依斯干达特区吸资魅力大散发，房地产更是蓬勃，尤其是超高的公寓，在市区和滨海区举目皆是。
但本土新山人还是偏爱有地房屋，如此一来，高楼公寓谁来买？谁来租？谁来住？
依区内普遍瞄准狮城客与外国人买家的高级公寓，是否真的如发展商所愿，狮城人会因此移居大马，形成一股新的现象？
依区公寓 靠外银兴旺
依斯干达特区的房产主力放在有地住宅，但“向上发展”的高楼公寓新项目亦是一股大兴土木的趋势。
大量的新建公寓单位，唯有等待外国买家来消化。
土地有限的现实，往上居住似乎是各大城市都逃避不了的命运。
只是，新山人还是钟情有地房产，尤其公寓尺价并不比有地房产低太多，可以说对公寓的接受度还是偏低。
资深房产中介师刘道森指出，土生土长的新山人不太接受住高楼，因为有地的房产还有很多选择。
他说，过百万令吉的高级公寓项目，主要瞄准外国人前来购买。
“能接受居住在公寓的人士，包括曾在新加坡工作居住过公寓者，还有就是来自外地如雪隆或槟城的年轻一代。”
Rahim & Co执行董事吕茳禾坦承，依区房产降温是不争的事实，不过“公寓过剩”的话题，他认为这是部分人士欠缺深入探讨的主观意见。
“目前说公寓过剩，我觉得还是言之过早。”
吕茳禾说，年轻人对公寓的接受度比较高，加上公寓拥有许多设施，如游泳池、健身房、保安设施，相比有地围篱保安房产，公寓会便宜一些。
“依区发展的公寓项目符合现代家庭的需求，例如一间800平方尺的公寓，售价约40万令吉左右，是提供现代小家庭买不起有地房产的另一项选择。”
大马自己冷落自己
新加坡客源投资步伐紧跟发展商而赚钱，反观本地人却“自己冷落自己”慢在起跑点。
一位发展商指出，早几年依斯干达特区产业发展兴旺，新加坡投资者积极主动到特区寻找有潜能的房产投资。
他说，新加坡投资者明白房地产增值的步伐远超其他投资选择，而且风险相应的低，所以在收集市场最新消息上，他们并不依赖发展商到新加坡设展促销项目。
“新加坡投资者积极，知道特区那里有新房产推出，就会亲自去到有关销售厅询问，他们可花上2小时打听任何有关房产详情，投资眼光与步伐和发展商几乎走在同一时间。”
他认为，大马人相对比较保守或慢热，这或许是因为我国房地产不像新加坡那样，经历过长期走高，而且涨幅惊人的年代所致。
忽略人口速增趋势
一位发展商受询时就批评说，许多本地人看到新房产项目推出，即负面猜测房产市场一定会过剩。
“但他们没有留意到特区人口增长趋势已经出现，包括越来越多东马人来特区发展，非正式数据至少有3万人，国际机场目前每日5趟来返东马的航班就是最好的证明。”
他说，根据报道，特区已批准110栋公寓项目，惟这些工程必须耗时13年才全部完成。
也就是说，平均每年有3000间单位推出市场：“这数目其实不算大，因为当越来越多人口入住特区时，房产需求一样强劲。”
他以澳洲和我国做比较，我国3000万人口，房产数量为470万个单位，澳洲2350万人口，房产却有930万个单位。
“澳洲人口比我国少、地大、地皮价格昂贵、房产也比我国多，但是屋价却不见得比我国便宜。”
他说，原因是澳洲人懂得投资，包括选择投资低风险的房产来为财富增值。
尽管如此，他看好特区房产增值空间和潜能还很大，并预计到了2018年，特区市区房产每平方公尺可以增值到1500令吉。
传凯德展延金海湾计划
9月时，市场传言新加坡凯德集团（Capitaland）就因为看到依斯干达特区的公寓供应过剩，展延在金海湾（Danga Bay）的计划半年。
