地面积),以及政府保留或公共地方,这些因素都导致产品的交叉补贴。


建1廉屋亏10万

根据分析员,发展商每兴建1间廉价房屋,便亏损约10万令吉,因为即使建筑成本不断上涨,政府依旧维持廉价房屋售价顶限,即每间4万2000令吉。


 
报道: 魏素雯


http://www.nanyang.com/node/647098?tid=688

2014.09.05 - 南洋网 - GBGAQRS(家盟吉) - 发展总值5亿 家盟吉明年推The Peak 2

http://www.nanyang.com/node/646986?tid=462


(新山4日讯)家盟吉(GBGAQRS,5226,主板建筑股)计划在明年末,于柔佛推出第二期豪华公寓项目,总发展价值(GDV)为5亿令吉。

家盟吉产业发展部门高级总经理刘轩杰表示,这项拥有400个住宅单位项且名为“The Peak 2”的项目推介,已获得地方议会批准。

他在The Peak简报会后向记者表示,将在第一期项目完成后,才会在明年第三季或末季,推出第二期计划。

至于名为“The Peak 3”的第三期计划,则包括住宅和商业单位、商场、酒店和办公司,并且还在等待地方议会批准,有关总发展价值也会在随后才公布。


提高外资买家限额

由于外国买家反应热烈,该公司也将The Peak的外资买家限额,从30%提高至50%,该计划的发展总值为6亿6000万令吉。

The Peak项目包括2栋服务公寓大楼,总共有668个单位,并且会在明年完成。

在将外资限额提高后,该公司希望认购率能在下月快速增长。

目前,The Peak的总销售一半来自本地买家,另外一半则由来自新加坡、印尼、欧洲、印度、中国和缅甸的外国买家所贡献。

刘兴杰表示,柔佛现在提供各种产业让本地买家选择,但他们并不似新加坡人讲究细节,因而无法了解那个产业项目最佳。


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2014.09.06 - 南洋网 - GADANG(嘉登) - KWAP 成嘉登大股东

http://www.nanyang.com/node/647223?tid=462


(吉隆坡5日讯)公务员退休基金(KWAP)购入嘉登(GADANG,9261,主板建筑股)的1134万股,或相等于5.24%股权后,迅即成为其大股东。

马交所数据显示,该退休基金是于8月28日通过公开市场,收购这笔股权。

嘉登的核心业务是土木工程与建筑、产业发展、水务特许经营、机械与电子工程服务。


http://www.nanyang.com/node/647223?tid=462

2014.09.06 - 南洋网 - NEXGRAM(NEXGRAM) - NEXGRAM 拟联营 布城赛城发展产业



(吉隆坡5日讯)NEXGRAM(NEXGRAM,0096,创业板)计划在布城与赛城,与MyAngkasa Bina合作发展房产计划。

双方昨日签署两项解备忘录,探讨龙溪(Dengkil)地区两个地段的发展计划。

在备忘录中,双方建议在布城进行综合发展计划,在面积达26.829英亩的地段,建设3栋公寓与两栋组屋。

至于布城综合发展计划,则将在面积达5.906英亩的地段,建设1栋高档公寓、1栋四星级酒店,以及1栋办公大楼。

在这两项计划中,NEXGRAM将负责房产发展计划的准证申请、建设发展以及融资;MyAngkasa Bina在完工后将收购相关计划。


2014.09.06 - 南洋网 - 马股走势 - 国能‧沙肯‧金务大‧云顶种植‧大马机场 小摩: 大马五虎吸睛



(吉隆坡5日讯)有“小摩”之称的JP摩根大通,依据外围复苏步伐,以及经济转型执行方案(ETP)和国家石油的庞大投资走势,选出以国家能源(TENAGA,5347,主板贸服股)为首的“大马五虎”。

另“四虎”为油气翘楚沙肯石油(SKPETRO,5218,主板贸服股)、捷运主题股金务大(GAMUDA,5398,主板建筑股)、航空门面大马机场(AIRPORT,5014,主板贸服股)和云顶种植(GENP,2291,主板种植股)。

小摩在报告中指出,马股吸睛之处,在于外围复苏所带来的增长动能,以及资本开销上涨周期,从中选出最值得投资的“五虎”。

该行所称的上涨周期,主要由ETP和国油所引领。

ETP还未实现的潜在投资或高达1797亿令吉,相等去年国内生产综指(GDP)的18.3%。

国油总值890亿令吉的炼油与石油化工综合发展计划(RAPID),也加快马力释出工程、采购、承建和测试(EPCC)合约。

今年次季,私人界投资年增12.1%,出口涨8.8%,今年马股盈利增长料涨5.6%,其中32%来自外围领域,68%则归功68%。

其中,新燃油成本架构、国内用电量稳健增长、电费调整,是国能为“五虎”之首的原因。


避开明讯UEM阳光

明讯(MAXIS,6012,主板贸服股)、UEM阳光(UEMS,5148,主板产业股)和英美烟草(BAT,4162,主板消费产品股),则被小摩列为应避开的股项。

这三只股的共同点,就是被消费能力减弱的局势所拖累。

由于政府积极削减补贴,并推行消费税,持续冲击消费情绪。

今年首季的零售销售额增幅,就放缓至4.9%,去年同期还有7.5%。

“明讯身处竞争激烈的环境,削价战压力愈来愈大,也可能推高资本开销,现金流和派息率的稳定度存风险。”


2014.09.06 - 南洋网 - UOAREIT(UOA产托) - 公积金收购5.01% 成UOA 产托大股东



(吉隆坡5日讯)雇员公积金局收购UOA产托(UOAREIT,5110,主板产业信托股)5.01%股权,一举成为大股东之一。

根据马交所文件,该机构在周二时,通过公开市场购入UOA产托的2120万6200股,相当于5.01%股权。

UOA产托的其他四家主要持股公司,分别为Desa Bakti Pantai有限公司、Wisma UOA有限公司、Rich Accomplishment有限公司,以及Damai Positif有限公司,合计持股比例为71.57%。

