3年前，华阳（HUAYANG，5062，主板产业股）仅是一尾在大池塘中的小鱼，没有获得太多投资者和券商的注意。
3年后的今天，华阳已茁壮成长，在产业发展领域停滞不前之际，公司的业绩和股价却频频报捷，俨然已蜕变成大池塘中，令人无法忽视的大鱼。
本期，《南洋商报》为读者走访华阳和分析员，解剖华阳的过去、现在和未来。
华阳市值3年翻2倍
2012年，华阳（HUAYANG，5062，主板产业股）市值不到2亿令吉，相比起当时的竞争对手，实在微不足道。
然而，不到3年时间，华阳的市值已翻两倍增长，虽然还谈不上是产业领域里的巨擘，不过已经不是吴下阿蒙了，它是怎样做到的呢？
产业发展领域自政府去年宣布推出严厉打房措施，银行也随之提高房贷门槛后，加上消费税执行在即，导致近期房地产市场傲气尽退，以疲惫的步伐缓慢增长。
同时，为协助国民购屋，尤其是经济能力不高的年轻人，政府和发展商都把发展焦点，转向可负担房屋。
华阳总执行长何文渊通过电邮回复《南洋商报》称：“虽然整体产业市场需求放缓，但可负担房屋的需求不降反增。我有信心可在本财年内，录得5亿令吉至6亿令吉的销售额。”
截至今年3月杪全年财年，华阳营业额报5.1亿令吉，按年增25%；净利则有8217万令吉，年扬16.6%。
至于截至9月杪现财年次季，华阳营业额上扬了37.8%，至1亿3949万1000令吉；净利按年劲扬1.11倍，报2598万2000令吉。
合计两季，公司净利按年暴增1.03倍，达到4992万4000令吉；营业额则为2亿7596万1000令吉，年增幅为51.84%。
亮眼的上半年业绩，显示公司并不受市况影响，且一步步迈向5亿令吉至6亿令吉的销售额目标。
严控成本保30%赚幅
何文渊指出，业绩表现强劲，除了是因为产品符合市场需求，也是因为严控成本，以维持一定赚幅。
截至现财年次季，华阳净赚幅为19%，相较于上财年同期的12%理想。
“我们一直都把总赚幅定在30%以上，而且一直都办得到，主因是严控土地成本在发展总值（GDV）的20%以下。”
另外，华阳也通过外包建筑、原料和行政管理来提高营运效率，同时，借此掌握整体成本，最大化赚幅。
华阳计划在现财年内，推出发展总值11亿令吉的产业计划，目前进度良好，也没有因为市场普遍低迷，而延缓推出任何发展计划。
“我们所有产业发展计划，都经过精密计划和部署，而且都瞄准了可负担房屋市场的需求条件。我对未来产业计划认购率很有信心。”
需求回扬 消费税冲击小
政府将于明年4月1日开跑消费税，且50万令吉以下房屋无法获得零税率，料会直接冲击发展商盈利。
为此，何文渊仅简单回复指，华阳自政府在2012年建议执行消费税时，就有一套应对计划。
“我相信，我们已为消费税做好足够的准备。”
他表示，不会为消费税来临而更改任何新产业的推出计划。
“我们专注提供可负担且高品质的房屋，我们也会继续抱着这个理念发展下去。”
华阳曾预料，消费税执行后，房屋销售料会进一步放缓。不过，需求量料会在3至6个月内回扬，特别是可负担房屋。
对于早已为消费税做好准备的何文渊来说，他固然相信生活成本会提高，从而影响建材和原料价格波动，但却不过分担心。
“为了更好控制成本，我们已经和长期合作的供应商锁定价格。重点是，这些供应商也已把消费税计算在内，所以未来不会再度调动。”
他续称：“这也意味着，就算消费税执行，我们产品成本和价格也不会有波动。”
不多元化 专注成功秘诀
随着产业发展领域转吹“可负担房屋风”，业者纷纷增加可负担房屋发展计划，甚至把未来发展中心转至于此。
华阳可谓是可负担房屋发展商的先驱，身为第二代接班人的何文渊在接棒后，也没有大事改变业务方向，反而更积极加强品牌印象，巩固其可负担房屋发展商的地位。
