Monday 13 October 2014

2014.10.10 - 南洋网 - 产业 - 钱途屋语:银行无贷款顶限 投资转向商用产业

http://www.nanyang.com/node/654929?tid=686


我们都知道,在众多的投资选项中,房地产被视为是稳定的长线投资工具。

产业本身也被分类为住宅和商业性产业;相较于稳定和安全的住宅投资,投资于商用产业市场似乎截然不同。

一般上,投资者的兴趣会从住宅转移向商用产业,例如商店、购物商场的零售空间或办公楼,主因是银行提供购买商用产业的融资没有贷款顶限。

也就是说,不管投资者购买多少间商用物业,融资都没有贷款限制,因此,投资者无需支付更高的的首期款。

然而,若投资者是购买住宅,要是已拥有两个未偿还贷款,那第三个或接下来的房贷顶限最高只达70%。

接着,让我们从投资者的观点探索其他住宅和商用物业的关键差别。


风险与回酬成正比

供应与需求是产业领域里的关键因素;然而,相对住宅,商用产业的投资风险绝对受国家经济影响。

当经济条件较差,代表着人民的购买力下滑,导致对零售物业的需求降低,进而对产业市价和租金有很大的冲击。

无论如何,我们常听说若承受较大的风险意味着得到更高的回酬,对投资商用产业来说确实如此。


商用产业升值潜能高

近年来房地产价格飙涨,商用产业,尤其坐落在黄金地段的,增值潜能更大及迅速;因为租金对商用产业的价格更大和更直接的影响。

住宅则相反,供应与需求是影响房价的关键因素。

此外,位于黄金地段的商用产业的租金,很多时候会因为供应有限而大幅上涨。

一般上,位于繁忙地段的商业性产业的租金,比起同一区以及同样面积的住宅来得更高,其租金可高达几万令吉。

总结来说,商用产业比住宅具有更高的价值和租金回酬。


租户管理较轻松

在这一方面,商用产业往往比住宅更易管理租户。

住宅的业主需要为该单位进行家居装修,以便在竞争激烈的区域里脱颖而出和容易出租。

而另一方面,商用产业的租户则比较喜欢空的单位,因为他们通常会依照自己的喜好与目的来设计和装修相关单位,作为商业用途。

此外,住宅的业主通常比商业性的业主面临更多的麻烦。

打个比方,房东可能会频频接到租户各种投诉,更糟糕的是有些租户在毫无通知的情况下悄悄逃走,并欠下一笔租金和水电费。

相反的,商用产业的租户多数会遵守租约内的规定,较少为业主带来麻烦。

另外,若商用产业的地点优越,业主大可不必担心商用产业空置。

即使现有租户选择终止或不再更新租约,也会有很多潜在租户抢先向业主租下其单位,业主可省下找新租户的麻烦。

商用产业的另一个好处是其租赁期一般会比住宅长很多,因此可省下一笔产业经纪佣金。




贷款最好货比三家

如果你曾申请房贷,会发现银行一般都不会讲究房产融资的类型,不管是公寓或排屋。

不过,当涉及到商用房产融资时,银行会尤其讲究产业的类型来判断贷款的额度和期限。

因此,你可尝试向多家银行为商用产业申请贷款,而且,不同的银行会有不同的商用产业的类型喜好,借贷者可从中获得最佳贷款。


总结

相较于住宅,虽然投资者可从商用产业投资中赚取更优渥的回酬,但也必须注意一些关键的因素,例如:地点、产业类型以及即时经济情况,因为这些因素会对商业性产业带来很大的影响。

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