UOA产托的投资房产组合,包括UOA中心商区、UOA II商区、UOA白沙罗商区、UOA班底,以及孟沙UOA大厦。


2014.09.06 - 南洋网 - GENP(云顶种植) - KWAP 买入5.007% 成云顶种植大股东

http://www.nanyang.com/node/647275?tid=462


(吉隆坡5日讯)大马退休金基金(KWAP)通过公开市场,买入云顶种植(GENP,2291,主板种植股)5.007%股权,晋升成为大股东。

根据马交所文件,该机构是在上个月26日通过基金经理,在公开市场中购入云顶种植6万1000股。

该机构旗下的基金经理持有云顶种植364万2200股,加上退休金基金所持的3488万3600股,总计拥有3852万5800股。


http://www.nanyang.com/node/647275?tid=462

2014.09.07 - 南洋网 - TOPGLOV(顶级手套) - 探寻印尼联营伙伴 顶级手套拟减持橡胶园



(吉隆坡6日讯)印尼有意下砍外资在种植公司的持股顶限,顶级手套(TOPGLOV,7113,主板工业产品股)因而考虑减持苏门答腊橡胶种植园股权,并探寻当地联营伙伴。

近期有媒体报道,印尼政府正考虑,将外资在种植公司的持股顶限,从当前的95%,降至30%。

顶级手套丹斯里林伟才,出席国际橡胶手套大会和展览时告诉《星报》,该种植园表现不如预期,因此有意探寻联营伙伴,负责管理当地员工和与政府协调。

但他未透露是否与潜在伙伴洽商中,以及有意出售股权的幅度。

该公司是在两年前,以2200万令吉,购入PT Agro Pratama Sejahtera的95%股权,以享有苏门答腊3万773公顷橡胶种植地的60年特许经营权。

另一方面,林伟才预见橡胶手套生产商的赚幅,将会因丁腈手套盛产而遭压缩。

“市场越来越竞争,虽然每年需求稳健上扬8至10%,但若供应增长10至20%,就会导致价格承压。”


2014.09.07 - 南洋网 - 产业 - 第二计划年底定案 捷运点置产热潮放缓

http://www.nanyang.com/node/647465?tid=462


(吉隆坡6日讯)第二巴生谷捷运计划(KVMRT2)在年底定案后,预计将引起另一轮捷运热点置产热潮,但强度料不及第一项计划般狂热。

马银行投行认为,贷款利率扬升以及申请难度提高,加上消费税开跑,都将影响人们的拥屋能力。

计划中的第二捷运,将连接大巴生谷的西北与东南走廊地区,途经冼都、沙登、南巴生谷大道(SKVE)、沙叻丁宜(Salak Tinggi)、赛城,以及布城。

尽管第二捷运和环线捷运详情计划还未宣布,但早有投资者在潜在的捷运经过之处购置房产。


房价飙20%至30%

杨忠礼置地(YTLLAND,2577,主板产业股)于冼都的Fennel公寓计划,以及实达 集团(SPSETIA,8664,主板产业股)于布城的DwiputraResidences公寓计划,因第二捷运计划的宣布引起强劲购兴,而 Fennel计划售价更达每平方尺700令吉。

至于辟捷控股(PJDEV,1945,主板产业股)位于蕉赖的You City计划,首期项目的售价平均为每平方尺500令吉,第二期计划平均售价则介于600至700令吉,预计第三期计划售价可增至800令吉。

该行预测,靠近捷运站的地点,邻近房价增幅料介于20%至30%。


环线捷运带动产业股

根据捷运机构(MRT Corp),内阁已批准总值25亿令吉的第二捷运计划,但因许多细节如轨道调整研究、成本分析以及工程交付伙伴(PDP)详情仍在探讨中,因此至今未有新宣布。

该行看好之前获得第一捷运计划的马矿业-金务大联营公司,有潜力成为第二捷运计划工程交付伙伴。

第三捷运计划,也就是环线捷运,将与这两项捷运计划路线交汇,并经过马来西亚城市(Bandar Malaysia),也就是现在的新街场机场所在地,再连接上隆新高铁(HSR)。

该行追踪的公司,如实达集团、高美达(GLOMAC,5020,主板产业股),以及金务大(GAMUDA,5398,主板建筑股),将因此计划受惠。

其他受利好带动的公司,还包括杨忠礼置地、辟捷控股、IOI产业(IOIPG,5249,主板 产业股)、马资源(MRCB,1651,主板建筑股)、华阳(HUAYANG,5062,主板产业股)、一个大马发展有限公司(1MDB)、置地通用 (L&G,3174,主板产业股),以及谢氏兄弟机构(SBCCORP,5207,主板产业股)。


购房力降冲击销售

银行业目前的房贷拒绝率高达40%至50%,相较一年前的10%至20%,这意味着人们拥屋能力下降,房地产销售表现料受冲击。

房屋可负担能力仍是置产计划的主要考量,在房市降温措施下,面对不断扬升的房屋价格,人们的房屋可负担能力降低。

尤其是在银行放贷利率跟随国行政策上调25个基点至6.85%后,人们的置产能力更进一步滑落,在此情况下,房地产销售表现也将受牵连。

该行向房地产发展商了解情况,发现除了Dwiputra Residences的买家多为公务员,其他发展计划的主要买家多为投资者。


建筑业将成大赢家

马银行投行对房产发展领域维持“中和”评级,不过,相信在新捷运计划开跑后,建筑领域将成为大赢家,给予该领域“增持”评级。

在房产发展领域中,该行首选绿盛世(ECOWLD,8206,主板产业股),因该公司管理团队强劲,推介的发展计划位于策略性地点,并取得极佳的认购率。

今年首7个月,该公司的销售已达21亿4000万令吉,超越早前订下的20亿令吉目标。

该公司目前正积极添置地库,早前也已在武吉免登一带,以及士毛月购置土地,潜在的每股实际净资产价值(RNAV)介于36仙至41仙。

至于建筑领域,则看好金务大将因此受惠。

此外,也看好IJM(IJM,3336,主板建筑股)、嘉登(GADANG,9261,主板建筑股)、双威(SUNWAY,5211,主板产业股)、阿末查基(AZRB,7078,主板建筑股),以及成荣集团(MUDAJYA,5085,主板建筑股)将获颁部分工程。


http://www.nanyang.com/node/647465?tid=462

2014.09.07 - 中国报 - 产业 - 发展综合房產项目 传赛莫达欲购蒲种空军地段

http://www.chinapress.com.my/node/558531


(吉隆坡7日讯)大马皇家空军(RMAF)早前脱售2块土地实现商业价值,消息透露,位于蒲种金鑾的前空军基地或成第3个脱售目標,土著鉅富丹斯里赛莫达旗下Albukhary集团计划在该地段展开综合房產项目,希望最早2016年可启动计划。