“我们从不与其他业者做比较，因为每家公司都有独特的优点，以及核心价值和理念。”
他续称：“与其和其他业者比较，我们宁可把所有专注力放在自己的业务发展上，持续为市场提供高品质且可负担的房屋。同时，也为股东带来更多利益。”
他说，专注是华阳的强项，也是让华阳熬出头的主因。所以，放眼未来，何文渊没有任何多元化业务的打算。
“我们相信专注很重要，这也是让华阳多年屹立不倒的原因。我们会继续的专注于所擅长的事务上。”
槟岛亚庇 瞄准新市场
何文渊表示，土地的品质和数量，是发展商成败的关键。
“发展商成功与否，与手上持有的土地资产息息相关。土地是未来业绩增长的推手。”
目前，该公司手上有543英亩未发展土地，可供未来4至6年发展，发展总值料达35亿令吉，潜在盈利贡献最少5亿令吉，说明了未来业绩增长有一定保障。
最近，华阳也成功收购了4块总值2500万令吉土地。该土地距离怡保市中心仅有3.5公里，占有地理位置的优势。
何文渊也透露，虽然手上地库尚算充裕，但将持续寻找更多补给土地，以维持业绩增幅。
“我们一直在物色更多有发展潜能的土地，并着重在巴生谷、柔佛和霹雳州一带地皮。”
此外，华阳也在寻找进军槟岛和沙巴亚庇的机会。
“我们正与数个单位商谈中，一旦有结果，就会公开好消息。”
负债偏高 削弱购地能力
截至2015财年上半年，华阳负债率占0.44倍，虽然在领域平均属于舒适水平，但达证券行分析员谭倩雯告诉《南洋商报》，她认为该水平还是偏高。
“在上一次分析员汇报会中，管理层也表示，只要负债率维持在0.6倍以下，都是属于舒适水平，但我认为，比较起其他竞争对手，这个水平还是偏高。”
负债水平偏高，除了意味着风险相对高以外，未来借贷空间也较小，或因而削减购地和发展的能力。
无论如何，何文渊指出，除了通过借贷，手上还有2亿5000万令吉的回债资金尚未动用，可作为未来土地收购的资金来源。
华阳在今年4月杪，宣布发行上述回债，并由大众银行（PBBANK，1295，主板金融股）全数认购，成为单一投资者。回债所筹得的资金，将用于收购符合回教教义的发展土地。
尽管手上尚有资金购地，但何文渊表示，也不会排除通过联营方式发展产业计划。
“我们不一定要独立进行，会开放于任何合作方法。不过，无论是合作或独资，我们的投资前审查程序都不变。”
他解释，在进行新产业发展计划前，都会进行初步考察，以确定该地区和建议发展计划，皆符合公司经营理念。
定位鲜明 可负担房屋需求高
另外一名分析员告诉本报，本地产业发展趋势将以可负担房屋为主流，而华阳的“可负担房屋发展商”定位鲜明，而且立足市场已35年，拥有无价的商誉和地位。
“对于政府最近宣布的房地产相关政策，都不会为华阳造成任何显著影响，因为公司的目标客户群是本地买家，而且大多都都是买来自住的首次购屋者。”
为打击炒风，而且协助本地年轻人拥有房产，政府自去年起推出打房政策，并开跑“我的第一间房屋方案”（My First Home Scheme），通过公私合作方法，增加可负担房屋数量，满足市场需求。
“虽然房产领域增长放缓，但可负担房屋需求却没减退。目前，可负担房屋发展商如华阳，将成为最大赢家。”
分析员补充，目前，银行房贷申请的拒绝率高达40%至50%，相较起一年前的10%至20%，意味着普遍拥屋能力下滑。
不过，何文渊针对上述情况指出，旗下房产计划认购率令人鼓舞，说明了可负担房屋需求没有受影响。
“政府在2015年财政预算案中宣布，着重协助中低收入群，特别是首次购屋者，这恰好是华阳的核心业务价值。”
严控成本 8亿营收有难度
何文渊设下目标，在未来3至5年内，成为鹤立鸡群的可负担房屋发展商。
“这是我们当前的任务。更长远一点的目标，是希望可在2018财年时，录得8亿令吉营业额目标。”