该公司的这项联营计划，占地约71.4英亩，建在金海湾A2人造岛，发展期10至12年。
但消息指该公司担心新供应大量涌现，唯有缩小计划规模。
去年3月，凯德集团（持51%）偕淡马锡控股（持股9%），与丹斯里林刚河掌舵的依斯干达特区海滨私人公司（IWSB）宣布在金海湾联营公寓项目。
林刚河当时受询表示，只是股东身分，并非主导而拒绝评论；而《联合早报》则引述凯德集团发言人指正等待相关批准，同样没有正面回应是否展延计划。
原定计划包含6000个公寓单位和有地房产，并建设购物商场、服务式公寓、办公楼等，发展总值预估是3.24亿新元（约8.11亿令吉）。
而首期兴建900个公寓单位，原定在今年推介，但至今仍未有消息。
IOI售价波动不大
IOI产业执行主席丹斯里李深静早前坦承，依斯干达特区公寓新供应过剩，但他表示，至今价格并没有太大变动。
“反而，一旦市场消化供应后，当地公寓价会再涨。”
他表示，会密切关注公寓供求走势，所以在柔佛所推的项目主攻有地房产或是可负担房屋。
UEM阳光看好潜力
UEM阳光产业截至8月底销售额5亿6000万令吉，当中就有60%是来自努沙再也项目。依区是否竞争太激烈？是否担心而转向？
该公司董事经理兼总执行长拿督依沙丁依德利斯受访时表示，公司产品有别于其他同业，因此并不担心竞争的问题。
“我反而相信，依斯干达特区的发展可保持动力，继经济活动增加，将进一步推动UEM阳光在努沙再也的发展。”
该公司在依区有庞大地库，因看好发展和潜能，UEM阳光不愿脱售地库，反更倾向与别人联营开发。
他说，目前在检讨依区地库及规划，相信明年首季就有定案，再宣布推出新楼盘。
同一时间，为了分散风险，将产品多元化和分散投资地点，计划交换地库往其他地区发展。
趁机吸引移民
关于公寓或售价过百万的高级公寓将面临供过于求问题，是否言之过早或太武断？业界对这点也有不同的看法。
有的认定是过剩，尤其未来2至3年，目前兴建中的房产都建竣时会更明显，但也有者认为所谓的过剩只是受降温现象影响的片面看法。
根据本报向多家发展商抽样调查了解，从他们的销售数据显示，在新加坡工作的外籍专才，都是依区发展商锁定的客户。
一位发展商指出，来自欧洲、澳洲、台湾、印度、缅甸和中国并在新加坡工作的专才，较倾向在新山置产居住、每日到新加坡工作。拥有四通八达路线优势的新房产项目，即使不在黄金地段或沿海地段，一样受投资者欢迎。
因此，不难发现，在依斯干达特区新贵房地产发展商，不拼黄金地段，反而大打新加坡客源，尤其是在新加坡工作的外国人。
只要地点适中，一出居住区就贯穿四通八达的道路便利至新山关卡（CIQ），原本居住在新加坡的外国工作者愿意搬到特区，过着每日往返新山和新加坡的生活。
当中，毗邻南北大道和东部疏散大道（EDL）交界处，或是第二通道等地区，虽然不属市中心的黄金地段，但对吸引往返马新两地的买家来说，却是绝对占尽地利的优势。
狮城客置产非自住 无法强化特区人口
发展商发现，新加坡客源积极在特区投资，但问题是他们买下的房产并非自住，无法强化特区需要的核心动力，即“人口”。
反观，新加坡工作的外国人，买屋同时响应特区崇尚的“香港+深圳模式”。
狮城外国人更多的是打算在特区买屋自居，以规划家庭作为投资目标。在以家为中心的投资理念下，一些发展商就抓准这商机，兴建适合他们的房产款式。
他说，这些购屋者真正响应“香港+深圳模式”，他们要住在特区每天到新加坡上班，不是买了房产空着等待房产增值转售。