 大马皇家空军过去3年已脱售位于新街场与檳城北海前空军基地;新街场土地用以建设马来西亚城市(Bandar Malaysia);北海土地于今年2月与林叶资本(TSRCAP,5042,主要板建筑)达成换地协议。

 英文財经週刊《The Edge》引述知情人士报导,一旦获相关单位批准,Albukhary集团计划最早于2016年在上述金鑾地段展开建设。

 “不管这项购地计划是否成事,赛莫达势必將爭取成为马来西亚城市主要发展商,他同时也在关注双溪毛糯兵营的土地。”

 报导引述雪州估价师加兰莫哈末伊沙,证实上述位于金鑾的前空军基地目前仍由中央政府持有,这也表示政府尚未决定是否將土地售予Albukhary集团。

 据《The Edge》取得的初步蓝图显示,这项发展计划住宅建设居多,当中包括別墅,同时將与计划中的金鑾白沙罗大道(KIDEX)相连;值得注意的是,Albukhary集团在一个大马发展有限公司2011年购得新街场土地时,已针对收购金鑾土地展开调研。


http://www.chinapress.com.my/node/558531

2014.09.07 - 中国报 - 产业 - 人民广场搁置项目 DBKL或颁予Profit Consortium

http://www.chinapress.com.my/node/558535


 (吉隆坡7日讯)消息指出,吉隆坡市政局(DBKL)將富都路搁置多年的人民广场(Plaza Rakyat)项目,颁发给退伍军人拿督阿诺安阿丹少校关联公司Profit Consortium私人有限公司,藉以让该项目起死回生。

 英文財经週刊《The Edge》引述知情人士报导,Profit Consortium已接获吉隆坡市政局的意向书,委任前者为人民广场项目主要承包商;作为该计划主要债权人的兴业银行也已接获通知。

 阿诺安阿丹少校是透过持股5%的Maxcorp发展,间接握有Profit Consortium持股。

 另有消息透露,Profit Consortium在接手有关项目前需实地勘查確认项目价值,但前提是吉隆坡市政局需全权收回人民广场管理权,否则一切都是空谈。

 “欲促成这个发展项目的其中一个条件,是先行评估项目,但人民广场管理人目前不允许任何人进入这项產业。”

 报导说,吉隆坡市政局接获指示,需向管理人支付1亿令吉,但目前还在洽商爭取减价。


http://www.chinapress.com.my/node/558535

2014.09.05 - 星洲网 - E&O(东家) - 地库具隱藏价值‧东方逼近3令吉



(吉隆坡4日讯)东方(E&O,3417,主板產业组)旗下地库的隱藏价值持续获分析员讚赏,股价也因此在週四继续上扬,盘中最高涨22仙至2令吉95仙,重新逼近3令吉关口。

由於分析员点名,东方早盘同样以1仙溢价高开,之后在庞大买盘加持下越战越勇,惟上探2令吉95仙后隨即转弱,收市掛2令吉92仙,总结全天涨19仙,成交量637万7千100股。

大马研究在分析报告中说,东方每股的重估净资產值(RNAV)高达4令吉73仙,旗下斯里丹绒檳城2(STP2)地库价值保守估计达每平方呎250令吉,且这尚未把潜在產业计划贡献纳入计算。

另外,东方目前建议耗资2亿3千900万令吉向森那美(SIME,4197,主板贸服组)购买Elmina West135英亩地库,也获大马研究的正面评价。

有鑑於此,大马研究保持东方目標价在4令吉,相等於RNAV的15%折价,重申“买进”评级不变。
(星洲日报/財经)


2014.09.06 - 星洲网 - 产业 - 捷运二线料带动產业热潮



(吉隆坡5日讯)即將於今年杪开跑的巴生河流域捷运二號线(KVMRT2),预料將为建筑领域添活力,接近新捷运站的產业也將吸引力大增,惟分析员认为,由於当局打房、利率扬升和消费税影响,捷运二號线所激发的產业需求將不及捷运一號线的盛况。

马银行研究最近安排一批机构投资者巡视捷运二號线车站的潜在地点,过后发表告指出,由於巴生河流域捷运二號线川行大巴生河流域的西北和东南走廊,受惠的地区地括冼都、沙登、巴生河流域南部大道(SKVE)、沙叻丁宜、赛城和布城。

据捷运公司透露,內阁已批准了巴生河流域捷运二號线计划,但至今尚未正式宣佈。马银行研究认为,延迟正式公佈不足为虑,这是由於额外的线路研究、成本分析和工程交付伙伴(PDP)费用尚未定案。


產业需求或逊捷运一號线

马银行研究预料捷运二號线將於2014年杪获得正式放行,这应可为產业领域带来一些振奋,靠近新捷运站的產业项目將可能创造另一轮的產业购买热潮,但需求可能不如2011年捷运一號线推行时强劲,因为利率上扬和消费税落实,以及银行施行更严格的房贷规定。

主要受益的发展商为实达集团(S P S E T I A,8664,主板產业组)、杨忠礼置地(Y T L L A N D,2577,主板產业组)、I O I產业(IOIPG,5249,主板產业组)、马资源(MRCB,1651,主板建筑组)、华阳(HUAYANG,5062,主板產业组)、辟捷控股 (PJDEV,1945,主板產业组)、一马发展的敦拉萨交易中心、置地通用(L&G,3174,主板產业组)、谢氏机构 (SBCCORP,5207,主板產业组)、高美达(GLOMAC,5020,主板產业组)和金务大(GAMUDA,5398,主板建筑组)。

马银行研究表示,地点靠近捷运一號线和新二號线的產业计划,至今都取得强劲的认购率,以及价格 创记录。买家甚至在捷运二號线及圆环线(三號线)未推介前抢先进场大採购。其中杨忠礼置地在冼都的The Fennel计划在2013年7月/11月推出第一期和第二期,分別售出100%和80%,售价创下每方尺700令吉纪录。而实达集团在布城的 Dwiputra Residences项目也取得强劲销量。

辟捷控股(PJDEV,1945,主板產业组)在蕉赖的You City,直接衔接捷运一號线Suntek站,认购率高达70至100%。该公司计划在今年杪推介YouPlace服务式公寓(第三期,每方尺800令吉)。