不过，分析员谭倩雯就以该公司手上有35亿令吉发展总值计划推算，若要在3年内达成8亿令吉营业额目标，并非易事。
“由于华阳主要发展可负担房屋，所以地皮成本必须抓得很紧，约控制在总成本的20%左右，这也无形中限制了地点的选择和购地能力。”
她补充，这也是公司较少宣布购地消息，或者无法购入太多黄金地段土地的原因。
“若未来3年内，华阳没有买进更多地皮，单靠目前35亿令吉发展总值产业计划，要达到2018财年目标其实有点难。”
虽然华阳刚添购怡保土地，但基于土地并非黄金地段，估计销售速度不如其他一线城市快。
“华阳必须购买更多土地，提高发展总值才能顺利达标。”
她续称：“当然，撇开营业额目标不谈，华阳现有7亿1790万令吉未入账收入，短期内业绩表现还是有保障的，估计表现也不会让人失望。”
业绩亮眼 股价上扬空间大
华阳股价自2011年稳定上扬，并成功在2012年中突破且稳企在1令吉水平以上。迈入2013年5月，华阳股价跳跃式突破2令吉，受惠于亮眼的业绩。
过去一年，虽然股价一度回落至1.75令吉水平，但在今年6月份开始回扬，再度稳企2令吉以上水平。
问及对过去股价增长表现，何文渊认为，这除了反映出业绩实力和未来发展潜能，也显示了投资者对华阳的信任度提高。
此外，券商也给予高于现价位的目标价，即2.60令吉至3令吉之间。
谭倩雯指：“给予更高目标价，其中一个原因是公司手上土地尚未重新估价，而且即将发展的蒲种计划前景光明，应可得到不错的反应。”
“更何况，华阳基础稳健，本益比也相对便宜，5%至6%的周息率也相当诱人，所以值得这个目标价和‘买入’评级，并成为我们的领域首选股。”
目前，华阳在2015年5.6倍本益比下交易，与市值规模相当的产业发展公司一致，平均本益比则是7.5倍。
3年后的今天，华阳已茁壮成长，在产业发展领域停滞不前之际，公司的业绩和股价却频频报捷，俨然已蜕变成大池塘中，令人无法忽视的大鱼。
本期，《南洋商报》为读者走访华阳和分析员，解剖华阳的过去、现在和未来。
华阳市值3年翻2倍
2012年，华阳（HUAYANG，5062，主板产业股）市值不到2亿令吉，相比起当时的竞争对手，实在微不足道。
然而，不到3年时间，华阳的市值已翻两倍增长，虽然还谈不上是产业领域里的巨擘，不过已经不是吴下阿蒙了，它是怎样做到的呢？
产业发展领域自政府去年宣布推出严厉打房措施，银行也随之提高房贷门槛后，加上消费税执行在即，导致近期房地产市场傲气尽退，以疲惫的步伐缓慢增长。
同时，为协助国民购屋，尤其是经济能力不高的年轻人，政府和发展商都把发展焦点，转向可负担房屋。
华阳总执行长何文渊通过电邮回复《南洋商报》称：“虽然整体产业市场需求放缓，但可负担房屋的需求不降反增。我有信心可在本财年内，录得5亿令吉至6亿令吉的销售额。”
截至今年3月杪全年财年，华阳营业额报5.1亿令吉，按年增25%；净利则有8217万令吉，年扬16.6%。
至于截至9月杪现财年次季，华阳营业额上扬了37.8%，至1亿3949万1000令吉；净利按年劲扬1.11倍，报2598万2000令吉。
合计两季，公司净利按年暴增1.03倍，达到4992万4000令吉；营业额则为2亿7596万1000令吉，年增幅为51.84%。
亮眼的上半年业绩，显示公司并不受市况影响，且一步步迈向5亿令吉至6亿令吉的销售额目标。
严控成本保30%赚幅
何文渊指出，业绩表现强劲，除了是因为产品符合市场需求，也是因为严控成本，以维持一定赚幅。
截至现财年次季，华阳净赚幅为19%，相较于上财年同期的12%理想。
“我们一直都把总赚幅定在30%以上，而且一直都办得到，主因是严控土地成本在发展总值（GDV）的20%以下。”