他们也相信，一旦隆新快铁计划于2018年完成，到时来往马新的交通会更加方便。
狮城人另一个家
吕茳禾认为，高级公寓锁定新加坡买家，今后在依区拥有房产的新加坡人定居在此不无可能。
他说，新加坡政府鼓励国人提高生育率，希望在2030年，人口从目前的530万增加至690万，以保持该国的竞争力。
“新加坡土地小，房产供应不足，未来增加的30%人口要住在哪里？因此，最靠近新加坡的依斯干达特区，将会成为新加坡人第一个考虑移居的地方。”
吕茳禾分析，新加坡人在依区置产与在吉隆坡、槟城或马六甲购买房产有很大的分别。
“如果新加坡人在马六甲、吉隆坡或槟城买房子，不太可能每个周末都北上，但要是在依区，即使平时不住，也可当作周末越堤度假的落脚处。”
他深信，这就是依区房产能够吸引新加坡买家的优势。
吕茳禾补充，尽管现在让新加坡人移居大马时间还算太早，日后连接两国的捷运系统完成后，增加往返马新的便利，届时整个依区就会更不一样。
倾向投机赚快钱
部分依区发展商大胆预测，若新加坡人前来购买高级公寓，日后将会形成新加坡人过来新山定居的趋势。但刘道森认为，新加坡居民来马买房定居的几率不大。
“富有的新加坡人不会选择来马定居，欧美国家才是他们的首选。”
他分析，100万令吉折合新币大约40万元，在新加坡有能力购买40万元公寓的人，还没达到“有钱人”的阶级。
他指目前在依区置业者，大部分以投机者居多，预计拿到房子后，两三年后就会脱手，期望趁机赚一笔。
提到外国购屋者的倾向，张姓发展商受访时说，投资房产纯为赚钱只是部分原因。
“相当多的父母买屋给在特区国际分校深造的孩子，以便孩子毕业后即有新房子住，并可以专心在特区职场与人竞争。”
另外，也有夫妻买屋规划往后退休生活，因为特区医疗费用比新加坡便宜，特区生活费也比新加坡来得便宜。
狮城客买气放缓
国际房地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）之前的报告指出，新加坡在上半年超越中国，成为亚洲最大跨境房地产投资者。
新加坡和香港的投资者积极在全球投资，表现抢眼，在亚洲跨境投资总额分别是29%和25%，中国的比重为23%。但有指新加坡人在依区的投资，已见到放缓趋势。
吕茳禾就提到，近期新山关卡过路费暴涨也影响买气，但他相信这只是过渡期，两国人民需要时间适应。
至于明年落实的消费税，他认定会是另一波冲击：“我们以香港、新加坡等国家过去一开始实施消费税的期间作为参考，房屋市场估计要半年或9个月才得以恢复活力。”
一位匿名业者认为，目前的确有些投资者基于3大因素而观望。
投资者观望3因素：
1.政策朝令夕改
例如外国人购房最低门槛为100万令吉，但有些州政府却又有不同条规，令人混淆。
2.隆新快铁未定案
虽然谈了很久，但至今停靠站位置至今仍未有定案，投资者不想买错地方，所以先按兵不动。
3.市场担忧过剩
市场常传出产业过剩的风声，令一些投资先静观其变。
隆谷中城反射趋势
一位要求匿名的发展商受访时建议，投资者可参照以吉隆坡谷中城为中心点的发展模式，并预测特区旗舰A区未来的房产潜能可能高达一倍回酬。
他说，谷中城位于吉隆坡连接雪州八打灵再也的联邦大道旁，算是比较市郊，早年一直不被看好。但在过去的5年，随着谷中城其他综合项目完善后连带效应，附近房产都涨了不少，尤其是新供应的定价更是令人咋舌。
他举例：“4公里范围内新房产项目，价格从每平方公尺的500令吉增至1000令吉，高达一倍。”