“据我们了解,接近地铁站的產业项目,通常享有20至30%溢价。"房屋可负担能力已成为一大 课题,利率升高以及消费税引发的定价和成本调整,將导致產业价格高涨。马银行研究分析,基贷率调高(2014年7月上调25基点至6.85%)和產业价格 提升(复合年均成长12.5%,相比2010至2013年收入只成长6%),將衝击新购房者的投资决定和最终导致產业销售进一步下跌。

银行业者透露,如今贷款拒批率已升至40至50%,相比在一年前仅为10至20%,这胥视產业类型而定,可负担房屋(大部分为首次购屋者)贷款不获批准的比率较低。

马银行研究分析员在新盘现场和销售员谈话后也得知,大部分购屋者为投资者,只DwiputraResidences的买家是以公务员为主。

该行对產业领域持“中和"评级,主要风险是当局进一步紧缩措施以及升息,首选买进股项为绿盛世(ECOWLD,8206,主板產业组),目標价6令吉59仙。


建筑领域立即受惠

马银行研究指出,一旦捷运二號线正式推展,建筑领域將立即受惠,由於整个捷运计划的建筑工程直至2021年,將可创造充足建筑工程和提供长期工程订单填补“捷运二號线的投標活动预期在2015年下半年展开,以及將可能在2016年上半年颁发合约。"


MMC金务大料最受惠

MMC机构(MMCCORP,2194,主板贸服组)和金务大合约的財团,將可能夺得项目交付伙伴合约,而成为最大受惠者,因该財团拥有负责捷运一號线的良好营运记录。

同时,涉及捷运一號线高架铁路工程的公司包括怡保工程(IJM,3336,主板建筑组)、阿末 查基资源(AZRB,7078,主板建筑组)、双威(SUNWAY,5211,主板產业组)、嘉登控股(G A D A N G,9261,主板建筑组)和成荣集团(MUDAJYA,5085,主板建筑组),將將有望贏得一號线的工程。

马银行研究保持建筑领域“加码"评级,首选买进股项为金务大,目標价5令吉30仙。
(星洲日报/財经)

2014.09.07 - 星洲网 - 产业 - 房价下不来‧哪里出了错?


房產市场是国家经济发展的重要领域,政府与业者在维持该领域的稳健发展,依然是一项艰鉅的挑战,特別是迈向2020年高收入国期间,確保国民能“居者有其屋”,毕竟房屋是人民最基本的需求。


法迪:房价不可能下跌

在过去的几年,產业价格不只没有保持在原有水平,而是继续上升,针对这点,高美达(GLOMAC,5020,主板產业组)集团董事经理兼首席执行员拿督斯里法迪依斯干达说:“我要强调一点,產业价格不可能下跌,这是一个肯定的趋势。”

他在亚洲策略与领袖研究院举办的“第17届全国房產高峰大会”圆桌会议上指出:“当土地价格保持偏高,而且涨幅比过去几年翻倍,產业价格怎么可能下跌?”

“不只是土地价格高昂,建筑材料价格居高不下,符合有关方面设定的条件也不容易,例如必须迎合中央政府、州政府或地方政府的条规,加上条规与准则不断更新,显示发展商挑战严峻,代价相当高昂。”

法迪依斯干达也是马来西亚房地產发展商会(REHDA)新任会长。他说,在这之前发展商落实的承担兴建利息措施,在一定程度上,让首次购屋者受惠,至少他们不需要在第一时间,拿出一笔购屋首期款项。


建议恢復发展商承担利息计划

可是,在政府废除这项计划后,许多首次购屋者已失去置產的能力。因此,政府或国家银行应该考虑恢復发展商承担利息(简称DIBS)计划,以便协助大部份购屋者的置產能力,在这段期间,购屋者的购买力,几乎落在屋价涨幅的后头。

法迪依斯干达认为,有关方面推出的系列打房措施,导致更多发展商收紧预算,减少房產供应,导致房价继续走高。

他说,首次购屋者应该享有发展商承担兴建期间利息的优惠,真正的购屋者,不应受到政府打房措施的惩罚。

“其实不只是大部份的本地人买不起大都市的房屋,即使是英国市民,也普遍买不起伦敦市中心的房產,地价昂贵、发展商成本高是最大的原因。”


阿兹兰:成本增

发展商也喊苦

另外,雪兰莪发展局(PKNS)总经理阿兹兰指出,银行严谨的条例,导致房屋贷款申请者被驳回的比例偏高,市场走势放缓,业者的营运成本进一步上升,例如建筑材料、劳工成本上涨,產业计划的申请延缓获批,已经影响该领域的成长步伐。

法迪依斯干达补充,20年前他加入產业发展领域,当时,在市场景气好的时候,產业发展商的利润介於30%,今天如果是综合城镇的发展,能取得15至16%的赚幅,发展商已经相当欣慰,商用產业发展计划的赚幅,一般锁定在25%之间,有些时候可能需要抱持有关產业一段时间。

他说,赚幅下跌、成本升高,是本地发展商今天最主要的挑战,成本压力加重,不只是土地价格昂贵,转换土地用途也加倍上涨,涨幅可能高达200%或300%,这是一笔相当庞大的数目。

虽然雪兰莪州发展机构拥有数百英亩的土地,不过,这些土地与巴生河流域的距离已越来越远,因此,在可以预见的將来,巴生河流域的產业价格,预料將保持坚稳状態,產业的发展步伐將日渐往外围迁移。


曾福传:从供应面著手打房

谈到冷却房產市场措施时,美景控股(MKH,6114,主板產业股)董事经理丹斯里曾福传认为,打房措施並未取得预期的效果,唯有降低发展商的营运成本,让房產价格降温,才可能达到打房的目標。

曾福传指出,在过去的5年,建筑成本总共上涨45至60%,这是房价不断走高最大因素,除了建筑材料成本偏高,其他的营运成本,例如土地、发展融资、迎合条规等皆相应走高,导致房產价格高居不下。

他个人认为,政府的打房措施,不应只从需求的角度出发,也需顾及供应一环。假如发展商投入的成本可以降低,相信对打房可以带来正面效果。

另外,假如发展商的利息承担计划没有被滥用,也是一项可以协助首次购屋者的措施。

过去这一两年,政府打房的措施,在一定程度上让房產买卖活动放缓,不过並没有让房屋价格下跌,或是止步不涨。


消费税料再推高屋价

1980至2010年这30年,本地人口按年不断成长,每年需要的房屋至少15万个单位,假如发展商在推行新发展计划拉起煞车器,无疑將导致房產供应减少,当供应一减少,屋价將会相应上涨,这是无法避免的趋势。

