Wednesday 8 October 2014

2014.10.04 - 南洋网 - 产业 - 依区房价2年来首跌 发展商转攻有地产业

http://www.nanyang.com/node/653486?tid=462


(吉隆坡3日讯)依斯干达次季房价出现下滑趋势,分析员谨慎看待未来走势,许多发展商已将焦点转向有地房产或工业房产发展项目。

今年第二季度的柔佛州房价指数(HPI),按季下跌1.6%,这也是2012年首季以来,依区第一次出现房价走跌形势。

其中,公寓房产价格按季下挫13.5%,半独立洋房价格按季下跌5.9%,可见政府在1月祭出打房措施,效应已反映在房价指数上。

马银行投行指出,许多本地发展公司已开始暂缓依区热点的新推介项目,包括金海湾以及努沙再也-美迪尼(Medini)。


公寓竞争激烈

此外,随着综合型商务房产以及公寓供应增加,房市竞争更加剧烈,发展商已开始将焦点转向有地房产或工业房产。

近年来,来自新加坡与中国的发展商,纷纷涌入依斯干达抢购土地,尽管部分公寓计划销售亮眼,但需求增幅与剧增的公寓供应差距,成了市场疑虑,在此前提下,可负担价位的有地房产以及工业房产或会是较佳的投资选择。

“依区发展活动马不停蹄,我们谨慎看待该区发展,热点地区如金海湾以及努沙再也-美迪尼的公寓与零售单位供应过剩,中期内这类型房价料将下滑。”

不过,若新山-新加坡铁路系统(RTS)开跑,将成为依区催化剂,再次激起投资者购兴,除了房产,在该区拥有房产发展计划的股项,价量料可获带动。




多重优惠诱客

许多本地发展公司也开始对柔州房市中期前景感到谨慎,并开始将发展焦点转向城镇、商业园,或土地买卖,避免与资本雄厚的外国发展商硬碰硬。

此外,本地发展商也改变策略,暂时撤离依斯干达热点,转向其他郊区,如古来以及士乃,并推出可负担价位房产,迎合当地购屋者的旺盛需求。

马银行投行指出,随着供应不断扬升,购屋者拥有更多的选择,为了吸引买家,发展商必须给予更多优惠推升买气,此举势必冲击发展商赚幅。

在依区拥有发展计划的公司包括马星集团、绿盛世、双威(SUNWAY,5211,主板产业股)、高美达(GLOMAC,5020,主板产业股),以及丽阳机构(TROP,5401,主板产业股)等。

双威亦改变策略,推出更多有地房产项目,其他发展商则专注于城镇以及工业房产发展计划。

目前,在该区置地的外资发展公司,则有卓达房产集团、碧桂园集团、新加坡Pacific Star发展、新加坡嘉德置地、皓源投资、广州富力房产,以及绿地集团。



巴生谷走势看俏

根据财政部房产估价及服务局(JPPH)旗下国家产业资料中心(简称NAPIC)数据,柔佛州即将推介以及计划中的住宅房产供应量,已占柔佛州现有房产的40%。

截至去年底,柔州房屋数量达70万5929单位,占全国15%。

马银行投行对依区房价走势抱持“中和”

看法,对巴生谷房市发展则看俏,并看好马星集团(MAHSING,8583,主板产业股),以及绿盛世(ECOWLD,8206,主板产业股)。

巴生谷人口增长强劲,预计在2020年时,人口增幅可超过40%,房产需求增长更能持续。



UEM阳光换地 减少依赖依区

作为依斯干达区主要发展商的UEM阳光(UEMS,5148,主板产业股),也开始以换地活动,降低对依区的依赖。

该公司在今年初与吉隆甲洞(KLK,2445,主板种植股)达成协议,以努沙再也门户(Gerbang Nusajaya)的500英亩土地,交换后者位于古来的2500英亩土地。

此外,UEM阳光也重新调整发展组合,近期将在大吉隆坡以及努沙再也地区,推介更多有地房产项目。

目前的主要发展计划,包括发展总值达3.6亿令吉的公主港D'Estuary首期项目,以及位于万宜,价值达1.3亿令吉Serene高原计划。

该公司也在澳洲墨尔本拥有价值达7.3亿澳元(约令吉)的LaTrobe发展计划.分析员认为,明年开跑的消费税制度,将进一步压缩UEM阳光的赚幅,若柔州销售走滑,财务料将受压。

该公司上半年的销售增长按年下挫74%,报4.39亿令吉,其中,销售跌幅最大的为依区高档公寓项目。
 
今年1月推介的公主湾Almas公寓计划,至今认购率仅达25%。

不过,有地房产如Nusa Idaman、NusaBayu,以及EastLedang,认购率均超过90%。


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