同样发展模式发生在特区旗舰A区，位于南北大道旁，附近更有第二谷中城项目如火如荼动工中。
他预计发生在吉隆坡谷中城为中心点的发展势头，会一样的出现在新山，即第二谷中城项目周围房产将间接受惠。
售价太高难出租
资深房产中介师刘道森形容，依斯干达特区的公寓项目发展过于迅速。
“尽管公寓类房产在一个土地日益减少的大城市不可或缺，但以依区的发展来看，公寓项目发展得太快，数量亦超出需求，我认为还需10年才会趋向成熟。”
他指出，新山人还是优先考虑有地房产，预计未来3年，市场将出现公寓过剩的局面。价值百万令吉的高级公寓，每个月必须供款至少5000令吉或更多。
刘道森说，如此一来，有能力购买百万公寓的人士，月薪必须介于1万5000令吉以上。他受访时反问：本地打工族的月薪，有多少人每月收入超过1万5000令吉？
从租金角度来看，他指出，一间月供5000令吉以上的高级公寓，租金必须高于月供价才有赚头，但这个“天价”，甚少家庭租得起。
“租不出的结果就是放空，因此预计3年后依区公寓，会有过剩的现象。”
承租力决定成败
依斯干达特区内发展的高级公寓新供应多，售价高，业者担心承租力或许不及想像中的好。马来西亚产业代理协会副会长林文彬受访时说，目前在依区发展的高级公寓项目，有的售价已追上吉隆坡高级公寓的价格。
“据我所知，新山目前最贵的高级公寓，每方尺要价1600令吉。”
他续说：“但吉隆坡的市场与新山不一样，吉隆坡是个国际大都市，有许多来自国外的高薪人士定居。”
因此，在隆市的高级公寓容易出租，也能租得好价钱，反观新山却没有这样的市场。
“若租不出，未来将演变成空楼处处的局面。”
报道： 黄金靓、王秉彬
但本土新山人还是偏爱有地房屋，如此一来，高楼公寓谁来买？谁来租？谁来住？
依区内普遍瞄准狮城客与外国人买家的高级公寓，是否真的如发展商所愿，狮城人会因此移居大马，形成一股新的现象？
依区公寓 靠外银兴旺
依斯干达特区的房产主力放在有地住宅，但“向上发展”的高楼公寓新项目亦是一股大兴土木的趋势。
大量的新建公寓单位，唯有等待外国买家来消化。
土地有限的现实，往上居住似乎是各大城市都逃避不了的命运。
只是，新山人还是钟情有地房产，尤其公寓尺价并不比有地房产低太多，可以说对公寓的接受度还是偏低。
资深房产中介师刘道森指出，土生土长的新山人不太接受住高楼，因为有地的房产还有很多选择。
他说，过百万令吉的高级公寓项目，主要瞄准外国人前来购买。
“能接受居住在公寓的人士，包括曾在新加坡工作居住过公寓者，还有就是来自外地如雪隆或槟城的年轻一代。”
Rahim & Co执行董事吕茳禾坦承，依区房产降温是不争的事实，不过“公寓过剩”的话题，他认为这是部分人士欠缺深入探讨的主观意见。
“目前说公寓过剩，我觉得还是言之过早。”
吕茳禾说，年轻人对公寓的接受度比较高，加上公寓拥有许多设施，如游泳池、健身房、保安设施，相比有地围篱保安房产，公寓会便宜一些。
“依区发展的公寓项目符合现代家庭的需求，例如一间800平方尺的公寓，售价约40万令吉左右，是提供现代小家庭买不起有地房产的另一项选择。”
大马自己冷落自己
新加坡客源投资步伐紧跟发展商而赚钱，反观本地人却“自己冷落自己”慢在起跑点。
一位发展商指出，早几年依斯干达特区产业发展兴旺，新加坡投资者积极主动到特区寻找有潜能的房产投资。