另外,法迪依斯干达指出,明年4月1日起开跑的消费税(GST),料將会导致產业价格上扬,儘 管说住宅產业不需被徵收消费税;不过,建筑材料及其他相关成本,皆需要支付消费税,房產发展计划的成本自然被推高,建筑成本若增幅不大,发展商可以吸收, 假如增幅比较庞大,其中一部份成本將转嫁给消费者/购屋者,这是难免的后续行动。

因此,如果希望房价稳定,產业领域必须增加房產供应,当然,购屋者在贷款的申请也必须容易获批,这才是广大市民所期许的。

出席圆桌会议者尚有Oxley控股(马)私人有限公司首席执行员拿督奥斯曼奥马,以及雪兰莪州发展机构总经理阿兹兰,拿督奥斯曼奥马在这之前是雪兰莪州发展机构掌舵人。

他说,自从发展商承担兴建期间利息计划被废除后,购屋者申请贷款不获批的个案相应增加,实现购屋梦想显得更为遥远。

“整个系统必须调整,以確保房屋对国民来说,仍是个在负担能力范围以內的资產。”


张仰荣:发展过速

潜伏风暴阴影

针对外国投资者都对本地房地產市场感兴趣一事,產业估价师张仰荣博士认为,这对於要出售房地產的业者是好的,但是对於国民整体利益而言,並不是好事。

他说,“海外投资者购买本地房地產,多数时候不是自住,反而是空置单位居多,如果一个发展计划有超过50%的单位无人居住,对整个產业社区的正面发展可能会有不利影响。”

张仰荣在產业高峰大会上指出,欧美一些国家,例如英国和美国的房地產,普遍受到外籍人士的欢迎,但情况与我国不同,以美国为例子,不少中国人或其他亚洲人移居到该国生活,因此,当地的房地產即使是由外国人购买,空置的房產单位並不多。

张仰荣指出,我国近年来房地產市场的发展趋势,潜在1996年至1997年亚洲金融风暴前的情景,担心明年金融风暴可能袭击本地市场。

在本地市场,许多房產计划正在推行中,包括首都以南的城镇,例如万宜、森美兰州的汝来、芙蓉等地,已显现饱和状態,发展商在大事推出新发展计划,也许忘了1997年亚洲金融风暴之前,大马经济一片大好的情景,如今各地许多发展计划的施工情况有些相似。


以防万一

不买超高价房屋

张仰荣在房產高峰会议后补充,目前產业市场与当年另一个相似的地方是:1996至1998年期间,房地產交易量和交易额的增长在逐年减少,这情况与我国近年来的房地產市场也有相似之处,这些可以解读为金融风暴来临前的徵兆。

他说,我国生活费日益增长,明年將落实消费税,市民们的可消费收入將相应减少,剩下能够投资的资金已经不多,如此一来,房地產市场需求少了,价格將会下跌,届时要脱售房產单位,可能也无法获得比较好的售价。

有鉴於此,他给予25岁至40岁青年的建议:假如所承担的房贷超过净收入的三分之一,应做出脱售相关產业的决定,主要是顾虑到未来几年,假如经济发展走下坡,这一批年轻人可能无法负担。

他进一步举例说明:“假设一对夫妇月入1万5千令吉,扣除公积金后剩余1万4千令吉,如果他们购买一间100万令吉的房屋,每个月房贷分期7千令吉,剩余7千令吉作为日常开支。”

“从这个数据来衡量,这对夫妇有能力负担房贷分期,可是,万一经济下滑,公司紧缩开销裁员,其中一人(假如妻子)失去工作,丈夫是否还有能力继续承担房贷?”这是个需要谨慎思考的问题。


不宜买超出能力资產

他补充,根据他以2013年房价的计算,一个人或家庭月入8千令吉才有能力负担53万令吉的公寓,可是,在巴生河流域的80%本地人民,以他们的收入水平来计算,一般只能负担中价或中低价房屋。

因此,財力条件不是很强稳的本地子民,不宜贸然进场购买超出自己能力的资產,以免供还房贷分期面临困难时,陷入进退两难的窘境。


郑金龙:房价放缓仍难负担

不过,全国购屋者协会总秘书郑金龙则反对恢復发展商的利息承担计划,他说,这是发展商售卖產业的工具之一。

反之,他认为,政府必须採取积极措施,抑制產业价格的上涨,非实在需求与投机风潮已造成屋价迅速飞涨。

城市和谐、房屋与地方政府部长拿督阿都拉曼在上一届的房產高峰会议上,发表主题演讲时指出: “收入成长並没有与屋价同步上扬,统计局公佈的家庭收入调查显示,大约80%的大马人,月收入低於6千954令吉,以凈收入佔房贷30%为基础,这一群人 有能力购买的房屋价格,只是在30万令吉的水平。”

这番话显示,较不富裕的国民佔大多数,当然,市场上也有较小比率的人,拥有超过他们基本需求的產业数目,例如拥有2或3个產业单位。

他认为,政府需考虑颁佈更多措施,进一步遏制產业投机活动,虽然过去一年房价涨幅与交易减缓,不过价格仍超越大部份国民可负担的水平。


何振顺:捷运和高铁

带动產业价格

张仰荣对產业市场持看淡展望,另一名產业顾问何振顺则对前景保持乐观,他看好三大捷运计划、马新高铁计划途经的城镇,產业计划將获带动的展望。

根据他的瞭解,马新高铁途经的城镇,很有可能是从吉隆坡总站、森美兰州的芙蓉、马六甲的爱极乐、柔佛麻坡或巴莪、阿依淡,以及努沙再也,新加坡则有有两个站,其中一站很有可能是在裕廊东区。

他认为,一旦马新高铁路线通行后,两国间的经贸往来进一步提昇,產业的发展將在带动下更为蓬勃。

在巴生河流域捷运线週边地区的產业,已显示蓬勃发展,发展商锁定捷运线附近的產业发展地段,这些地区的產业价格已经动起来,一旦基本设施全面发展起来,相信后市获得看好。


饶铁生:城市发展

不应发展商主导

全球化、城市化普及,近年来关於智能城市的探討,显得更为频密,大马国际房地產联合会主席饶铁生认为,城市发展不应只由发展商主导,而是应该做好城市规划后颁佈宪报,並且每5年进行检討。