另外，华阳也通过外包建筑、原料和行政管理来提高营运效率，同时，借此掌握整体成本，最大化赚幅。
华阳计划在现财年内，推出发展总值11亿令吉的产业计划，目前进度良好，也没有因为市场普遍低迷，而延缓推出任何发展计划。
“我们所有产业发展计划，都经过精密计划和部署，而且都瞄准了可负担房屋市场的需求条件。我对未来产业计划认购率很有信心。”
需求回扬 消费税冲击小
政府将于明年4月1日开跑消费税，且50万令吉以下房屋无法获得零税率，料会直接冲击发展商盈利。
为此，何文渊仅简单回复指，华阳自政府在2012年建议执行消费税时，就有一套应对计划。
“我相信，我们已为消费税做好足够的准备。”
他表示，不会为消费税来临而更改任何新产业的推出计划。
“我们专注提供可负担且高品质的房屋，我们也会继续抱着这个理念发展下去。”
华阳曾预料，消费税执行后，房屋销售料会进一步放缓。不过，需求量料会在3至6个月内回扬，特别是可负担房屋。
对于早已为消费税做好准备的何文渊来说，他固然相信生活成本会提高，从而影响建材和原料价格波动，但却不过分担心。
“为了更好控制成本，我们已经和长期合作的供应商锁定价格。重点是，这些供应商也已把消费税计算在内，所以未来不会再度调动。”
他续称：“这也意味着，就算消费税执行，我们产品成本和价格也不会有波动。”
不多元化 专注成功秘诀
随着产业发展领域转吹“可负担房屋风”，业者纷纷增加可负担房屋发展计划，甚至把未来发展中心转至于此。
华阳可谓是可负担房屋发展商的先驱，身为第二代接班人的何文渊在接棒后，也没有大事改变业务方向，反而更积极加强品牌印象，巩固其可负担房屋发展商的地位。
“我们从不与其他业者做比较，因为每家公司都有独特的优点，以及核心价值和理念。”
他续称：“与其和其他业者比较，我们宁可把所有专注力放在自己的业务发展上，持续为市场提供高品质且可负担的房屋。同时，也为股东带来更多利益。”
他说，专注是华阳的强项，也是让华阳熬出头的主因。所以，放眼未来，何文渊没有任何多元化业务的打算。
“我们相信专注很重要，这也是让华阳多年屹立不倒的原因。我们会继续的专注于所擅长的事务上。”
槟岛亚庇 瞄准新市场
何文渊表示，土地的品质和数量，是发展商成败的关键。
“发展商成功与否，与手上持有的土地资产息息相关。土地是未来业绩增长的推手。”
目前，该公司手上有543英亩未发展土地，可供未来4至6年发展，发展总值料达35亿令吉，潜在盈利贡献最少5亿令吉，说明了未来业绩增长有一定保障。
最近，华阳也成功收购了4块总值2500万令吉土地。该土地距离怡保市中心仅有3.5公里，占有地理位置的优势。
何文渊也透露，虽然手上地库尚算充裕，但将持续寻找更多补给土地，以维持业绩增幅。
“我们一直在物色更多有发展潜能的土地，并着重在巴生谷、柔佛和霹雳州一带地皮。”
此外，华阳也在寻找进军槟岛和沙巴亚庇的机会。
“我们正与数个单位商谈中，一旦有结果，就会公开好消息。”
负债偏高 削弱购地能力
截至2015财年上半年，华阳负债率占0.44倍，虽然在领域平均属于舒适水平，但达证券行分析员谭倩雯告诉《南洋商报》，她认为该水平还是偏高。
“在上一次分析员汇报会中，管理层也表示，只要负债率维持在0.6倍以下，都是属于舒适水平，但我认为，比较起其他竞争对手，这个水平还是偏高。”
负债水平偏高，除了意味着风险相对高以外，未来借贷空间也较小，或因而削减购地和发展的能力。
无论如何，何文渊指出，除了通过借贷，手上还有2亿5000万令吉的回债资金尚未动用，可作为未来土地收购的资金来源。
华阳在今年4月杪，宣布发行上述回债，并由大众银行（PBBANK，1295，主板金融股）全数认购，成为单一投资者。回债所筹得的资金，将用于收购符合回教教义的发展土地。