他说，新加坡投资者明白房地产增值的步伐远超其他投资选择，而且风险相应的低，所以在收集市场最新消息上，他们并不依赖发展商到新加坡设展促销项目。
“新加坡投资者积极，知道特区那里有新房产推出，就会亲自去到有关销售厅询问，他们可花上2小时打听任何有关房产详情，投资眼光与步伐和发展商几乎走在同一时间。”
他认为，大马人相对比较保守或慢热，这或许是因为我国房地产不像新加坡那样，经历过长期走高，而且涨幅惊人的年代所致。
忽略人口速增趋势
一位发展商受询时就批评说，许多本地人看到新房产项目推出，即负面猜测房产市场一定会过剩。
“但他们没有留意到特区人口增长趋势已经出现，包括越来越多东马人来特区发展，非正式数据至少有3万人，国际机场目前每日5趟来返东马的航班就是最好的证明。”
他说，根据报道，特区已批准110栋公寓项目，惟这些工程必须耗时13年才全部完成。
也就是说，平均每年有3000间单位推出市场：“这数目其实不算大，因为当越来越多人口入住特区时，房产需求一样强劲。”
他以澳洲和我国做比较，我国3000万人口，房产数量为470万个单位，澳洲2350万人口，房产却有930万个单位。
“澳洲人口比我国少、地大、地皮价格昂贵、房产也比我国多，但是屋价却不见得比我国便宜。”
他说，原因是澳洲人懂得投资，包括选择投资低风险的房产来为财富增值。
尽管如此，他看好特区房产增值空间和潜能还很大，并预计到了2018年，特区市区房产每平方公尺可以增值到1500令吉。
传凯德展延金海湾计划
9月时，市场传言新加坡凯德集团（Capitaland）就因为看到依斯干达特区的公寓供应过剩，展延在金海湾（Danga Bay）的计划半年。
该公司的这项联营计划，占地约71.4英亩，建在金海湾A2人造岛，发展期10至12年。
但消息指该公司担心新供应大量涌现，唯有缩小计划规模。
去年3月，凯德集团（持51%）偕淡马锡控股（持股9%），与丹斯里林刚河掌舵的依斯干达特区海滨私人公司（IWSB）宣布在金海湾联营公寓项目。
林刚河当时受询表示，只是股东身分，并非主导而拒绝评论；而《联合早报》则引述凯德集团发言人指正等待相关批准，同样没有正面回应是否展延计划。
原定计划包含6000个公寓单位和有地房产，并建设购物商场、服务式公寓、办公楼等，发展总值预估是3.24亿新元（约8.11亿令吉）。
而首期兴建900个公寓单位，原定在今年推介，但至今仍未有消息。
IOI售价波动不大
IOI产业执行主席丹斯里李深静早前坦承，依斯干达特区公寓新供应过剩，但他表示，至今价格并没有太大变动。
“反而，一旦市场消化供应后，当地公寓价会再涨。”
他表示，会密切关注公寓供求走势，所以在柔佛所推的项目主攻有地房产或是可负担房屋。
UEM阳光看好潜力
UEM阳光产业截至8月底销售额5亿6000万令吉，当中就有60%是来自努沙再也项目。依区是否竞争太激烈？是否担心而转向？
该公司董事经理兼总执行长拿督依沙丁依德利斯受访时表示，公司产品有别于其他同业，因此并不担心竞争的问题。
“我反而相信，依斯干达特区的发展可保持动力，继经济活动增加，将进一步推动UEM阳光在努沙再也的发展。”
该公司在依区有庞大地库，因看好发展和潜能，UEM阳光不愿脱售地库，反更倾向与别人联营开发。
他说，目前在检讨依区地库及规划，相信明年首季就有定案，再宣布推出新楼盘。
同一时间，为了分散风险，将产品多元化和分散投资地点，计划交换地库往其他地区发展。
趁机吸引移民