他说,城市规划必须纳入如何疏散交通、避免水灾、处理好垃圾管理、危机管理等问题,在这方面,城市发展局或相关机构肩负重大责任。


颁佈宪报每5年检討

“在本地,许多城市都是由发展商来主导发展步伐,发展商在取得土地后,对他们要进行的发展计划进行规划,可是却没有一个关於整个城市交通、水供、基本建设的单一规划。”

在发表谈话中,饶铁生也提到大吉隆坡计划。他个人认为,大吉隆坡计划也应颁佈宪报,每5年进行检討,同时应该由单一单位全权负责,而不是让10个地方政府各自管理。

他举了3个值得我们参考的城市规划例子,分別有中国的长春市、澳洲达尔文和新加坡。

饶铁生主讲的“城市化和智能城市:迈向城镇发展和低碳城市”课题,其他4名主讲人分別是马新双威集团產业发展部联合董事经理谢燕蒂、大马绿色建筑联盟主席沙立、森那美產业有限公司產业投资和资產管理主任拿督旺哈斯米以及煌孝集团主席兼董事经理张东孝。

结语:
產业发展是宏观经济的重要领域,一旦发展步伐失衡,料將对经济发展產生负面影响,因此,政府及监管当局不应忽视其潜在风险,而是按市场发展加以適当监督。
 (星洲日报/投资致富‧焦点策划‧文:郑碧娥)


http://property.sinchew.com.my/node/2691



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认为房价下不来,因为:

赚幅下跌
20年前的產业发展领域,在市场景气好的时候,產业发展商的利润介於30%,今天如果是综合城镇的发展,能取得15至16%的赚幅,发展商已经相当欣慰,商用產业发展计划的赚幅,一般锁定在25%之间,有些时候可能需要抱持有关產业一段时间。


成本升高,
建筑成本总共上涨45至60%。建筑材料成本、土地价格、转换土地用途也加倍上涨、发展融资、迎合条规等皆相应走高!


政府打房政策
有关方面推出的系列打房措施,导致更多发展商收紧预算,减少房產供应,导致房价继续走高。
1980至2010年这30年,本地人口按年不断成长,每年需要的房屋至少15万个单位,假如发展商在推行新发展计划拉起煞车器,无疑將导致房產供应减少,当供应一减少,屋价將会相应上涨,这是无法避免的趋势。


发展商承担利息(简称DIBS)计划
发展商普遍认为政府或国家银行应该考虑恢復发展商承担利息(简称DIBS)计划,以便协助大部份购屋者的置產能力,在这段期间,购屋者的购买力,几乎落在屋价涨幅的后头。


消费税
明年4月1日起开跑的消费税(GST),,儘 管说住宅產业不需被徵收消费税;不过,建筑材料及其他相关成本,皆需要支付消费税,房產发展计划的成本自然被推高,料將会导致產业价格上扬


外国投资者
对於要出售房地產的业者是好的


捷运和高铁,带动產业价格
三大捷运计划、马新高铁计划途经的城镇,產业计划將获带动的展望。



发展商结论:如果希望房价稳定,產业领域必须增加房產供应,当然,购屋者在贷款的申请也必须容易获批,这才是广大市民所期许的。




认为房地产现在面对高风险,因为:


发展商承担利息(简称DIBS)计划 
全国购屋者协会总秘书郑金龙则反对恢復发展商的利息承担计划,他说,这是发展商售卖產业的工具之一。反之,他认为,政府必须採取积极措施,抑制產业价格的上涨,非实在需求与投机风潮已造成屋价迅速飞涨。


消费税
落实消费税,市民们的可消费收入將相应减少,投资房地產的资金将会减少,价格將会下跌,届时要脱售房產单位,可能也无法获得比较好的售价。



外国投资者
海外投资者购买本地房地產,多数时候不是自住,反而是空置单位居多,如果一个发展计划有超过50%的单位无人居住,对整个產业社区的正面发展可能会有不利影响。”


金融风暴影子?
近年来房地產市场的发展趋势,潜在1996年至1997年亚洲金融风暴前的情景,担心明年金融风暴可能袭击本地市场。

在本地市场,许多房產计划正在推行中,包括首都以南的城镇,例如万宜、森美兰州的汝来、芙蓉等地,已显现饱和状態,发展商在大事推出新发展计划,也许忘了1997年亚洲金融风暴之前,大马经济一片大好的情景,如今各地许多发展计划的施工情况有些相似。

產业市场与当年另一个相似的地方是:1996至1998年期间,房地產交易量和交易额的增长在逐年减少,这情况与我国近年来的房地產市场也有相似之处,这些可以解读为金融风暴来临前的徵兆。


收入成长?
收入成长並没有与屋价同步上扬
统计局公佈的家庭收入调查显示,大约80%的大马人,月收入低於6千954令吉,以凈收入佔房贷30%为基础,这一群人 有能力购买的房屋价格,只是在30万令吉的水平。”
 
 
认为政府需考虑颁佈更多措施,进一步遏制產业投机活动,虽然过去一年房价涨幅与交易减缓,不过价格仍超越大部份国民可负担的水平。

2014.09.06 - 星洲网 - E&O(东家) - 东方10送1红股‧5送1凭单‧售5亿债券

點看全文: http://biz.sinchew.com.my/node/101533?tid=6#ixzz3CgV6MizG


(吉隆坡5日讯)东方(E&O,3417,主板產业组)擬以10送1比例派送红股,再以5送1比例配送凭单,以及发售5亿令吉的私人债券等系列企业活动。

该公司发文告指出,建议以10送1比例配送最多1亿1千409万4千461股红股,隨后以5送1比例配送最多2亿2千818万8千922单位凭单,行使价將在稍后决定。

假设凭单行使价为每单位2令吉90仙,將比东方5日成交量加权平均市价2令吉85.4仙溢价4.6仙或1.61%,筹措所得用作未来营运资本。

最后,东方將发售5亿令吉可转换成新股的私人债券,其中涵盖20年的中期票据和7年的商业票据,並將首发为数3亿5千万令吉的可赎回转换中期票据,以用作投资、產业发展开销、营运资本要求等。

在完成整个计划后,东方缴足资本將从现有的11亿4千零94万5千令吉扩大至14亿8千322万8千令吉,负债比將从0.49倍减至0.33倍。
(星洲日报/財经)