尽管手上尚有资金购地，但何文渊表示，也不会排除通过联营方式发展产业计划。
“我们不一定要独立进行，会开放于任何合作方法。不过，无论是合作或独资，我们的投资前审查程序都不变。”
他解释，在进行新产业发展计划前，都会进行初步考察，以确定该地区和建议发展计划，皆符合公司经营理念。
定位鲜明 可负担房屋需求高
另外一名分析员告诉本报，本地产业发展趋势将以可负担房屋为主流，而华阳的“可负担房屋发展商”定位鲜明，而且立足市场已35年，拥有无价的商誉和地位。
“对于政府最近宣布的房地产相关政策，都不会为华阳造成任何显著影响，因为公司的目标客户群是本地买家，而且大多都都是买来自住的首次购屋者。”
为打击炒风，而且协助本地年轻人拥有房产，政府自去年起推出打房政策，并开跑“我的第一间房屋方案”（My First Home Scheme），通过公私合作方法，增加可负担房屋数量，满足市场需求。
“虽然房产领域增长放缓，但可负担房屋需求却没减退。目前，可负担房屋发展商如华阳，将成为最大赢家。”
分析员补充，目前，银行房贷申请的拒绝率高达40%至50%，相较起一年前的10%至20%，意味着普遍拥屋能力下滑。
不过，何文渊针对上述情况指出，旗下房产计划认购率令人鼓舞，说明了可负担房屋需求没有受影响。
“政府在2015年财政预算案中宣布，着重协助中低收入群，特别是首次购屋者，这恰好是华阳的核心业务价值。”
严控成本 8亿营收有难度
何文渊设下目标，在未来3至5年内，成为鹤立鸡群的可负担房屋发展商。
“这是我们当前的任务。更长远一点的目标，是希望可在2018财年时，录得8亿令吉营业额目标。”
不过，分析员谭倩雯就以该公司手上有35亿令吉发展总值计划推算，若要在3年内达成8亿令吉营业额目标，并非易事。
“由于华阳主要发展可负担房屋，所以地皮成本必须抓得很紧，约控制在总成本的20%左右，这也无形中限制了地点的选择和购地能力。”
她补充，这也是公司较少宣布购地消息，或者无法购入太多黄金地段土地的原因。
“若未来3年内，华阳没有买进更多地皮，单靠目前35亿令吉发展总值产业计划，要达到2018财年目标其实有点难。”
虽然华阳刚添购怡保土地，但基于土地并非黄金地段，估计销售速度不如其他一线城市快。
“华阳必须购买更多土地，提高发展总值才能顺利达标。”
她续称：“当然，撇开营业额目标不谈，华阳现有7亿1790万令吉未入账收入，短期内业绩表现还是有保障的，估计表现也不会让人失望。”
业绩亮眼 股价上扬空间大
华阳股价自2011年稳定上扬，并成功在2012年中突破且稳企在1令吉水平以上。迈入2013年5月，华阳股价跳跃式突破2令吉，受惠于亮眼的业绩。
过去一年，虽然股价一度回落至1.75令吉水平，但在今年6月份开始回扬，再度稳企2令吉以上水平。
问及对过去股价增长表现，何文渊认为，这除了反映出业绩实力和未来发展潜能，也显示了投资者对华阳的信任度提高。
此外，券商也给予高于现价位的目标价，即2.60令吉至3令吉之间。
谭倩雯指：“给予更高目标价，其中一个原因是公司手上土地尚未重新估价，而且即将发展的蒲种计划前景光明，应可得到不错的反应。”
“更何况，华阳基础稳健，本益比也相对便宜，5%至6%的周息率也相当诱人，所以值得这个目标价和‘买入’评级，并成为我们的领域首选股。”
目前，华阳在2015年5.6倍本益比下交易，与市值规模相当的产业发展公司一致，平均本益比则是7.5倍。
报道： 周颖珊
http://www.nanyang.com/node/667495?tid=696
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