关于公寓或售价过百万的高级公寓将面临供过于求问题，是否言之过早或太武断？业界对这点也有不同的看法。
有的认定是过剩，尤其未来2至3年，目前兴建中的房产都建竣时会更明显，但也有者认为所谓的过剩只是受降温现象影响的片面看法。
根据本报向多家发展商抽样调查了解，从他们的销售数据显示，在新加坡工作的外籍专才，都是依区发展商锁定的客户。
一位发展商指出，来自欧洲、澳洲、台湾、印度、缅甸和中国并在新加坡工作的专才，较倾向在新山置产居住、每日到新加坡工作。拥有四通八达路线优势的新房产项目，即使不在黄金地段或沿海地段，一样受投资者欢迎。
因此，不难发现，在依斯干达特区新贵房地产发展商，不拼黄金地段，反而大打新加坡客源，尤其是在新加坡工作的外国人。
只要地点适中，一出居住区就贯穿四通八达的道路便利至新山关卡（CIQ），原本居住在新加坡的外国工作者愿意搬到特区，过着每日往返新山和新加坡的生活。
当中，毗邻南北大道和东部疏散大道（EDL）交界处，或是第二通道等地区，虽然不属市中心的黄金地段，但对吸引往返马新两地的买家来说，却是绝对占尽地利的优势。
狮城客置产非自住 无法强化特区人口
发展商发现，新加坡客源积极在特区投资，但问题是他们买下的房产并非自住，无法强化特区需要的核心动力，即“人口”。
反观，新加坡工作的外国人，买屋同时响应特区崇尚的“香港+深圳模式”。
狮城外国人更多的是打算在特区买屋自居，以规划家庭作为投资目标。在以家为中心的投资理念下，一些发展商就抓准这商机，兴建适合他们的房产款式。
他说，这些购屋者真正响应“香港+深圳模式”，他们要住在特区每天到新加坡上班，不是买了房产空着等待房产增值转售。
他们也相信，一旦隆新快铁计划于2018年完成，到时来往马新的交通会更加方便。
狮城人另一个家
吕茳禾认为，高级公寓锁定新加坡买家，今后在依区拥有房产的新加坡人定居在此不无可能。
他说，新加坡政府鼓励国人提高生育率，希望在2030年，人口从目前的530万增加至690万，以保持该国的竞争力。
“新加坡土地小，房产供应不足，未来增加的30%人口要住在哪里？因此，最靠近新加坡的依斯干达特区，将会成为新加坡人第一个考虑移居的地方。”
吕茳禾分析，新加坡人在依区置产与在吉隆坡、槟城或马六甲购买房产有很大的分别。
“如果新加坡人在马六甲、吉隆坡或槟城买房子，不太可能每个周末都北上，但要是在依区，即使平时不住，也可当作周末越堤度假的落脚处。”
他深信，这就是依区房产能够吸引新加坡买家的优势。
吕茳禾补充，尽管现在让新加坡人移居大马时间还算太早，日后连接两国的捷运系统完成后，增加往返马新的便利，届时整个依区就会更不一样。
倾向投机赚快钱
部分依区发展商大胆预测，若新加坡人前来购买高级公寓，日后将会形成新加坡人过来新山定居的趋势。但刘道森认为，新加坡居民来马买房定居的几率不大。
“富有的新加坡人不会选择来马定居，欧美国家才是他们的首选。”
他分析，100万令吉折合新币大约40万元，在新加坡有能力购买40万元公寓的人，还没达到“有钱人”的阶级。
他指目前在依区置业者，大部分以投机者居多，预计拿到房子后，两三年后就会脱手，期望趁机赚一笔。
提到外国购屋者的倾向，张姓发展商受访时说，投资房产纯为赚钱只是部分原因。
“相当多的父母买屋给在特区国际分校深造的孩子，以便孩子毕业后即有新房子住，并可以专心在特区职场与人竞争。”
另外，也有夫妻买屋规划往后退休生活，因为特区医疗费用比新加坡便宜，特区生活费也比新加坡来得便宜。