點看全文: http://biz.sinchew.com.my/node/101533?tid=6#ixzz3CgVK1Tfr



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2014.09.05 - 中国报 - E&O(东家) - 发行5亿私人债券 东家每10股送1红股

http://www.chinapress.com.my/node/558061


 (吉隆坡5日讯)东家(E&O,3417,主要板房產)筹划数项企业活动,包括派送每股面值1令吉、共1亿1409万4461股红股,同时发行2亿2818万8922单位免费凭单,与总值5亿令吉中短期私人债券,预计將在2015年首季完成。

 该公司今日透过丰隆投资银行向马证交所报备,每持有10股现有股者获送1股红股;东家將从股本溢价户头,资本化上述红股。

 另一厢,东家也有意赠送2亿2818万8922单位免费凭单,每持有5股现有股可获赠1单位凭单,凭单行使价將择日宣佈,假设行使价定在2.90令吉,等同过去5天成交量加权平均市价(VWAMP)溢价4.6仙或1.61%。

 “目前未能预期凭单行使可后筹获的资金,有关活动筹资所得將用以充当营运资本。”
 该公司也计划透过两种形式,即以20年中期票据及7年商业票据方式,发行总值5亿令吉私人债券。

 “首次发行的中期票据,需包括总值3亿5000万令吉、为期5年可赎回可转换中期票据。”


http://www.chinapress.com.my/node/558061 



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2014.09.06 - 南洋网 - E&O(东家) - 东家拟10送1红股

http://www.nanyang.com/node/647230?tid=462


(吉隆坡5日讯)东家(E&O,3417,主板产业股)建议进行一系列企业活动,包括派发红股,免费凭单和发行中期票据。

此外,该公司建议以10配1比例派发红股,以及5配1比例派发免费凭单予持股人,奖励公司股东。

在此计划下,该公司将派发1亿1409万4461红股,以及2亿2818万8922张凭单。


发5亿票据

东家也建议发行面值不超过5亿令吉的中期票据(CP/MTN),首期计划将发行面值达3.5亿令吉中期票据。

中期票据的转换参阅价为5令吉,5日交易量加权均价(VWAP)溢价75.19%或2.146令吉。

假设首期计划的所有中期票据均转换为东家股权,该公司需发行7000万新股,相当于该公司股票的6.14%。

根据文告,筹资所得将用作营运资本,作为投资与房产发展资金。


http://www.nanyang.com/node/647230?tid=462

2014.09.05 - 东方网 - JTC(裕廊集团) - 淡马锡裕廊探討合並旗下4子公司

http://www.orientaldaily.com.my/index.php?option=com_k2&view=item&id=135986:4&Itemid=198


(新加坡5日讯)淡马锡控股將与裕廊集团(JTC)探討合並它们旗下的4家子公司,成立一个在海外市场提供一体化城市发展方案的集团。

这4家子公司包括裕廊集团旗下的腾飞集团(Ascendas)和裕廊国际(Jurong International),以及淡马锡旗下的盛邦国际咨询公司(Surbana InternationalConsultants)和星桥集团(Sing Bridge)。

裕廊集团和淡马锡在联合发表的文告中说,中国、印度和东南亚正以空前的规模和速度不断进行城市化。新合並集团的能力,將能在催化经济发展和城市发展方面扮演催化作用,並且提供基础设施方案与设施。

裕廊集团总裁方章文说:「这4家有稳固规模的新加坡公司的结合,將带来一个独特且具有竞爭力的价值定位,爭取亚洲及新兴市场城市化发展的机会。合並后的將具备参与整个城市化价值链、深化现有市场及开拓新市场的规模、能力和资源。」

他也强调,与淡马锡的合作將为这4家企业及它们的人员提供更多增长机会。


http://www.orientaldaily.com.my/index.php?option=com_k2&view=item&id=135986:4&Itemid=198

2014.09.05 - 东方网 - 棕油 - 零出口税利上游业 种植业短期仍看淡

http://www.orientaldaily.com.my/~oriental/index.php?option=com_k2&view=item&id=136109:&Itemid=198


(吉隆坡5日讯)隨著大马取消9和10月的原棕油出口税,分析员对此抱持正面的看法,因为这將允许上游业者出口它们的原棕油產品,从而降低高企的库存。

儘管如此,基于数项负面因素,分析员继续看淡种植领域的短期前景,所以下调了原棕油平均价格预测,以及调降了该领域的投资评级;不过,对于长期展望,分析员保持正面的看法。

大马政府昨天宣布將豁免9月和10月的原棕油出口税,以提振原棕油出口。

隨著豁免出口税,大马政府预测原棕油的出口量將增加60万公吨,这將协助原棕油库存在年杪之前降低至160万公吨。

大马研究分析员指出,在这之前,政府设定的9月份原棕油出口税为4.5%。

按照出口税务表,原棕油价格若在每公吨2250令吉以下,將豁免出口税。


有利上游生產商

该分析员称,对政府豁免9和10月出口税的举动持正面的看法,因为这將允许一些上游生產商出口它们的原棕油。

同时,他们也可以趁著零出口税的优势,出口更多的提炼產品。

「今年上半年,云顶种植(GENP,2291,主板种植股)出口其原棕油產品的其中32%。至于今年首7个月,大马的原棕油出口按年下跌6.7%。」

与此同时,该分析员补充说,市场预测大马今年8月的原棕油库存將达到195公吨。

大马棕油局將在9月10日(周三)公布8月份的棕油数据。分析员称,印度应该是原棕油的最大市场。

当前,印度针对原棕油和提炼棕油实施的进口税,分別是2.5%和10%。

然而,目前大部份印度买家比较喜欢购买提炼棕油多过原棕油,因为两者之间的税差不大。

除此之外,种植及原產业部已经准备向內阁提呈B7柴油从今年12月起推行的建议。

该部门指出,如果全国推行B7,约70万公吨的原棕油將被使用。

无论如何,大马研究分析员对以上消息抱持中和的態度,因为从B5提升至B7,预计每年只能额外吸收20万公吨的原棕油。

而且,汽车製造商的保修条款会否相应地做出调整,仍是一个未明朗的因素。

「B5已经在大马半岛全面推行,但是在东马的推行已展延至今年12月,因为面对价格和基建方面的问题。」

另一方面,艾芬投行分析员基于数个负面消息,將种植业的投资评级调低至「中和」。

这些负面消息,包括:

第一、美国大豆產量预计创新高;

第二、原棕油出口成长疲软;

第三、大马和印尼推行生物柴油的进展缓慢;

第四、发生厄尔尼诺的机率降低;

第五、中国进口商近期面临信贷吃紧。

该分析员將2014年原棕油平均价格预测,从每公吨2700-2400令吉,下调至每公吨2100-2300令吉;同时也將2015和2016年的预测,从原本的每公吨2850令吉,分別下修至2600令吉和2700令吉。


长期前景保持正面

无论如何,该分析员对种植业的长期前景保持正面,因为第一、全球主要蔬菜油的库存对使用比率依然相当吃紧;第二、全球人口持续成长;第三、缺乏土地。

不 过,隨著调低原棕油平均价格预测和评级,分析员將大安控股(TAANN,5012,主板工业股)和常成控股(JTIASA,4383,主板工业股)的目標 价调低,分別从原本的5.12令吉和2.05令吉,调低至4.63令吉和1.80令吉;不过,分別维持它们「买进」和「减持」投资评级。

今天闭市时,大安控股报3.90令吉,跌8仙或2.01%;常成控股则以2.20令吉掛收,全天起8仙或3.77%。


http://www.orientaldaily.com.my/~oriental/index.php?option=com_k2&view=item&id=136109:&Itemid=198



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大马取消9和10月的原棕油出口税,按照出口税务表,原棕油价格若在每公吨2250令吉以下,將豁免出口税。

负面消息,包括:

第一、美国大豆產量预计创新高;

第二、原棕油出口成长疲软;

第三、大马和印尼推行生物柴油的进展缓慢;

第四、发生厄尔尼诺的机率降低;

第五、中国进口商近期面临信贷吃紧。



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2014.09.05 - 中国报 -  棕油 - 豁免棕油出口税 种植股无动於衷反跌

http://www.chinapress.com.my/node/558028


 (吉隆坡5日讯)大马决定豁免9月和10月份原棕油出口税,以缓衝库存上升和棕油价格下跌局面,联合种植(UTDPLT,2089,主要板种植)独扬, 和其他如吉隆坡甲洞(KLK,2445,主要板种植)、峇都加湾(BKAWAN,1899,主要板种植)下跌之势形成对比。

 联合种植早盘以27.88令吉开市,一度涨40仙至28令吉,休市掛27.96令吉,起36仙,为十大上升股之一;闭市时,该股报27.80令吉,起20仙,成交量15万6800股。

 吉隆坡甲洞以22.60令吉开市,早盘一度挫1.14令吉至22.26令吉,休市收窄跌幅至1.06令吉,报22.34令吉,为十大下跌股之一。闭市时,吉隆坡甲洞报22.30令吉,跌1.10令吉,成交量29万4300股。

 原棕油税率从今年6月起已下调至4.5%,与原棕油价格跌势相符,此后税率每个月都在调整。


冀抑止跌势

 种植及原產业部部长拿督斯里道格拉斯昨日在出席马来西亚棕櫚油委员会(MPOC)领域领导论坛上指出,目前原棕油价格低于每公吨2250令吉门 槛,因此需採取行动阻止跌势。若没有採取进一步措施,估计价格將持续走跌至今年底,平均每公吨介于2200令吉至2280令吉,至于库存量则增至200万 到220万公吨。

 他希望免税措施可让棕油价呈现相对反应。

 至于免税制度估计將提升棕油出口至60万公吨,並降低年底库存量至160万公吨。截至7月底,棕油库存量为168万公吨。

9月5日波动大种植股项
股项
休市价(令吉)
起/落
闭市价(令吉)
起/落
成交量
联合种植(UTDPLT) 27.96 +36仙 27.80 +20仙 15万6800股
吉隆坡甲洞(KLK) 22.34 -1.06令吉 22.30 -1.10令吉 29万4300股
峇都加湾(BKAWAN) 19.54 - 19.60 +6仙 600股
INNO 种植(INNO) 1.86 - 1.72 -14仙 500股


http://www.chinapress.com.my/node/558028



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2014.09.06 - 南洋网  - 棕油 - 豁免2个月出口税 原棕油出口料增60万吨

http://www.nanyang.com/node/647220?tid=462


(吉隆坡5日讯)分析员正面看待大马政府豁免9月及10月的原棕油出口税,且相信这有助推动上游业者出口。

大马研究认为,若上游业者的炼油厂储存箱已满,可出口原棕油,而且有可能会通过交易商出口。

此外,炼油商也可趁这次机会出口更多原棕油。

种植及原产业部长拿督斯里道格拉斯昨晚宣布,为了阻止原棕油价格进一步下跌,政府决定通过提供出口税豁免,来推动原棕油出口。

这项豁免的期限是今年的9月及10月,希望在两个月内将我国原棕油出口提升60万吨。


业者或减产

艾芬投行预计原棕油价格将会复苏,因低于每公吨2000令吉,将导致种植活动减少,包括翻种和新种的棕油树。

“由于今明年主要蔬菜油的供应紧缩,加上大马和印尼采用生物柴油进展顺利,我们预计原棕油价格在2015和2016年走强。”

不过,分析员依然把2015和2016年的平均销售价预测分别降低至每公吨2600和2700令吉,因为从目前情况来看,之前预测的2850令吉偏高。

随着调低价格预测,分析员也把种植领域的投资评级从“增持”,下调至“中和”。

对于政府推B7燃油(7%生物燃油),大马研究感到中和。

我国从B5燃油(5%生物燃油)改至B7燃油(7%生物燃油)计划,仅会每年增加吸收20万吨的棕油。


长期前景乐观

分析员认为,虽然种植领域短期走势疲弱,但长期前景仍正面。

“我们看好长期前景,因全球蔬菜油供应紧缩、人口增加,及新兴和发展中国家人均使用率低。”

艾芬投行的首选股是IJM种植(IJMPLNT,2216,主板种植股)、吉隆甲洞(KLK,2445,主板种植股)和森那美(SIME,4197,主板贸服股)。

同时,把大安(TAANN,5012,主板工业产品股)的目标价格从5.12令吉,调低至4.63令吉;而常成控股(JTIASA,4383,主板贸服股)则从2.05令吉,下调至1.80令吉。


http://www.nanyang.com/node/647220?tid=462


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