狮城客买气放缓
国际房地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）之前的报告指出，新加坡在上半年超越中国，成为亚洲最大跨境房地产投资者。
新加坡和香港的投资者积极在全球投资，表现抢眼，在亚洲跨境投资总额分别是29%和25%，中国的比重为23%。但有指新加坡人在依区的投资，已见到放缓趋势。
吕茳禾就提到，近期新山关卡过路费暴涨也影响买气，但他相信这只是过渡期，两国人民需要时间适应。
至于明年落实的消费税，他认定会是另一波冲击：“我们以香港、新加坡等国家过去一开始实施消费税的期间作为参考，房屋市场估计要半年或9个月才得以恢复活力。”
一位匿名业者认为，目前的确有些投资者基于3大因素而观望。
投资者观望3因素：
1.政策朝令夕改
例如外国人购房最低门槛为100万令吉，但有些州政府却又有不同条规，令人混淆。
2.隆新快铁未定案
虽然谈了很久，但至今停靠站位置至今仍未有定案，投资者不想买错地方，所以先按兵不动。
3.市场担忧过剩
市场常传出产业过剩的风声，令一些投资先静观其变。
隆谷中城反射趋势
一位要求匿名的发展商受访时建议，投资者可参照以吉隆坡谷中城为中心点的发展模式，并预测特区旗舰A区未来的房产潜能可能高达一倍回酬。
他说，谷中城位于吉隆坡连接雪州八打灵再也的联邦大道旁，算是比较市郊，早年一直不被看好。但在过去的5年，随着谷中城其他综合项目完善后连带效应，附近房产都涨了不少，尤其是新供应的定价更是令人咋舌。
他举例：“4公里范围内新房产项目，价格从每平方公尺的500令吉增至1000令吉，高达一倍。”
同样发展模式发生在特区旗舰A区，位于南北大道旁，附近更有第二谷中城项目如火如荼动工中。
他预计发生在吉隆坡谷中城为中心点的发展势头，会一样的出现在新山，即第二谷中城项目周围房产将间接受惠。
售价太高难出租
资深房产中介师刘道森形容，依斯干达特区的公寓项目发展过于迅速。
“尽管公寓类房产在一个土地日益减少的大城市不可或缺，但以依区的发展来看，公寓项目发展得太快，数量亦超出需求，我认为还需10年才会趋向成熟。”
他指出，新山人还是优先考虑有地房产，预计未来3年，市场将出现公寓过剩的局面。价值百万令吉的高级公寓，每个月必须供款至少5000令吉或更多。
刘道森说，如此一来，有能力购买百万公寓的人士，月薪必须介于1万5000令吉以上。他受访时反问：本地打工族的月薪，有多少人每月收入超过1万5000令吉？
从租金角度来看，他指出，一间月供5000令吉以上的高级公寓，租金必须高于月供价才有赚头，但这个“天价”，甚少家庭租得起。
“租不出的结果就是放空，因此预计3年后依区公寓，会有过剩的现象。”
承租力决定成败
依斯干达特区内发展的高级公寓新供应多，售价高，业者担心承租力或许不及想像中的好。马来西亚产业代理协会副会长林文彬受访时说，目前在依区发展的高级公寓项目，有的售价已追上吉隆坡高级公寓的价格。
“据我所知，新山目前最贵的高级公寓，每方尺要价1600令吉。”
他续说：“但吉隆坡的市场与新山不一样，吉隆坡是个国际大都市，有许多来自国外的高薪人士定居。”
因此，在隆市的高级公寓容易出租，也能租得好价钱，反观新山却没有这样的市场。
“若租不出，未来将演变成空楼处处的局面。”
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